刘山鹰：基本住房价格应该降40

　　一、农民与市民的不平等
　　《物权法》（草案）已经公布，向全社会公开征求意见。联系到居高不下、呈胶着状态的房价，我认为该草案存在一个重大疏忽，而且该疏忽有可能涉嫌违宪。
　　在此，有必要引用该草案的两条规定：
　　第一百四十条建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。
　　第一百五十八条宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。
　　先请读者仔细看第一百五十八条。其中的规定表明，集体所有的土地可以设立宅基地使用权。根据我国宪法规定，农村的土地属于集体所有，城市的土地属于国家所有即全民所有。也就是说，农民可以在集体所有的土地上拥有宅基地。
　　问题来了：既然《物权法》（草案）规定了农民可以在集体所有的土地上拥有一块属于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上拥有一块属于自己的宅基地呢？
　　而且，在一般情况下，农民享有宅基地使用权是不需要支付费用的，属于分配性质。那么问题就演变为：既然农民可以在集体土地上无偿拥有一块属于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上无偿拥有一块属于自己的宅基地呢？
　　答案是不可以。再请读者看上面的第一百四十条，其中的规定表明，“建设用地使用权人”是可以享受类似于农民的那种权利的。但是，我们知道，“建设用地使用权人”不等同于城市居民，因为任何一个城市居民都不可能到土地部门申请到“依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施”。其实，联系居民的住房问题，这里的“建设用地使用权人”就是指开发商。
　　开发商可以，城市居民不可以；农民可以，城市居民不可以。
　　《宪法》第三十三条第二款规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。”那么，在《物权法》（草案）面前，为什么城市居民与农民不是“一律平等”？该草案在这个问题上是否涉嫌违宪？
　　二、探讨土地全民所有的具体含义
　　法律上有一个问题需要弄清楚：为什么农民可以无偿取得宅基地而城市居民不可以？城市居民无权获得宅基地使用权是否正当？为什么农民可以在集体所有的土地上设立宅基地使用权，而城市居民却不可以在全民所有土地上设立宅基地使用权？面对公民的居住要求，土地的集体所有制与全民所有制是否具有不同的功能？
　　事实上，到目前为止，法学界对此没有深入系统的研究，各级政府的土地政策也因为缺乏学理支撑而在正当性上面临质疑。《物权法》（草案）作这样的规定有什么理论依据呢？显然，该草案疏忽了（或者说回避了）一个实质问题，它只是对现有不明晰的土地政策进行了简单叙述，没有起到正本清源的作用。那么，我们是因为要解决问题而制定《物权法》，还是因为要回避问题而制定《物权法》？
　　第一个问题：土地为什么要公有？
　　我国的公有制分为集体所有制和国家所有制（即全民所有制）。众所周知，在上世纪50年代土地改革以前，农村土地是私有的。土地改革以后，农村土地便归集体所有，比如说归村级经济组织所有。至于城市土地是什么时候收归全民所有，笔者不了解详情。笔者翻阅了建国后的四部宪法，发现1954、1975、1978年三部宪法都没有规定城市土地的全民所有制。也就是说，只是1982年宪法即现行宪法规定才规定城市土地归全民所有。这个问题有待学者们进一步研究。
　　土地公有已是事实，没必要过多纠缠细节。关键是，土地公有要回答一个问题：土地公有的目的是什么？
　　理由或许很多，学者们可以写出很长的论文来。其中一个重要理由是，土地公有有利于解决土地私有所造成的贫富分化，以实现耕者有其田，居者有其屋。对于农民而言，既要保证他们耕者有其田，又要保证他们居者有其屋；对于城市居民而言，因为他们不以种田为业，所以是保证他们居者有其屋。
　　也就是说，土地公有是为了保证一国公民的最基本的生存权利：食和住。
　　对照现实，土地的集体所有基本有效的解决了农民的居住问题，但是，土地的全民所有却没有能有效解决城市居民的居住问题。而且，土地的全民所有不仅没有解决城市居民的居住问题，相反却制造了更多的贫富不均。一方面是一些人在房地产行业中攫取了超额利润，另一方面是大量市民望着动辄一万、两万、三万的房价而慨叹。
　　土地的全民所有因为居高不下的房价而面临正当性危机。那么
　　第二个问题：全民所有是谁所有？
　　按照传统理论，全民所有是比集体所有更高一层次的公有制形式，理应能够更好地解决市民的基本生存权要求。但现实为什么是这样？
　　不管土地全民所有制在现实中的具体情况如何，面对城市居民的住房要求，对土地的全民所有制都应该这样理解：人人所有。即在一个城市中，组成全民的每一个市民都拥有一份用于满足其基本住房要求的土地，他在这块土地上盖房，除了支付设计、材料和必要的税收费用外，他不需要支付土地出让费用。如果他必须支付土地出让费用，那么证明这块土地不属于他，因为一个人不应该为他本来拥有的物权支付费用。推而广之，如果组成“全民”的每一个人都必须支付土地出让费用，那么证明城市的土地不属于由每一个人所组成的“全民”。既然“全民”都要为满足其基本住房要求的土地支付出让费用，那就证明，土地不存在“全民所有”。土地的全民所有究竟是谁所有呢？
　　如果不能保证居民的基本住房要求，那么当初把土地收归国有的正当性就大打折扣。《物权法》（草案）对这个关涉亿万人、如此重要的物权视而不见，是大大的不该。
　　三、落实城市土地全民所有制：降价40
　　重要的问题是如何落实城市土地的全民所有，如何从全民所有入手，将居高不下的房价降下来。
　　城市土地属于全民所有，它应该保证每一个人拥有一块属于自己的安身立命的土地。不过，全民所有制不可能由每一个人自行其是地主张，必须由政府出面才能得以贯彻实施。但应该明确的，城市土地的全民所有制绝对不等于地方政府所有制，则是毫无疑问的。奇怪的是，城市土地的全民所有权实际上是由各级地方政府在行使，卖地的钱都装进了政府的口袋。
　　在房地产问题上，政府不过是实现土地全民所有制的工具，而不是越俎代庖，摇身一变，自己成为了土地的主人。但事实上，几乎所有城市的政府都把自己当作土地的所有权人，都在有偿转让、拍卖供居民普通住宅使用的土地。
　　因此，在土地全民所有的体制下，向购买基本住房的居民收取土地出让金是不合理的。这无异于说，一个人若使用他本来拥有所有权的物品（土地），必须向第三人支付转让费。这根本违反物权法的基本原理。
　　土地全民所有的必然要求是，如果居民购买满足其基本居住要求的住房，不应该支付土地出让金。如果以人均30平米计算，一个三口之家购买90平米以内的住房，不应该支付土地出让金。如果大于90平米，则要支付超出90平米以外部分的土地出让金。
　　政府是不是在任何情况下都不可以收取土地出让金呢？不是。如果房子是卖给外国人、无国籍人，应该收，因为他们不是中国“全民”中的成员；如果纯粹是从事商业性开发的项目，比如商场、写字楼、饭店等，应该收；如果是满足基本居住要求以外的别墅、高档公寓、超大户型，应该收。
　　《物权法》，这部被称之为财产基本法的法律，这个力图明晰财产权属关系、定分止争的法律，是不是应该对此作出回应呢？
　　如果是这样，那么各个城市的房价都会没有悬念的降下来，降价的幅度大约是40。为什么是40？
　　据中国房地产协会公布的数据显示，我国房价的构成比例为：地价占40，建造成本占30，建筑材料占20，税费占10，地价在房价中起主导作用。
　　为了兑现公有制的承诺，为了让市民享有和农民平等的权利，为了满足公民基本的居住权，这40应不应该降呢？