房地产新政与你何干？

　　9月1日，北京、上海都发布通知，执行“认房不认贷”政策措施。诸如此类的房产新政与落地消息，8月底到9月初，一波接一波，让人无法忽视，一是因为新闻太多，二是因为确实与我们关系密切。我边看边想，有几点思考，与你分享。主要是以下五个问题：
　　房价后续会怎么走？
　　要不要买房子？
　　非自住房产要不要卖？
　　投资如何避开房地产的雷？
　　工作与房地产相关，要不要转行？
　　一个一个来。
　　一、房价后续会怎么走？
　　我的观点，整体上看：各种房产新政出现，并不会逆转房价，让房价抬头上涨，仍不可能，悲观一点，止跌也不可能。
　　一线城市（如北京、上海）的部分区域（如所属学区内有优质教育资源），房价可能相对坚挺，下跌速度会有可感知的变慢过程，甚至会有小幅上扬。这是特例，主要是中产阶层的教育焦虑在发挥作用。
　　二线城市的学区房价格趋势，不会有大的变化，还会持续缓慢下跌，但比没有优质教育资源的区域，下跌速度稍慢一些。我在西安这个二线城市有一套学位房，1998年建的房子，相当破旧，但因为带高新一小和高新一中的上学指标，2021、2022年，可以卖到3万多一平米。现在，价格已经掉了百分之三四十了，只有2万多一平米。
　　三四线以下的城市，很多房子已经崩盘了，成交价腰斩的比比皆是，不可能再回头了。我老家所在的河南省许昌市，是河南的地级市，算三线或四线城市吧。大部分区域的房子，成交价都回到了N年前。我一个表哥，手里有两套非自住的房子，赔钱都卖不掉。
　　关于房价，从长远看，受出生率下降、人口老龄化、存量房远大于居住需求等众多因素影响，低迷周期可能持续十年或者更久。
　　二、要不要买房子？
　　如果是因为没房子结不了婚这种特别刚需的情况，别管房子价格，能承受就可以买。这是因为，相较于人生的幸福，在你能承受的范围内，房价可以忽略不计。这是其一，其二，你买来自住的房子是消费品，并非投资，不指望卖掉它赚钱，买入价格高一点或低一点，对后续的消费过程没什么影响。
　　除了类似上面这种特别刚需的情况，就别买了。可以等到市场差不多烂透了，去买次新房。
　　三、非自住房产要不要卖？
　　如果非自住房产有特定用途或其它经营模式（如自己办公、民宿、短租公寓等），可以保留。否则，尽量趁着一波波的房地产新政，快速处理掉，避免后面有更多账面亏损。
　　四、投资如何避开房地产的雷
　　你手里有闲钱正在投资的话，一定要注意，避开房地产的雷。粗略总结，要留意五点。
　　别投资房子：不要买房子当投资，尤其不要加杠杆买房子当投资。
　　远离房地产相关的债券：房地产公司发行的债券，不要买；城投类公司的债券，不要买；与房地产关联特别紧密的公司发行的债券，不要买；地方政府发行的与房地产相关的债券，不要买。
　　远离房地产相关的股票：房产公司股票不要买；与房产公司关联紧密的上下游、周边类企业的股票不要买。
　　远离房地产相关的基金：房产股持仓占比较高的股票基金不要买。
　　房产项目相关的信托不要买：近几年因为银行面向房地产项目的贷款收紧，房地产公司转向信托公司募集资金的比例升高，信托公司发行了许多房产业务相关的信托产品，这些产品尽量不要购买，因为房地产项目一旦暴雷，这些信托产品也会暴雷，比如中融信托的多款产品就逾期或停兑了。如果你不幸遭遇无法兑现的信托产品，很可能攒了一辈子的财富瞬间归零。
　　五、工作与房地产相关，要不要转行？
　　如果你在房地产类公司工作，不是离退休很近（十年以内），又想后面还有可观的增长，就要向前看，有机会就转行。
　　有人觉得自己在这个领域摸爬滚打许多年，丢掉积累好可惜。其实没啥可惜的，才一二十年积累嘛，相较于后面二三十年的职业生涯，并不算多。换个角度看，这也正好是重塑职业的好机会。
　　与其在即将沉没的船上挣扎，不如换登一艘好船，船票贵点，登船难点，过程痛苦点，都值得。
　　好了，以上几个问题，只是个人思考，不一定对，仅供参考。