土地出让金转为税务部门征收，对房地产市场有何影响？

　　土地出让金转为税务部门征收，对房地产市场有何影响？
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　一石激起千层浪。
　　6月4日，财政部 、自然资源部、税务总局、人民银行等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。
　　时间表已经排好。2021年7月1日起，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省等7地开展试点。其他地区2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
　　国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，引发了社会的广泛关注。
　　1、土地出让金征收部门的转变，短期内不会有太大的改变。
　　《通知》的第八条明确说明：除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
　　令人记忆犹新的是，2019到2020年，各地社保费用陆续改为由税务部门征收，当时也引起了各界的不同的反应。
　　事实上，到今天为止，并没有太大的改变。
　　2、土地出让金收入与土地收益。
　　从1994年分税制改革开始，土地出让金收入，就变成了地方政府的钱袋子。伴随着房地产行业的发展，土地出让金收入水涨船高。
　　2016年全国土地出让金收入为3.7万亿元，2017年为5.2万亿元，2018年升至6.5万亿元，2019年为7.8万亿元。2020年达到创纪录的8.4万亿元，同比增长15.9%。
　　2021年前4个月，地方政府国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。
　　如果从比例来分析，1—4月全国的卖地收入21383亿元占1—4月全国一般公共预算收入的27%，占地方一般公共预算收入的52%，占全国税收的32%。
　　过去几年，土地出让金的蛋糕越来越大，＂土地财政＂表现得越来明显。每一个规则的改变，都是兹事体大。
　　一般的公众，都看到了城市政府的土地出让金收入。
　　其实，土地是有成本的。土地的收储和一级开发就是成本。包括征地费用、拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市基础设施建设支出等。另外，从土地出让收入中，还要计提多项专项资金，包括国有土地收益基金、农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金和土地出让业务费等7项。
　　最终，地方政府获得的是＂土地出让收入—土地收储和开发费用—专项资金计提＂后的净收益。这个净收益的比例，不同城市有所不同，但是随着征拆收储成本的上升，地方土地收益率已经普遍降到50%下方。
　　从土地出让金的收支链条，大家可以看到土地出让金不仅是地方政府的＂钱袋子＂，还是多项＂专项资金＂的重要来源。
　　3、大家有一个共同的疑问：土地出让金收入，为什么要划转税务部门征收？
　　《国税地税征管体制改革方案》的表达是：改革国税地税征管体制，合并省级和省级以下国税地税机构，划转社会保险费和非税收入征管职责，构建优化高效统一的税收征管体系，为高质量推进新时代税收现代化提供有力制度保证。
　　土地出让金收入划转税务部门征收，只是改革的一部分。
　　这是管理层推进中的事情。虽然这一次有点突然，有点缺乏前期铺垫。
　　地方城市政府对卖地收入的高度自主的时代结束了。
　　4、核心问题：土地出让金收益的未来分配。
　　说到土地出让金收益的未来分配，不得不提一份重要文件。
　　2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。从＂十四五＂第一年开始，各省（区、市）要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到＂十四五＂期末，以省（区、市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。
　　令人关注的是，除了规定＂到2025年，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上＂外，还明确了建立市县留用为主、中央和省级适当统筹的资金调剂机制。
　　读懂了这份文件，也就读懂了土地出让金收益的未来分配的方向。
　　土地收益的分配和使用，正在发生重大改变。
　　第一， 用于农业农村的比例逐年提高。
　　第二， 城市政府使用土地收益的用途，将受到约束。
　　同时，大家都看到了：和社保费用一样，全国城市土地出让收益也是严重分化。
　　2020年，全国土地出让金超2000亿元的城市有4个，超1000亿元的城市有14个。
　　同时，大量三、四、五线城市土地收益，并没有多少盈余。
　　税务部门接管土地出让金收入后，管理层未来将会作什么动作，值得高度关注。
　　5、对房地产市场的影响和预期。
　　（1）短期内，为调动地方政府的积极性，土地收益分配机制不会大变。用于转移支付，暂时还不会发生。
　　（2）土地出让收益的适当统筹，资金调剂，将成为未来的必然选项。
　　（3）国有土地使用权出让收入，属于政府性基金预算收入，也是政府非税收入的重要组成部分。按照要求，＂十四五＂期间，土地收益逐年向农业农村倾斜。各地可支配用于城市发展和经营的土地收益比例将降低。
　　各地政府将采取何种对策？值得高度关注。
　　——预计2021年全国土地出让金总规模将逼近10万亿。土地市场的蛋糕很难再扩大。
　　——地方城市政府在＂十四五＂期间，有卖地的动力，有扩大土地供应规模的内在需求。土地市场在2021到2022年将到达高峰。房地产市场在未来5年将不缺供应量。
　　（4）倘摆脱了对＂土地财政＂的依赖（不管是主动还是被动），地方城市政府必然会倾向于地方税源的新开征——或许，住宅开征房地产税，就为期不远了。
　　（5）国有土地使用权出让收入划转税务部门征收后，对开发商直接的影响将是：延期交付土地出让金的路子走不通了。税务部门的操作办法，可能没有自然资源局那么＂人性化＂。
　　（6）中国房地产的核心问题，是土地问题。
　　土地制度的每一个改变，都将对行业产生重大影响。
　　在规则改变后，市场必然也将发生改变。
　　6月4日的《通知》出台后，心里踏实也好，心里不踏实也罢。无论是地方城市政府，还是房地产市场的各方参与者，都要及早准备，积极应对。