楼市将迎缺钱年，股市仍有上升空间

　　楼市将迎＂缺钱年＂，股市仍有上升空间
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　2月18日，牛年第一个交易日。A股冲高回落，基金抱团股(典型如贵州茅台)，出现较大幅度的回调。市场变化，出乎股民们的意料。
　　在＂开门红＂的预期中，央行在18日净回笼2600亿，无疑给市场泼了一盆冷水。
　　值得注意的是，2021年以来，基金发行火爆。据有关机构统计，到2月10日，2021年以来成立的新基金规模就已经超过7000亿，数据惊人。数据显示，2010年到2020年平均每年发行新基金约9000亿元，但2020年达到3.16万亿，2021年延续了这一趋势。
　　多种因素作用下，＂炒股不如买基金＂的理念已经为更多的投资者所接受。股市的未来，将越来越受到基金的影响。
　　房地产市场的开年，也非常微妙。
　　管理层制定了房贷规模集中度管理的两条红线，从总量上控制资金过度流向房地产业。
　　深圳、杭州、上海等城市政府开启了对楼市的＂精准调控＂。行政管控手段达到前所未有的程度，深圳出台二手房指导价，上海的积分，杭州的热销盘的5年限售，这一切都是特殊时期的特殊之作。
　　中心城市的房地产开发商，做好了迎接楼市＂大年＂的准备。北京有60多个楼盘春节不打烊，广州有近50个楼盘不打烊。
　　龙头开发商（如恒大），反季节促销，在2月推出了促销月活动。
　　全世界都知道，2021年中国房地产的热点和焦点，在中心城市。
　　2021年中国房地产，看北上广深、杭州、南京，已经足够。
　　1、2021年，新冠疫情在全球得到抑制，是大概率事件。经济重启后，货币政策的取向，值得高度关注。2008年全球金融危机后，楼市和股市迎来了一轮上升期。这一次会重复这个故事吗？
　　2020到2021年，中国的股市和楼市，提前实现了＂丰收＂。
　　2021年春节后的股市和楼市走势，在很大程度上取决于货币政策的走向。
　　从1月到2月央行的动作看，＂收紧＂的倾向性更强。利率上调的概率比下调的概率大。2021，不是2009。
　　2、2021年，房地产行业将是个＂缺钱年＂。北上广深等中心城市的楼价正处于历史高位。无论是房地产开发，还是房地产消费，都严重依赖于房地产信贷。
　　在地价处于历史高位，开发成本处于历史高位，楼价处于历史高位的背景下，房地产行业的资金需求量逐年上升，金融和地产的关系越来越紧密。
　　房地产贷款集中度管理制度的建立，无疑将令2021年房地产市场面临资金面紧张，资金成本上升的局面。
　　当然，我们都知道，尽管重点城市调控政策不断出台，地方城市政府对房地产行业总体态度是友好而积极的。房地产市场平稳健康发展，是各方乐于看到的结果。
　　2021年，变数太多。房地产市场后续将如何发展，还有待于我们观察。
　　3、在资本市场上，龙头房企股票的估值普遍偏低。资本市场对开发商的盈利前景，并不看好。
　　防止资金违规流向房地产业，是有关部门反复强调的政策。房地产占用贷款资金的比重下降，重点城市的楼价平稳不大涨，这是有关部门明确的目标。
　　在牛年，股市继续跑赢楼市，将是大概率事件。
　　4、在迷雾中，我们应当看到：2021年是一个适合投资的年份。无论是股市，还是楼市，机会远远大于风险。
　　牛年，新规则会很多，政策会很多，传闻会很多。我们要做的是：坚定信心，大胆往前走。