深圳楼市回暖？法拍房成交低于指导价成常态

　　在过去的一周，深圳楼市新房供应井喷，市场迎来6盘＂日光＂，给二手网签冷冻了5个月的楼市，带来了不少信心。
　　光明的金地峰境瑞府、星河天地公馆，宝安的玺玥华府、前城滨海花园，龙岗的颐安都会中央四期、华侨城荷棠里，六大新盘共2849套房源，入围人数共7337批，当天全部售罄。
　　其中，玺玥华府、前城滨海花园、星河天地公馆、颐安都会中央四期同时选房，创造一天4盘＂日光＂的记录。
　　于是有不少人认为，这是深圳楼市回暖的一个迹象。
　　那么事实，是否真的如此？
　　1新房市场悄悄＂回暖＂真相
　　第二季度深圳新房市场的货量并不多，总共才推出25个项目，并且大部分都是一些低门槛的＂刚需盘＂，上车总成本大概在三百到六百万之间。
　　而9月短短26天就批准了19个住宅项目入市，其中不乏10万+/平起步的项目。
　　如今，短短一个星期之内6盘＂日光＂，2849套房源，入围人数共7337批，全部卖光，说明，深圳楼市的存量购买需求，依旧不容小觑。
　　这些日光的楼盘，其中4盘，不仅＂日光＂，而且是以半天的速度卖光。前城滨海花园9月24日选房，146批客户选择81套房，9:30选房，到10:04左右所有房源全部选完；
　　玺玥华府9月24日选房，1289批客户选514套房，9:00正式选房，11:54售罄；
　　颐安都会中央4期9月24日选房，953批客户选375套房，10:00选房，下午1点56分售罄。
　　这些信号无疑是给冷寂半年的楼市，带来一剂强心针，于是市场上开始不少人认为，这是深圳楼市要回暖的节奏。
　　难道深圳打新，又要开始热起来了？市场的真相到底是怎样的？
　　实际上，这只是本轮楼市变动衍生出的正常现象：新盘热度分化是当前的常态。
　　这几个新盘卖得好，很大程度是因为购房群体珍惜＂房票＂的心态叠加了楼盘具备的＂日光＂的优势。
　　比如光明的峰境瑞府和星河天地四期，地处光明中心区的核心位置，商业繁华，靠近光明大街地铁站，以往周边开过的新盘已经做了很好的＂日光＂铺垫。
　　龙岗的颐安都会中央4期以及华侨城荷棠里，前者位于东部中心大运新城，后者距离深圳福田中心区不过10公里，而且片区内近两三年来少有新盘。
　　再比如前城滨海花园以及玺玥华府，前者地理位置处于＂新前海＂的地理范畴，和周边二手房价格存在一定的价格差距，后者位于宝安中学学区之内。
　　在这些楼盘身上，都有不可缺少的＂日光＂卖点。
　　再加上上半年市场购房的需求被强力压制，让购房群体更加珍惜房票，导致购房群体更加希望把买房的名额用到这几个新盘上。
　　但是不要忘了，9月深圳总共批了19个预售。
　　除了这6个新盘，实际上其他楼盘开盘成色都略显惨淡。9月初，如龙岗的颐璟名庭去化三成左右；龙华的锦顺名居去化两成左右；宝安的山海御园去化三成左右；光明的云科府当日只卖了大约900套，弃选率达到15%。
　　9月中旬，如坪山怡瑞达云秀府96批购房者选290套房；中海万锦熙岸华庭32批购房者选264套房；龙华的鹏瑞颐景府开盘去化28.5%；宝安的满京华云著雅庭开盘去化也只有32%。
　　所以，这几个新盘集中＂日光＂是新房市场的正常表现，更多说明的是品质好，地段优越的楼盘，依旧会受市场欢迎。
　　2法拍房遇＂寒流＂
　　以昨天获批预售的宝安沙井万丰海岸城瑧园为信号，深圳迎来新房市场试金的高潮。
　　以往需要高积分才能拿到摇号新盘的入场券，现在除了个别地段优越的新盘，很多新盘认筹登记人数都不及楼盘的推货量。
　　明显体现出，市场购房心态的转变。
　　从焦虑入围不了到现在担心站岗，这些买家心态都裸露地呈现在了二手房网签数据上。
　　结合二手房网签的数据，9月13日-19日深圳二手房网签量仅为454套，市场多方预测整个9月的网签量可能会跌破2000大关。
　　二手房网签数据不给力，这只是如今二手房市场的一个缩影。
　　在二手房市场上，还有另一个缩影，同样体现出深圳楼市的趋势。
　　向来法拍房以＂捡漏＂著称，现在几乎平均每天都以十几套的速度增加。
　　格隆汇楼市追踪了一下9月13日以来阿里拍卖平台上的拍卖数据。
　　9月13日深圳全市法拍住宅数量达到9057套。
　　9月24日深圳全市法拍住宅数量达到9209套。
　　9月28日深圳全市法拍住宅数量达到9257套。
　　（包含正在进行、即将开始、已结束、中止、撤回5大状态）
　　（截图：2021年9月13日）
　　（截图：2021年9月24日）
　　（截图：2021年9月28日）
　　可见，深圳的法拍市场在悄悄不断地壮大。
　　与法拍房数量迈入繁花阶段不同，法拍房的成交价格体现了春水遇寒流的特征。
　　根据从事法拍房拍卖的专业机构数据显示，不少法拍房源成交价格低于以往市场的价格，有些比＂指导价＂还低，甚至直接流拍。
　　比如福田区的蜜园一套B602房源，法拍成交总价587万元，比＂指导价＂便宜了8万；
　　南山区纯水岸（十四期）2栋2单元一套1003房源，法拍成交总价3521万元，比＂指导价＂便宜了216万元；
　　再比如龙华区玖龙玺花园二期北区C座一套10C房源，法拍成交总价1001万元，比＂指导价＂便宜了1049万元。
　　可见，数量逐渐增多，降价、流拍、低于指导价成交......成了当下法拍房市场最真实的反应。
　　所以按照市场价的7-8折，甚至低于＂指导价＂成交，已经成为法拍房市场常见的卖价。
　　以往市场对法拍房都存在一种捡漏的心态，基本好一点的房源，都会高于评估价成交，甚少有流拍。
　　现在明显，大家的心理预期发生了很大的转变，连捡＂笋＂盘的态度都变得保守许多。
　　其中的原因，很大程度上是受到了当前土拍市场的影响。
　　深圳今年第二批集中拍地，整体的出让价格都有所下调。
　　比如昨天（9月27日）位于深圳宝安沙井的万丰海岸城瑧园获批预售，备案均价5.71万/㎡。
　　而位于深圳市宝安区松岗街道的A401-0187地块，距离万丰海岸城直线约5公里的距离，今天上午被深铁置业以底价63.29亿竞得，但项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于45800元/㎡（不含室内装修）。
　　目前项目已开建，并定名为深铁璟城。
　　所以深圳楼市的预期，已经最近被土拍市场安排的明明白白。
　　接下来新房供应不会太少，对刚需来说，未来两三年买新房可以不必过于焦虑。
　　最后做个常规调查：近两年买房，你是＂亏＂了还是＂赚＂了？1、上车晚了点，小赚一把2、不涨就是＂亏＂，至少利息亏了3、买的房子价格上半年虽然上扬了，但实际上刚够覆盖房贷成本
　　评论区欢迎留言，说说你的小区，＂赚了＂还是＂亏了＂。