菜吧老宅转型产业综合体，这才是上海乡村该有的样子

　　农村宅基地
　　作为集体建设用地中占比规模最大的部分
　　是国家乡村振兴战略的重要支撑
　　是＂三块地＂改革的重点领域
　　我国现行宅基地制度可以总结为
　　成员申请，集体同意
　　依法审批，一户一宅
　　无偿占有，长期使用
　　土地属集体，住房归个人
　　租售住房后，无权再申请
　　这一制度在公平分配住宅用地
　　促进社会和谐稳定中发挥了基础作用
　　然而
　　随着经济发展和城乡社会结构变化
　　现行宅基地制度存在的问题也日益突出。
　　01.
　　现行宅基地制度存在问题
　　# 超面积使用
　　国内很多地方出现占用耕地建房
　　没有规划合法的可用于分配的宅基地
　　于是默认农民占用耕地建房的情况
　　因此＂一户一宅＂制度在实际执行中
　　常出现宅基地利用超出国家标准的情况
　　# ＂一户多宅＂
　　＂一户多宅＂问题的主要原因是
　　现有制度对＂本组织成员＂无权威定义
　　例如父母健在，子女已经分户独立建造住房
　　父母去世后，子女继承父母的住房
　　因此而成了＂一户多宅＂
　　有的家庭子女均已迁离了户口
　　已不属于本集体经济组织成员
　　但父母去世后
　　子女继承父母的住房
　　因此形成＂一户多宅＂。
　　# 用地紧张的地区
　　难以保证＂一户一宅＂
　　人口增长、子女婚嫁等
　　都需要单立门户建房
　　特别是我国一些人多地少的地区
　　大中城市郊区的村庄
　　近十年、二十年来
　　未分配过宅基地的情况，并不在少数
　　# 宅基地空置
　　根据中国科学院地理科学与资源研究所
　　实地调研及综合测算
　　全国宅基地总共约有2.7亿亩
　　其中空置约有1.14亿亩
　　人口往大城市集中的态势正在强化
　　越来越多的小城市和农村
　　正在面临几十年以来未曾见过的＂荒芜＂景象
　　农民代际特征明显
　　新一代农民与土地、村庄的粘度降低
　　正在发生离土、出村、不回村的＂结构革命＂
　　＂空心化＂使得不少村庄破败
　　# 城镇化进程中城市更新
　　农村宅基地上原有住宅的处置问题
　　旧改拆迁，拆旧建新
　　是目前较多＂城中村＂城市更新的主要方式
　　这类＂城中村＂建设用地紧张
　　且基本无较大规模的耕地及生态绿地
　　因此复建区必须覆盖原有区域再复建
　　但随着城市扩容加速
　　部分城郊的城市更新项目涌现
　　耕地、山林需依法保留、土地空间资源富余
　　让这类城市更新项目复建区无需先拆后建
　　而是可以通过调整规划用地再建设
　　因此这类农村房屋是否清拆变得十分棘手
　　如果拆除
　　会造成建筑资源浪费、财力消耗及建筑垃圾等问题
　　如果不拆除
　　土地所有权剥离村集体、建筑产权剥离村民
　　闲置住房建筑如何依法使用？
　　如何利用？怎么利用？
　　变成了城市更新新阶段
　　需要面临及解决的新课题
　　02.
　　宅基地制度改革的主要任务
　　随着城镇化进程推进
　　如何推进农村产权制度改革
　　盘活资源，让闲置农房＂活＂起来
　　让农民增收，让农村兴旺？
　　这已成为我国新的＂农村之问＂
　　第一轮改革试点
　　重点从规范管理的角度展开
　　第二轮改革试点
　　核心是探索＂三权分置＂实现形式
　　2018年中央1号文件
　　作出探索宅基地的改革部署
　　所有权、资格权、使用权＂三权分置＂
　　03.
　　案例分析
　　经由土地流转，试水产业转型上海吴房村让乡村振兴示范成果看得见、摸得着
　　编者
　　政策导向下
　　各地围绕乡村振兴展开的各类试点也如火如荼地推进着
　　今日剖析案例
　　上海奉贤区青村镇吴房村
　　案例背景
　　2018年11月
　　上海市政府向外界公开介绍了两份重要方案
　　《上海市乡村振兴战略规划（2018-2022年）》
　　《上海市乡村振兴战略实施方案（2018-2022年）》
　　同年上海确定了
　　首批9个乡村振兴示范村试点创建单位
　　吴房村便在其中
　　吴房村简介
　　吴房村位于奉贤区青村镇西南部
　　古称吴南房，至今已有300多年历史
　　是奉贤＂贤文化＂的发祥地
　　曾经的吴房村毫不起眼
　　灰暗、低矮的农房，破损不便的村道……
　　几乎说不出什么故事
　　村庄改造前（实景图）
　　村庄改造中（实景图）
　　村庄改造后（实景图）
　　区位特征
　　位置：距上海主城区仅40公里，距上海虹桥国际机场37.7公里，距上海浦东国际机场37.6公里。
　　区位图
　　探索盘活土地资源之路
　　在市场资本进入吴房村以前
　　这个长期属于＂经济薄弱村＂的纯农地区
　　区里、镇里乃至村里
　　都已经仔仔细细盘算过这笔账
　　＂村里有啥？靠啥吸引别人？＂
　　算来算去，唯一拿得出手的
　　就是这1447亩农用地
　　481户空置率极高的宅基地
　　可过去几十年里
　　这些资源并没有真正发挥实效
　　不光村集体收入不景气
　　村内开支长期仰赖财政转移支付和综合帮扶
　　老百姓收入大都靠零星种植几亩黄桃。
　　这＂土疙瘩＂究竟能不能变成＂金疙瘩＂？
　　一期项目中
　　61户村民把自己的房子
　　以20年租期流转给了村委会
　　再由村委会出面，转租给企业
　　老百姓得了多少实惠？
　　税金加租金，宅基地真就成了老百姓的＂金饭碗＂
　　第一是村民民宅出租收入
　　以吴房村119号民宅为例，房屋共255平方米
　　以前老百姓自己出租，一年顶多收入0.48万元
　　租给村里，租金收入5.23万元，涨幅十倍不止
　　第二是村集体经济收入集股份分红收入
　　也靠着宅基地转租留足了赚头
　　企业年税收必须达到200万元以上才能进驻
　　这笔税收中的一部分和后续产生的红利
　　也将落实在村集体的账上
　　第三是农用地土地流转收入
　　原先散落在村民手中的700亩农用地
　　也趁着这次改造一并收回，目前已流转85%
　　思尔腾公司用它们来实现黄桃的集约化种植。
　　村民不再当＂桃农＂
　　而是可以受聘成为大型黄桃合作社的＂养护专家＂
　　第四是在地就业收入
　　此外，一期园区提供物业管理、颐养公寓服务管理等公益性就业岗位
　　也优先招录本村村民，吸纳富余劳动力
　　人均就业月收入2500元
　　村民的生产、生活方式都有了转变的机遇
　　农民，不再是＂一辈子的职业＂。
　　在上海这样的特大城市边缘
　　不少像吴房村一样
　　拥有农业禀赋、土地资源的乡村
　　深陷＂大树底下不长草＂的困境
　　通过新的规划改造
　　吴房村走出了盘活＂沉默资源＂的第一步
　　＂面子＂到＂里子＂的创新亮点
　　▲围绕＂黄桃＂特色产业， 多元推动农民相对集中居住
　　推动＂黄桃+文创+旅游＂农商文旅多产业、多要素发展
　　对现有村庄风貌进行设计保护引导
　　选取海派江南、粉墙黛瓦为建筑特色
　　因地制宜选取设计元素
　　▲ 搭建＂开发建设、资产管理、招商运营＂三大平台
　　三大平台公司
　　整合国有资本、社会资本、政府等多方力量
　　以推动各类优质资源资本集聚辐射乡村振兴
　　思尔腾公司注册资本2000万元
　　国盛旗下盛石资本占股35%
　　浙江思画占股30%
　　恒润文化集团占股5%
　　吴房村在入选上海市首批乡村振兴示范村名列后
　　上海市属国有资本运营平台 上海国盛集团
　　就立马带动社会资本
　　一起成立上海思尔腾科技服务有限公司
　　组织负责吴房村的建设运营
　　形成了具有专业开发经验的
　　市场主体与村级、镇级集体经济
　　共同参与开发运营的模式
　　项目运营方负责人吴志飞介绍：
　　吴房村一期项目为先行先试区投入1.4亿元
　　通过思尔腾公司进行农业生产旅游观光、农产品种植、精品民宿开发、招商运营
　　文化机构引入：
　　一期项目一经落成， 迅速引入上海美院乡村艺术中心、中国美院乡村工作站、著名国画家吴山明大师工作室、亦师亦友艺术家组织、越剧演员吴群工作室等27家企业、机构，有些已完成装修，有些甚至开始办公。
　　农业机构引入：
　　思尔腾公司还与市农科院、江南大学食品研究中心合作，正创建国家级现代农业黄桃产业园
　　旅游资源引入：
　　接下来还会打造＂十里桃花＂旅游休闲观光路，逐步形成村内一、二、三产联动发展的格局。市场主体的深度参与带来了资本、资源的高度集聚，推动各类优质资源资本集聚辐射乡村振兴。除了首期项目的投资外，各市场主体后续还将以基金为通道，继续整合国有资本、社会资本、政府等多方力量
　　吴房村村干部说：
　　如果单靠我们自己，这几乎是完不成的任务，＂这么顶尖的资源哪里肯来。＂
　　自然资源
　　吴房村以黄桃种植为特色
　　现全村果树种植面积为650亩
　　2010年，奉贤黄桃列入国家地理标志产品。
　　整体风貌图
　　特色风貌
　　以黄桃种植为主的农业格局
　　保留了特色的圩田水网格局
　　村内水网密集，果园、农田有机布局
　　吴房村整体风貌设计源于
　　著名中国画家吴山明老师与吴扬老师
　　联袂创作的＂桃源吴房十景图＂
　　《桃源吴房十景图》局部
　　体现＂绿田粉墙岱瓦，小桥流水人家＂
　　策划
　　吴房村的变化始于规划
　　在整个奉贤区，青村镇是最早启动乡村规划的。2018年8月，吴房村获批入选上海市首批9个乡村振兴示范村时《奉贤区青村镇吴房村村庄规划（2018—2035）》已经同步出炉公示，所以，吴房村的这次＂变脸＂几乎可以说是从图纸上＂临摹＂下来的。＂不规划，不动工＂的原则，贯穿着吴房改造建设的始终
　　发展定位:
　　桃源壹号、青春（村）无妨（吴房）
　　发展目标：
　　建成黄桃产业品牌村
　　匠心人才孵化村
　　桃园文化艺术村
　　发展策略：
　　产业策划：
　　以＂黄桃+＂产业为着力点
　　构建黄桃+现代农业产业园
　　促进一二三产融合
　　项目策划：
　　黄桃产业孵化基地重点项目
　　都市近郊青年时尚乡村聚落
　　智能交互新型乡村社区
　　上海市近郊高品质乡村度假目的地
　　青创社室内多功能厅( 实景图)
　　人才策略：
　　以＂青春啊，青村＂为主题
　　吸引年轻人在村内消费、工作、生活
　　上海国盛集团组织＂乡村振兴青年突击队＂，投身乡村振兴事业
　　集中居住策略：
　　以＂城镇集中居住为主、农村集中归并为辅＂
　　推动提升村组节地率
　　产业结构模式策划图
　　规划
　　规划特色：
　　▲ 秉持＂以绿为基、以水为韵、以文为魂、以业为核＂的理念，对现有乡村风貌、建筑外貌进行统一规划设计。
　　▲ 遵循＂点面结合＂的思路，在大处融入黄桃产业园区，疏通整治全村水系，优化整体环境，重点聚焦黄桃产业孵化基地。
　　空间结构:
　　规划形成＂一核三心，两环四区＂的空间结构。
　　▲一核： ＂桃源壹号＂景观核。
　　▲三心： 田园综合体一、二期和一个生活服务中心。
　　▲两环 ：通过既有乡村道路的连接提标和景观建设，形成串联主要功能节点的生活性、景观性环路，与解放南北路、友谊中心路、观光路相连接，打造青村镇＂十里桃蹊＂。
　　▲四区： 以浦星公路、平庄公路为结构，形成＂黄桃+创业孵化＂、＂黄桃+智慧体验＂、＂黄桃+精品种植＂、＂黄桃+创意田园＂四个主题功能片区。
　　空间结构规划图
　　土地资源创新利用:
　　▲闲置宅基地流转：
　　利用宅基地打造黄桃产业孵化基地和青春里颐养公寓，为黄桃产业发展和农村居民养老腾挪空间。另将107年老村居改造为三治堂，提供村民自治和议事的场所。
　　▲工业仓储用地利用：
　　该类用地退出后保留原有工厂，新增公益性建设用地，打造里人客厅等公共服务设施项目。
　　▲其它：
　　将村内8个鱼塘以承租形式交给国际垂钓俱乐部负责养护及经营，成立国际垂钓中心，举办相关活动。
　　土地利用规划图（2035）
　　吴房村设计亮点
　　吴房村项目最大的挑战是如何在现状基础上
　　保留原有的乡风乡貌
　　从房、农、林、水、田、路、桥七个方面着手
　　尊重环境原风貌
　　让设计作为一种和谐共生的桥梁
　　留得住美丽，记得住乡愁
　　桃源吴房十景之一：曲岸波桥
　　桃源吴房十景之二：田园涉趣
　　桃源吴房十景之三：百年老宅
　　桃源吴房十景之四：十里桃林
　　桃源吴房十景之五：竹隐桃溪
　　桃源吴房十景之六：蓁桃向阳
　　桃源吴房十景之七：故园长篱
　　桃源吴房十景之八：桃映小筑
　　桃源吴房十景之九：平岸小桥
　　桃源吴房十景之十：野趣农场
　　吴房村建筑与景观设计
　　乡村工作室（效果图）
　　村民之家（效果图）
　　乡村工作室（效果图）
　　竹林溪径（效果图）
　　乡村工作室（效果图）
　　村民之家（效果图）
　　艺术家工作室（效果图）
　　乡村工作室（效果图）
　　村民餐厅（效果图）
　　村民之家（效果图）
　　艺术家工作室（效果图）
　　村民餐厅（效果图）
　　艺术家工作室（效果图）
　　飞虹桥（效果图）
　　人字桥（效果图）
　　舍后掠影（效果图）
　　吴房村落地实施成果
　　▼改造前后村庄对比
　　实景图
　　将艺术、设计、绘画等元素融入到该项目的设计当中
　　旨在创造出与＂黄桃＂产业相关的新型体验
　　以丰富产业的多样性。
　　配电房（实景图）
　　村庄远景（实景图）
　　企业总部（实景图）
　　建筑景观(实景图)
　　室内大厅(实景图)
　　室内大厅(实景图)
　　黄昏居民房（实景图）
　　竹林溪径（实景图）
　　村民餐厅（实景图）
　　景墙（实景图）
　　企业工作室（实景图）
　　院子围墙（实景图）
　　竹篱笆院门（实景图）
　　人字桥（实景图）
　　公共厕所（实景图）
　　河道一景（实景图）
　　田园涉趣（实景图）
　　村民餐厅（实景图）
　　乡野花篮（实景图）
　　吴群工作室（实景图）
　　民宿景观(效果图)
　　原始建筑大门（实景图）
　　室内展示墙(实景图)
　　室内村民议事厅(实景图)
　　室内展厅(实景图)
　　室内时光隧道(实景图)
　　建成实景（实景图）
　　2019年7月4号上海市李强书记到访吴房村
　　对项目建设工作进行了视察和指导
　　并对改造工作表示肯定和认可
　　乡村振兴以来
　　吴房村的乡村特色不断吸引公众参观
　　风貌提升后的吴房村
　　迅速受到社会各界关注与媒体播报
　　且主流媒体播报就达到十余家
　　其中包括中央电视台新闻频道、中央电视台新闻联播
　　02:17
　　新华社官方、学习强国、上海东方卫视等
　　吴房村逐渐成为上海的网红村
　　04.
　　结语
　　各地的宅基地制度改革
　　一手抓管理、一手促改革
　　吴房村的＂示范作用＂在何处？
　　规划上：
　　吴房村充分展现了上海国际化大都市背景下的乡村振兴的特色和特点
　　不单是就吴房讲吴房
　　而是将规划统筹到新市镇建设
　　到乡村布点上，体现城乡融合
　　建设上：
　　吴房村重新构建了水、田、路、林的村庄生态系统
　　保留了田间农物，水系林网，乡村宅院元素
　　同时也加强了公共配套设施。
　　运作管理上：
　　吴房村主动探索市场深度参与乡村振兴的＂吴房运营管理模式＂
　　通过积极引入社会工商资本，全权负责项目运营
　　上海奉贤区青村镇吴房村把握政策导向
　　结合社会各界力量
　　经由土地流转、 试水产业转型
　　让乡村振兴示范成果看得见、摸得着
　　让乡村振兴的示范作用更深入人心