民事案例分析房屋建筑所有权不宜由现行规定倒推确认

　　某市滨海花园小区为上世纪80年代末建设。该小区建筑单位某市第一建筑公司（下文简称第一建筑公司）除向社会公众出售商品住宅外，还保留两栋楼房自用。并于1995年开始，委托下属单位某市房产管理公司（下文简称房产管理公司）管理。房产管理公司将两栋楼房对外出租，收取租金。小区业主委员会认为两栋楼房在小区用地范围内，应属于全体业主所有的附属设施。申请撤销此前第一建筑公司办理的房产登记手续。经人民法院确认该房产登记违反法律规定，依法予以撤销。
　　在第一建筑公司房产登记撤销后，小区业主委员会向人民法院提起诉讼，诉请：1、确认该房屋为小区业主共有；2、第一建筑公司、房产管理公司赔偿小区业主损失。
　　小区业主在诉讼中提出：根据某市规划设计图（下文简称设计图）两栋小楼位于小区范围内，规划用途为社区管理用房。而小区自上世纪80年代末完工后，现已全部入住。建设单位应依法向小区业主交付两栋社区管理用房。但建设单位第一建筑公司不但未交付社区用房，反而改变规划用途，将房屋交与其下属单位房产管理公司进行经营。这一行为严重侵犯了全体业主的合法权利，依法应当交付房屋，并向业主承担赔偿责任。
　　第一建筑公司答辩称：设计图为2000年发布。而本案涉案小区建设时间为上世纪80年代末。且该设计图明确规定，若现有土地的利用性质与设计图不符，暂不纠正。本案涉及房屋建筑为规划部门批准建设，其建筑手续独立于小区建设项目单独报批。由于上世纪80年代末，建设用地的出让制度尚不完善，小区建设用地为政府划拨。因为两栋建筑用于商业经营，改变了土地性质，第一建筑公司已就两栋建筑的土地使用权与政府单独签订土地出让协议并补缴地价款。故虽然案涉两栋建筑位于小区用地范围内，但第一建筑公司已单独取得土地使用权。小区业主委员会认为两栋建筑属于小区业主共有，并无法律依据。同时，涉案两栋建筑的房产登记手续撤销，系因登记程序违法，并不涉及实体权利。因此，第一建筑公司对案涉建筑享有独立的物权，委托下属单位经营并不侵害小区业主权益。
　　房产管理公司同意第一建筑公司的意见，认为设计图出自2000年，不能溯及既往。
　　案件焦点：1、两栋诉争建筑是否为小区业主共有
　　依据设计图规划，诉争建筑确实在小区用地范围内，并有专门的规划用途。不过，设计图产生于2000年，同时明确规定该图自批准之日生效。因不具备溯及力。本案诉争建筑产生于设计图生效之前，因此小区业主委员会以后公布的设计图倒推确定诉争建筑物的所有权，缺乏依据。
　　另外设计图也明确规定了公布时已建设情况与设计图规划不符，仅在重新改造时，对相关建设按设计图规划进行建设。而目前，诉争两栋建筑暂无重新建设的情况，故不存在依图确认权属的必要。
　　2、诉争建筑是否违反＂房地一致＂原则
　　小区业主委员会认为诉争建筑位于小区范围内，使用了小区用地，故应当归小区业主共有。但按照当时法律规定，小区建设土地为政府划拨，小区土地使用权为无偿取得。同时第一建筑公司已与政府签订了土地协议取得了土地权利。相关协议并不违反当时的法律规定。上世纪80年代，我国土地使用法律规定并不完善，在涉及历史遗留的法律纠纷时，应当对符合当时法律规定的历史状况给予充分尊重。
　　3、第一建筑公司的房产登记被撤销，并不意味着其对涉案建筑不具备法定权利。房产登记的原因为程序原因，故不能认定第一建筑公司对涉案建筑的实体权利违法。
　　4、本案不能依据物权法的规定确认涉案建筑为小区业主共有。
　　涉案建筑产生于物权法施行之前。相关法律规定没有明确立法。本案涉案建筑明显不属于区分建筑所有权规定适用的情形，故不能参照适用物权法相关规定，确认诉争建筑为小区业主共有。
　　5、规划设计用途不能成为确认物权归属的依据
　　尽管规划设计中，诉争建筑用途为小区社区管理用房。但该规划本身不应成为物权归属的法律依据，与现有法律权利相比较不具备优先性。
　　6、关于赔偿损失，因物权不成立，故赔偿责任不存在。
　　赔偿请求的基础在于小区业主对诉争建筑的法律权利。法律权利不存在，则赔偿请求不能得到支持。
　　案件观点：
　　随着我国法治化进程不断深入，法律规定日趋完善。公民权利内容日益丰富。需要看到的是，现行规定虽然具备一定先进性，但在对历史遗留的法律纠纷仍要尊重当时的法律状况。不能盲目使用法律规定任意进行倒推。
　　本案中，小区业主委员会的请求多以现行法律规定为框架，从当前法治环境来看具备一定合法性、合理性。可现行规定的适用与历史状况严重不匹配，同时当事人为当时所不存在的法律规定承担民事责任，并不符合民法的公平精神。