房价不涨，谁还买房？

　　2022的房地产，从政策的方面来说，就是一个字——救。
　　降低首付比例、降低贷款利率、限购取消等等利好持续放出。政策出台之密集，用药之猛烈，放在前些年，每一条都可以是重磅消息，足够引起新一轮的爆发。
　　让人尴尬的是，政策的接连刺激之下，是楼市的惨淡收场。
　　2022年全年销售13.6亿平方米，销售金额13.3万亿。这个数额看上去很大，可是销售面积已经回落到了涨价去库存的元年2015年。而销售金额更是比历史高点的2021年少了5万亿。
　　5万亿几乎等同于疫情前旅游业一年的产值，算下来一个产业直接没了。
　　市场规模骤然缩小，供需结构突然转变，必然带来的是价格暴跌。大家可以对照一下身边的房价与2021年的高点，有多大变化。
　　对于普通购房者来说，东西买贵了。愿赌服输，挨打立正，自己为自己的决策负责，老老实实还按揭就是了。
　　但对于某些用各种手段，撸了许多贷款，手握数套房子的职业炒房客，很可能亏空到他们无法承受的程度。这种数千万的债务，很大一部分就将成为金融机构坏账。
　　顺便提一下，著名炒房大V欧神，最近表示2022年炒房亏损1500万。
　　很多事不关己的群众，忙着幸灾乐祸。我觉得大可不必，特别是粉丝就更没有必要共情。这种大V的主要盈利点，是给炒房客知识付费，还有给卖不掉的楼盘带货。毕竟做投资可能亏钱，但教人投资一定赚钱。他发表这种感概，很可能只是为了让自己亏钱的学员们心态平和一点。就像股票暴跌，荐股大师往往抢先卖惨号称自己亏得最多，主要目的还是帮韭菜们抢答，让他们少抱怨几句。
　　对于动辄欠了百亿千亿的房企，房价下跌，就是更大的灾难了。行业特点加上这些年各种骚操作，合规不合格的杠杆全部拉满。除了正常的银行贷款，还有表外高息借款、预售资金、供应商垫资等等。比如宇宙第一烂摊子的恒大，总负债2万多亿。里面就包含了待交付的合同负债、供应商欠款商票、表外的明股实债各种信托理财、美元债还有银行贷款等等。这种金融黑洞指望许老板一定还钱的承诺，肯定是不可能的。
　　债务不会消失，只会转移。如果房价持续下跌，这些亏空就没法填平。所以稳房价的目的，是为了防止债务风险蔓延。
　　实际上如果只是稳房价并不困难。只要严控土地出让，供需就能重新平衡，从而达到稳定价格的目的。
　　可惜的是，目前我们的情况，新开工的数量也必须维持。
　　首先房地产行业产值逐年上升，2019年已经占国内生产总值7%以上，相关就业人口更是达到了数千万。在现阶稳增长、稳就业，一切为了恢复经济的宏大目标面前，房地产必须维持着一定数量规模。
　　其次同样依靠房地产加杠杆的还有地方政府。
　　房地产就是地方政府实现地变钱的炼金术。而这一行为能够成立，就必须有开发商拿地建新房，而开发商拿地的动力，就是建出来的房子有人买。
　　之前讲过一个比较有代表性的三线地级市四川省南充市，在前些年的地产丰年中，财政收入中的税收、转移支付、卖地收入，基本上就达到了1：1：1。
　　而这些年跟随着房地产一起起飞的大基建，让每年的维持政府运营的支出还有债务还本付息支出，基本是照着收入峰值计算的。同时这一年抗疫需要，核酸、方舱等等支出激增，债务规模还在膨胀。土地卖不出去，政府将少去一大块收入，对于偿债将面临巨大的压力。
　　目前，许多城市采用的是城投拿地的方式，尽量平衡政府的财政收入。之前也聊过几次，城投拿地不去市场化开发销售，只是趴窝在账面上。本质就是政府负债向城投转移的乾坤大挪移。可这种方式，显然是不可持续的。
　　就在刚过去的2022年最后一天，遵义一支城投债终于违约了。公告称，根据双方友好协商，债务展期20年，同时利息降低，前十年仅支付利息。
　　这种友好协商，20年后还钱的操作，当然不能任由地方城投、开发商、甚至购房者批量复制。结合去年的许多案例，如果开发商拿地意愿一直没有起色，城投信仰必然还会被持续打破。
　　所以说目前的房地产救市，面临着量价一个都不能少的巨大的挑战。
　　近期一次财经年会上，清华大学国家金融研究院院长、中国国际经济交流中心副理事长朱民表示，今年估计新婚夫妇大概650万对，但每年房屋建设量大概在1700万套。我们还知道目前每年新生儿数量大概在1000万左右，更不用说，还有海量的二手房市场流转。所以无论是丈母娘的要求，还是一切为了孩子，这种刚需显然无法消耗天量的供应。
　　要消化这些库存，朱院长给出的解决方式是支持购买二套房。
　　而中房集团原董事长孟晓苏，就说得比朱院长更加精彩直白。
　　孟董事长说，中国户均住房1.5套，房产在家庭财产中占到60%，房价上涨对老百姓是有利的，房价下跌对老百姓是有害的，房价上涨促成了居民的共同富裕。
　　这两位房地产业内领导，道出了目前的行业本质。也就是目前虽然房子已经过剩，但因为家庭财富还有国家经济与房地产已经深度绑定，所以价格不能降低。而维持价格，就必须供需平衡，解决方式就是让大家多买几套。
　　这套逻辑看似离谱，实际上是非常有道理的。
　　如果说只是为了提高生活品质，现在的价格告诉我们，买房这一行为，和购买奢侈品无异。
　　所谓奢侈品，就没有了性价比的概念。只有绝对富人愿意花费极大的溢价，去获得哪怕极小的品质提升。 当然，这个钱对于富人来说只是零花钱，购买的代价并不大。但有几个普通人愿意用六个钱包，外加未来几十年的债务硬着头皮买下来，仅仅是为了体验一下所谓成功人士的奢侈品呢？
　　同时奢侈品，也必须具备稀缺的属性。每年1700万套的新房，显然不是那么稀缺。
　　我们知道，大多数商品都会遵循一个量价平衡。需求就这么多，供大于求，必然带来的就是价格下跌，最典型的就是猪周期。唯一能够做到量价齐涨的只有金融衍生品。
　　当郁金香价格接连攀升，人人都开始学当社会名流；当藏獒卖出天价，大家都是爱狗人士；
　　当文玩也能致富，年轻人也开始盘起了珠串；当NFT成为一种致富门路，连还未出校园的学生，都能成为艺术收藏大师。
　　前些年房子也是因为只涨不跌，所以无论价格再高，人人都是买房的绝对刚需。
　　每次发布新政策时，无论释放的什么利好，放松了什么门槛，都还是要强调房住不炒。可里面存在一个矛盾，如果房住不炒，或者说房价不涨，那么对于大多数人来说就失去了买房的意义。
　　当真的房住不炒，就意味着以前买房最根本的信仰被打破。即要价格高，又要销量大的传统逻辑就是无法两难全的。就像茅台酒厂一年产量大概5-6万吨，也就是1亿瓶左右。就是这样的产量，依然供不应求。那是因为一二级市场价格倒挂，让大家坚信买到就是赚到。如果茅台一旦失去了这一层金融属性，没有了炒作价值。那么仅靠富人的胃，就不可能消化掉这么多数千元一瓶的酒。
　　可是在社会稳定，以及重启经济的目标下。大家都不买房，就释放不了金融风险，就拉动不了建筑行业及相关的供应链。所以房地产这个行业，在2003年首次提及后，再一次成为了支柱产业。
　　这时候，很多人会说，大家都没有钱了，根本买不起房了。可宏观数据与现实告诉我们并不是这样。
　　11月末，广义货币（M2）余额264.7万亿元，同比增长12.4%，同比增速创下自2016年4月以来的最高值。
　　而截止到今年9月底，国内定、活期存款余额分别是80万亿和 37 万亿。其中定期存款的增幅，自2005年以来从未有过。
　　最新的新闻是解封后的海南，大量坐着私人飞机的富豪，第一时间就将当地十余万元一晚的酒店预定一空。
　　所以说，不是没放水，只是水没有流向你；不是没有钱，只是你没钱；不是有钱人不消费，只是不在买房上消费了。
　　大家只是认为房子不能涨价了，所以都不买了，转而把钱趴窝银行吃利息或者干些其他的而已。
　　所以说这一次刚解封的董藩教授，又说了能做不能说的话。也就是想要房地产回到昔日荣光，还是要让大家重新树立起买房能挣钱的信心，这也是不断释放利好的最终目的。只有将买房是一种优质的投资行为这一观点，重新普及到普通人心中。这样，才能从根本上起到刺激需求，提振楼市的效果。
　　讲到这里，肯定很多人会说，不管货币政策如何刺激，可是现在的经济环境、国民收入、城市化率、人口问题等等已经不支持涨价了。
　　这些都对，但在现实中讨论这些可能都没有意义。因为信仰这个东西，绝对不是简单的数学或者逻辑问题。人的潜力是无限的，总能创造人定胜天的奇迹。
　　我们知道，韩国的居民负债率世界第一，目前已经超过了100%，远高于我们的70%出头；
　　文在寅政府为了抑制房价，房产税最高收到了6%，二手房转让税率达到了恐怖的50%以上；
　　代表未来需求的出生率世界倒数第一，在2021年更是经历了死亡出生交叉点；
　　经济因疫情影响严重受挫，GDP增长率更是在2020年经历了亚洲金融危机后的首次为负；
　　甚至就是宇宙中心首尔，也出现了人口流出。
　　就是在这种多重debuff加持下，依然无法阻止首尔房价涨幅，在2020年全球各个超级城市中遥遥领先。
　　就像股市一样，无论如何分析宏观经济与公司基本面，实际上都属于看似正确却毫无意义的废话。因为只要大家有了共识，那么股价必然就会无视市盈率及一切事实，跟着大家的共识上窜下跳。而所有相关不相关，或真或假的利好利空，都能够成为这份共识的权威解释。
　　所以说只要买房能赚钱的信仰重新建立，人们都能够瞬间拥有改善还有刚需的购房需求，沉寂一年的房地产市场，就能够被报复性买房的客户彻底激活。
　　而杠杆增长的空间，还有银行120万亿的个人存款，就是让房地产，乃至整个经济复苏的底气。