年末房地产资金面将更紧张

　　年末房地产资金面将更紧张
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　2021年还剩下4个月了。＂三道红线，四档管理＂的资管新规出台已经1年，房地产贷款集中度管理实施也已经8个月。
　　从实施的效果看，房地产行业贷款规模的增速大幅下调，房地产企业资金面普遍偏紧。恒大、华夏幸福、蓝光等龙头企业还出现了流动性危机。
　　伴随着恒大事件的爆发，年末房地产资金面会否好转？
　　1、房地产贷款余额规模破50万亿，下半年房贷仍将继续收紧。
　　根据央行发布的《2021年二季度金融机构贷款投向统计报告》（以下简称＂报告＂），二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。
　　50.78万亿的贷款余额中，房地产开发贷款余额12.3万亿元，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，个人住房贷款余额36.58万亿元。
　　2、尽管房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。但仍有多家银行未达标。
　　根据40家A股上市银行公布的年中报告。有11家个人住房贷款占比超过＂红线＂，10家房地产贷款占比超过上限。另外，招商银行、兴业银行等8家银行上述两项均超标。
　　年末，中小银行控制两条红线的任务仍然很重。房地产贷款额度无法放大。
　　3、房贷利率持续上升。
　　尽管LPR利率连续16个月保持不变，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
　　然而，房贷利率却持续上升，以广州地区为例，2021年经过数次上调，首套房贷利率达5.85%，二套房贷利率为6.05%。
　　房贷利率的上升，制约了房地产消费的扩大。
　　4、龙头房企降档成为任务，但表外负债值得警惕。
　　在＂三道红线、四档管理＂的规定出台后，短短四个月，100家上市房企中，就有40家在2020年的年报中降了档。
　　房企的反应和处理的速度非常惊人。
　　然而，这么短时间，这么大范围的普遍降档，又有点令人担忧。
　　恒大在2021年6月末就宣布有一条红线转绿，然而2个月后，流动性危机就爆发了。
　　龙头房企的表外负债更值得警惕。
　　2021年的第四季，房地产行业的资金面仍将偏紧。苦日子，还要延续。