这一回，潘石屹真的要跑了

　　本文来自微信公众号：攸客地产（ID：youkedichan），作者：攸克
　　3月10日9点30分，经历昨晚欧美股市的血雨腥风，全球投资者的目光都投向了A股和港股。还算争气，它们都守住了。
　　有一只股票表现格外亮眼，那就是SOHO中国（00410。HK），10点50分突然急拉，22分钟后临时停牌，暴涨37。58，市值213。18亿港元。
　　这么惊人的异动，不可能不引起市场的关注。
　　很快，消息传出：黑石集团（BX。N）正与SOHO中国进行谈判，黑石以每股6港元对后者提出私有化要约，交易价值40亿美元。与目前停牌后的市值27。436亿美元相比，仍有超过45的溢价；与9日收盘价相比则有翻倍的溢价。
　　看起来，黑石集团给了个不错的报价。
　　SOHO中国与黑石的交易传闻，并非突然。2019年10月底，SOHO中国将出售京沪两地8个商业物业的消息传开，绯闻对象正是黑石。那一次，有媒体喊出“别让潘石屹跑了”的声音。
　　过去5年，潘石屹一直在不断地的卖卖卖，最新的一次是去年10月把原计划拆分上市的共享办公项目SOHO3Q卖给筑梦之星，交易金额不详，坊间说他是“甩卖”。目前SOHO中国手头只剩下9处物业，总资产约610亿元，而传闻出售的是除北京的银河SOHO外的8个物业，包括潘石屹声称打死也不会卖的（上海）外滩SOHO和（北京）望京SOHO。这8个物业资产估值为500亿元600亿元人民币。
　　去年10月底SOHO中国与黑石的资产交易，公司没有证实。但现在看来，双方谈判是真的，只是买上市公司股份还是直接买公司物业的问题。
　　坊间猜测，黑石与SOHO中国的交易，很有可能是其亚洲地产板块董事阎岩促成。阎岩是原SOHO中国总裁。她1996年加入SOHO中国，2018年3月因“寻求个人发展”而辞职。她的新职正是黑石亚洲房地产部董事总经理。
　　黑石比较中意的是大额不动产交易，也有收购公司股权的案例。购入商用不动产物业，黑石主要目的并不是用来收租，而是择机套现，有的楼宇一进一出，能挣数亿甚至十多亿美元。是公认的全球不动产并购高手。
　　不难发现，黑石是买SOHO中国的股权还是直接买物业，存在金额的差距。8处物业，比如市场估值550亿，大宗物业交易，假如打个9折，就是495亿；但买股权，只需要40亿美元（按去年底的汇率也只有280亿人民币）。
　　当然，黑石买的是控股权。
　　2007年10月8日，SOHO中国在香港上市，目前公司CEO张欣透过家族信托控制了该公司63。93股权。据说，张欣家族此次不会将所有股权都卖给黑石，而是会保留小部分。但黑石获得SOHO中国50以上的控股权是无异议的。
　　假设黑石以40亿美元获得60的股权，然后控制了估值610亿元的9个物业；但这些物业出售后，它也只能按照实际持有股份来获得收益。黑石选择了投入更少的一种方式。
　　当舆论喊“别让潘石屹跑了”的时候，攸克君写过一篇文章，2019年11月15日，《潘石屹跑没跑，潘张欣知道》。潘张欣就是潘石屹的夫人张欣，按香港习惯冠以夫姓而已。潘石屹跑没跑，为什么要问张欣？因为张欣透过在开曼群岛注册的一个公司，设置了一系列眼花缭乱的家族信托计划，控制着该公司63。93股权。
　　家族信托计划的真正受益人，是潘石屹与张欣的两个孩子；潘石屹的其他孩子，不在其列。而潘石屹本人，亦不持有上市公司的一毛股份。
　　潘石屹既不是家族信托的受益人，也不持有公司股份，说“潘石屹跑了”是个伪命题。攸克君承认，我们今天的标题也是有歧义的，真正要跑的是公司的实际控制人张欣。
　　曾任职于美国投资银行高盛集团和旅行家集团的张欣，对纽约资产情有独钟。最著名的两个案例是，2012年斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49的股权，2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美元收购美国通用汽车大厦40的股权。
　　知情人士说，如今潘氏一家在美国工作和生活的时间要多于在北京的时间。