彻底告别重资产，万达商管的一出好戏

　　钢铁硬汉王健林5年前的诺言兑现了！
　　2015年，王健林提出＂轻资产＂转型战略，即万达要走轻资产、低负债发展的战略。按照规划，万达的目标是2020年完成企业转型。
　　强悍的执行力是万达战无不胜的法宝。
　　9月28日，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，全面实施轻资产战略。
　　事实上，在2019年底，万达商管已经完成了房地产业务的彻底剥离。此次，万达商管全面推行轻资产化战略，不再发展持有万达广场物业，成为真正的物业管理服务公司。
　　王健林5年前的目标超额完成。
　　5年之前的房地产市场烈火烹油鲜花着锦，很多人对王健林的＂轻资产＂战略看不懂，看不上。如今回头来看，万达的轻资产可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。
　　这正是顺应了全球和中国都在去杠杆、降负债的大势。
　　房地产国运掉头的新周期，转型＂老手＂王健林奉献出了一个教科书式样本。
　　彻底轻资产化，也让万达商管回A之路更加明晰，加快其上市步伐。
　　轻资产服务型企业，ROE更高，发展更快，一向受资本市场青睐。增值服务和衍生服务收入，具有极大的想象空间，可以预见，一旦成功回A，轻资产化的万达商管估值自然会水涨船高。
　　纯粹的服务型企业
　　现在回过头去看，不管是2017年的世纪大转卖，还是随后万达旗下各业务板块全面开始寻求品牌、管理输出，轻资产的模式一早就在王健林脑海里有了全面的勾画轮廓。
　　一次次出清重资产业务、品牌输出背后是万达的长期战略。
　　长期战略目标下，万达商管经过复杂艰巨的工作，在支付巨额的剥离成本后，终于在2019年底彻底剥离了房地产业务，由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务。
　　这次，万达商管正式宣布全面实施轻资产，意味着——至此，万达商管终于成为真正意义上的商业运营管理企业。
　　万达商管集团总裁肖广瑞在接受记者采访时表示，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。
　　董事会做出这个决定，一定程度上说明，目前的轻资产转型效果应该是比较显著，推进顺利，才会有全面实施的想法。
　　万达彻底告别重资产，做纯粹服务运营商的角色，不可避免会遇到细节上的管控，合作方挑战等问题，但这个大方向是对的，特别是品牌和规模到了一定的阶段。
　　2018年1月份，万达引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，以340亿元入股万达商业，并与万达签署了一份对赌协议。根据协议内容，万达商业更名为万达商管集团，并且最迟要在2023年10月31日前完成上市。
　　由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求，万达商管若是想登陆A股就必须完成房地产业务的剥离。
　　如今，万达商管成为纯粹的商业管理运营企业，剥离了地产业务这一最大障碍，各方的力量必然会推动万达商管尽快上市。
　　而在目前的经济形势下，轻资产化服务型企业在资本市场的优越性非常明显。比如今年以来，服务型物业股颇受资金偏爱。
　　这是因为近年来宏观经济下行环境下，尤其是今年疫情以及中美关系震荡带来的不确定性加剧，凸显了物业管理行业低负债、轻资产、现金牛、抗周期的优势，有效迎合了资金避险需要。
　　这，同样是轻资产化万达商管的优势。一旦成功回A，万达商管估值兴许会创下一波新高。
　　天下武功，唯快不破
　　万达商管的轻资产战略是，万达不投入资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。
　　也就是说，万达不做硬投资，新的万达广场万达不需投入太多钱，甚至可能不投一分钱，而且避免了土地竞争和政策收紧的不利影响。
　　目前融资端收紧，土地价格高企，持有型的物业越来越多，许多房地产公司的资金压力很大。
　　惟有轻装上阵，才能一骑绝尘。
　　2015年起实施的轻资产模式让万达进入了以前很难触达的城市和地段，快速实现规模化。
　　截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中＂轻资产＂项目58个；在建万达广场166个，其中＂轻资产＂128个，在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划。
　　王健林曾经坦言，如果不是轻资产，很多城市自己投资持有很难获得项目。
　　从这两年的数据来看，万达轻资产广场的数量快速增加，随着＂轻资产＂项目在新开业项目中的比例越来越大，到2021年全部项目都实现＂轻资产＂化算是水到渠成。
　　天下武功，唯快不破。万达商管全面轻资产后，凭借自身优势，规模将再次迅速增长，未来会越来越轻盈，越来越强大；规模化的快速滚动，为即将回A的万达商管估值带来更大空间。
　　这种全面化操盘模式，未来给万达降低财务成本和增厚收益也会带来不可小觑的改变。
　　王健林的轻资产化转型举动并不是心血来潮。他的团队研究发现，国内地产业赚钱的时代已经过去，全行业正进入一个平均利润的状态。
　　比企业兴衰更替得还要快的是趋势。
　　因此在王健林2015年规划了一条缓慢而稳妥的路径：因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期为3年左右，因而2015年开业的万达广场无法再改，全部是重资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
　　轻资产，从行业来说，高利润时代已经过去了，现在品牌已经成熟，全面输入管理，时机恰当，顺势而为；从做增量到激活存量，也是符合国家要求的。
　　更稳更安全
　　轻资产对万达的另一层意义在于，企业会逐渐摆脱高负债高杠杆的风险，越来越安全稳健。
　　如今的万达已在风波中已安全抵港，并逐渐恢复元气。但很多人依然对2017年万达充满＂磨难＂的一年印象深刻。
　　在万达壮士断腕，低价甩卖13个文旅城和77家酒店这些重资产后，万达现金流逐渐回正。
　　如今，朝着轻资产运营及重运营、重服务的方向发展的万达，不再持有新增万达广场物业。也就是说万达商管无需再介入拿地、建设、物业开发等链条很长的重资产环节，不需要再沉淀大量资金，完全规避了地产业务的金融杠杆。
　　这会减少资金压力，大幅降低企业债务水平，大幅提升净利润率和净资产收益率，并在金融方面进一步盘活。
　　有数据显示，截至今年上半年，万达商管有息负债规模为1922.67亿元，相比去年末的1923亿元略有下滑。
　　今年以来，持续的地产调控，加强的资金监管力度，＂三道红线＂的达摩克利斯之剑高悬，都迫使踩线房企在2023年年中之前完成降负债，压力颇大。万达提前走的降负债之路时机可谓完美。
　　同时，轻资产模式下，企业收入来源于租金分成和物业管理费分成。每年都会有租金和管理费回报，而且租金每年都会有一定增幅，这样企业的现金流基数就会越滚越大；并且收租金和管理费模式可使企业收入不受市场波动影响，变得更加安全、稳定。
　　特别是今年的疫情压力，更是验证了轻资产商业模式的优势。
　　＂这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。企业发展不受房地产形势、房价高低影响，这就把经济周期熨平了，使收入更加稳定。＂王健林曾在2014年年会上提到轻资产模式的好处。
　　＂空手道＂的长期稳定生意经
　　肖广瑞在接受记者采访时还透露，目前万达商管＂轻资产＂项目发展超出年初预期。
　　截至9月底，万达商管今年已签约＂轻资产＂项目53个，是2019年全年签约40个＂轻资产＂项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约＂轻资产＂项目将达到65至70个。
　　根据万达商管董事会要求，今后每年签约＂轻资产＂万达广场将不低于60个，万达商管将彻底＂轻资产＂化。
　　近年来，万达还将轻资产战略从广场扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。
　　万达近3年开业的酒店全部为＂轻资产＂项目。万达现在已宣布的文旅项目，除2个项目外，都是＂轻资产＂项目。万达体育在中国落地的赛事，均为＂轻资产＂项目。
　　万达的轻资产品牌价值已经形成核心竞争力，这将成为万达未来款款的护城河。
　　王健林曾称，企业经营的最高境界是＂空手道＂，＂空手道不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。＂
　　地产公司估值低最核心的原因之一就是原料是土地，没地压根做不了生意，让投资者很难相信你有长期稳定的现金流。但品牌就不一样了，靠一个品牌可以赚10年、20年甚至永远，长期稳定现金流清晰可见。
　　股神巴菲特这么多年来的投资经典案例，很多都是轻资产，比如迪士尼，可口可乐，喜诗糖果等都是典型的轻资产模式。
　　巴菲特曾经说过，如果可口可乐公司倒闭了，就靠这个品牌，它完全可以短时间内迅速恢复盈利。毫无疑问，如果一家化工厂一天内突然化为灰烬，也许没个5年10年很难再爬起来了。这就是轻资产和重资产的差别。
　　万达商管全面轻资产后，靠品牌输出与管理即可获得长期稳定收益，不会再因为外部因素而遭遇危机。
　　当然做轻资产，自己不出钱不出地，就能把钱赚了，这个生意谁都想做，近年来，也有越来越多的企业转型轻资产。但这个钱却不是谁都能赚到的。
　　万达商管全面轻资产化背后沉淀的是万达30多年来不断积淀的商业管理深厚功力和品牌效应。
　　这才是王健林＂将万达集团打造成为一家百年企业＂愿景的最大底气，是企业基业长青的根本。