产权式酒店的法律方面

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　　近年来,在中国国内旅游热、房地产投资热的推动下,原本起源于欧美的时权酒店＂(Time Share)、产权酒店的消费及投资模式,在中国大陆方兴未艾。比如,2005年十一期间举行的＂上海异地风景度假楼盘交易会＂就吸引了众多眼球,而上海前沿控股集团先后推出的＂海口索菲特产权式酒店＂、＂江苏溧阳天目湖慧谷＂,也受到媒体的关注。
　　本文所讨论的产权式酒店,是指开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者购买并将客房委托给酒店管理公司经营,分取投资回报,同时可获得酒店一定期限的免费入住权。其一般的运作模式如下:首先,投资者与开发商签订购房合同,投资者支付购房款,取得酒店房间的所有权。其次,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同,将房屋出租或委托给酒店管理公司经营,投资者收取租金或分享经营收入,或者获得一定时间的免费入住权作为报酬,等等。不同的产权式酒店提供的回报方式不同,有些提供固定投资回报,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些只提供酒店经营利润,不提供其他回报。再次,开发商为吸引投资,往往引入专业担保公司,为投资者的收益提供一定条件的担保,约定在担保期间,若回报低于承诺时,投资者有权要求担保人承担担保责任。最后,有些开发商设计了退出机制,投资者购房后满一定年限的,可以以一定价格将所购房屋返售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购。
　　产权式酒店在中国大陆是一个新兴事物,其在市场运作中不可避免会涉及一些法律问题。我们作为法律专业人士认为主要有以下几点:
　　(一)房屋买卖合同法律关系
　　开发商与投资者签订购房合同,双方都应了解对方的真实情况,开发商应了解投资者的资信情况,而投资者应了解开发商的主体资格、审查房屋预售许可证、规划许可证等文件,确定所购买的房屋是可分割出售,取得分户产权的产权式酒店(有些酒店只有一个独立的 ＂大产证＂,不允许分割出售)。决定购买后,仔细认真地签署购房合同,特别注意交付时间、权证办理、违约责任约定等条款。
　　在房屋买卖中,有时会产生期房转让法律关系。有些投资者与开发商签订购房合同后,在小产证办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定预售房是可以再转让的,而产权式酒店不属于住宅,目前还不受期房限转政策的限制。如果原价转让的,可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理＂转按揭＂手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。
　　此外,在购房过程中,还会有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。
　　(二)房屋租赁合同法律关系
　　投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等事项进行约定,特别要明确约定租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任等。
　　(三)担保法律关系
　　开发商为增强投资吸引力,通常引入专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。投资者在与开发商签订房屋买卖合同后,可以得到一份由担保公司出具的担保函,在保证期间,若投资者回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。这可在一定程度减少购房者的投资风险,也增加了开发商吸引投资的力度。
　　(四)物业管理法律关系
　　产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司一方面经营,另一方面也承担了物业管理的职能。投资者需要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定,在酒店管理公司进行经营的过程中,酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担?如若合同不明确,将来会产生争议。
　　(五)回购法律关系
　　有些开发商为鼓励投资者,在销售时承诺投资者购房满三年后,可以按原购买价将所购房屋返售给开发商,开发商保证回购,这在双方间形成了一种附期限附条件的房屋买卖合同关系。依《民法通则》、《合同法》,只要所附条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需在合同中明确约定。履行回购约定时,开发商的实力、经营状况将起决定作用。
　　无论是开发商,还是投资者,不能只顾产权式酒店可能的高额回报,而忽视风险,双方都应该仔细进行商业分析,认真签订合同,并向法律等专业人士进行咨询,也是对投资的保障。＂高收益＂与＂高风险＂总是相伴相生的,只有防范＂高风险＂才能使＂高收益＂成为可能。