政策变局和应对

　　政策、变局和应对
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　2021年过了快八个月了。
　　房地产的调控政策，来得比预期的要猛烈。
　　房地产开发商不得不直面新的政策环境、新的市场面和前所未有的财务压力。10个开发商中，8个会说＂难做＂，7个会说＂缺钱＂，6个会说＂没钱赚＂。
　　1、 我们不能低估管理层调控房地产市场的决心。
　　最近，开发商们都在探讨：包括房地产贷款集中度管理等政策，是长期政策，还是短期政策，明年会不会有转机？
　　如果从房地产调控政策分析，历史上绝大多数的调控政策，都是短期、策略性和阶段性的。
　　然而，这一次，在防范房地产金融风险，防止房地产金融化、泡沫化的背景下，我们要作好这一轮政策持续多年的心理准备。
　　2 、＂稳地价、稳房价、稳预期＂的9字方针，从2019年提出，到现在已经进入第三年。
　　未来的调控政策，一定是双向调控，重点是＂稳＂字。
　　重点城市的地价、房价，甚至包括租金，在当前阶段，重点仍然是＂价格指导＂。诸如，土地溢价率不能超15%，房价涨幅不能有，或者最多在3%以内等等。
　　这些，都不是正常市场机制配置资源的做法。但是，房地产商要适应这种＂新常态＂。
　　3、 在＂新常态＂下，资金成为开发商的生命线。
　　2021年，以恒大、华夏幸福、泰禾等为代表的企业，频频爆出流动性不足，债务出现逾期未支付的消息。
　　龙头房企都＂出事＂了。只能说明，当前的形势很严峻。
　　在当前局面下，激进发展的风险很大。降负债，去杠杆，成为整个行业在做的同一件事情。
　　值得关注的是，在这一轮的调控中，不同企业的命运不同。
　　拥有资源，资金来源有保证的企业，将成为＂剩下来的王＂。撑不下去的企业，或者关门，或者元气大伤。
　　2021年，是房地产开发商的分化年。
　　整个行业的各项指标都处于历史高位，但开发商的命运却各有不同。
　　4、＂十四五＂开局第一年，就是房地产市场的规则改变年。
　　＂十四五＂期间，整个房地产行业的发展将发生根本性的改变。
　　——＂高负债、高杠杆、高周转＂的发展模式，将成为过去。——城市政府、开发商和物业持有者分享土地持续升值收益的机制，将发生改变。
　　——房地产开发受到全方位管控，利润水平将持续下降。
　　——房地产市场在新规则下，迎来新的规范。开发商、房地产中介、投资者，都只能在规则内活动，不能逾矩。
　　5、 控制风险：房地产开发商最应该记住的一句话。
　　2021年，房地产开发的风险，比教科书上罗列的还要多。开发商老板，除了考虑盈利，是时候考虑控制风险了。