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接下来的三年时间,将成为中国房地产经济和楼市的关键蜕变期?

  #头条创作挑战赛#
  这是熊猫贝贝的第1378篇原创文章:
  2022年还剩下两个月不到的时间了,在绝大多数普通人和舆论认知环境中,中国的房地产经济和楼市依然在充斥着不确定性的迷雾中挣扎彷徨,找不到明确的方向和趋势。
  迷茫和看不清,或许是当下对中国房地产经济和楼市形象最好的形容。
  这样的感受,不仅仅是市场参与者群体,就连房地产行业内部,都存在着可能是截然不同的结论。
  明天的事情,谁又能说得准呢?
  说路径依赖也好,说思维惯性也好,绝大多数人,只能从过往的经历中去寻找规律,来得出一些并不靠谱的结论,来强化自己的认知和观点。
  面对当下,理性客观,不带功利心态去分析,没有利益牵扯,站在局外审视,是看清中国房地产经济和楼市最需要的态度。
  这篇文章,不谈什么政策态度和风向信号,也不会旁征博引,数据说话,而是站在距离真实市场最近的第一线,结合现实市场中的一些真实心理写照,从一个地产行业从业者的角度,和各位读者朋友聊一聊,未来三年,对于中国房地产经济和楼市的重要阶段性意义和后续的走势预判。
  关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。
  本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。
  内容有依有据,分析理性客观。
  硬核内容,错过不再。
  以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。
  PS:文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章,抄袭搬运必究!
  (如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)
  选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。
  图片来源:头条图库1关于当下中国楼市最核心的问题,其实绝大多数普通都没有抓住关键,看到要害
  2022年,全平台舆论,各路自媒体,还有很多有着光鲜亮丽高高在上头衔的所谓砖家叫兽群体,其实对于房地产经济和楼市的关注点,都集中在了三个主要的方向:
  要么是成交量和更高纬度的供需关系;
  要么是政策态度和对国家意志的揣摩和猜测;
  要么就是死死盯着房价的走向,被行情涨跌牵动情绪。
  不能说这些关注点没有意义或者方向不对,而是太过脱离真实市场,说白了就是不接地气。
  宏观层面的一些判断和关注,实际上是和微观现实市场和环境,是存在滞后性和距离感的。
  举个例子,关于拿中国人口出生率下降,老龄化程度加重的理由来研判当下中国楼市的供需,就是再典型不过的书呆子思维和想当然的经验主义。
  人口和年龄能不能影响市场?当然能,但是拿未来20年以后才能产生购买力和需求的群体来说当下的市场供需,靠不靠谱,大家一说就明白。
  当下有从农村和其他城市到大城市打拼的年轻人和外地人,就没有需求了?
  当下的真实的教育,婚姻,追求扎根,安居乐业的需求,一夜之间就成了伪命题了?
  有些分析和观点,仙气飘飘,飞得太高,高处风大,当心闪到了腰。
  实际上,从接地气和现实出发的角度来看,2022年中国楼市之所以遭遇困局最关键的原因,这一年都快过去了,也没见几个所谓的地产专家或者什么知名媒体能说到点子上。
  那就是:
  中国绝大多数城市的楼市正失去一个最重要的东西,那就是信任。
  在真实的楼市和行业里面,才可以看到,随着开发商的不断爆雷以及市场下行。
  购房者的情绪正在被市场裹挟着,往更糟糕的方向滑去。一个因为信心不断流失的恶性循环,才是中国楼市当前最真实的困境所在。
  信心缺失,乱象必起,还是那种讲道理都不听得乱:第一种,就是2022年年中阶段,在全国各地骤然爆发的烂尾楼维权风波。
  这个事情刚开始的时候,说实话各方面都没有意识到严重性和这个事情会带来的冲击效应,多少有点敷衍和不重视的味道,但是随着事情发酵,如同山火蔓延一般迅速在全国多地开花,直接引起了国家层面的关注和重视,并且及时出手,多个维度协调处理,才让这波冲击消弭于无形之中。
  个中过程,不多展开,实事求是地说,问题虽然得到了解决,但是对市场,在信心层面造成的伤害,已经存在。有些伤害,想要愈合,是需要时间的。一种是真的质量有问题。
  开发商本质是商人,2020年一路高涨的市场里,限价对开发商利润的限制会让部分开发商想降低成本。所以,2022年的保交楼说法,对于真的购房群体,特别是在2020年进入市场的群体而言,多少有些讽刺的味道:买东西只要能交接就可以了,质量细节什么的,就不要太在意了?
  这就是动辄百万,掏空6个钱包,三代人积蓄去购买的商品市场?一种就是房价下跌造成的心理落差。这部分也不少,毕竟,自己一年多前买的房子,突然缩水了上百万,任谁都不会开心,利息还在支付,就已经损失了上百万,业主们的钱大部分都是辛苦钱。如果这样的盘被业主找到一些小的质量问题,都会进行放大,闹总比不闹要好; 还有一种,就完全是不信任导致的,例如有些楼盘还在建设中,没有任何问题,但是因为对开发商普遍的不信任,业主希望开发商随时播报进度以及用材品牌等,开发商没有积极回应,就去投诉到住建局;
  以买房,交钱后就安心等收房,收房有问题再去交涉。
  但是,现在这种信任已经荡然无存。
  现在的购房者,因为不信任,从签约之后,购房者就自己担任起监理公司的责任,主动每天监督楼盘的工程进展,看看工地现场有多少人,看施工是否有问题,看不到的部分,也担心开发商偷工减料坑自己,要求定期开放现场给业主参观。
  现在的市场,确实很需要开发商给出这样的及时应对,现在的网络传播速度太快了,一旦全城传播,造成的负面影响不仅仅是该品牌的,而是整个市场的信心都被打击。所谓好事不出门,坏事传千里。市场情绪一旦变得糟糕,大家买房的信心也进一步下降。
  但是,长期买方市场优势麻醉的时间太长了,对于开发商来说,角色转换,认清现实,及时调整,并不现实,2022年,就连很多品牌开发商处理危机的能力都让人大跌眼镜,更何况地方泥腿子小房企?
  楼市缺失信任带来的,直接就是买房信心的流失,没有信心的市场将带着这个行业走向不知道的远方,未来一旦信任完全消失,之后想重建,就会难上加难。
  认同这个观点,或者对这个关键分析有共鸣人,才是真正明白为什么说"市场经济,信心比黄金重要"这样的道理。
  图片来源:头条图库2为什么说未来三年,对中国的房地产经济和楼市,很重要?
  三年的判断,其实比较有主观性,但也是有依有据的。
  不卖关子,先说三个观点:
  第一,中国这一轮楼市的信心修复,需要的周期,就是三年;
  第二,三年时间,城市间的房产差距会越来越大,分化造成的价值和趋势差距,产生固化;
  第三,不管是维持现状还是产生转机,需要三年以后,才能得到确定性。
  简单解释一下:
  首先,房地产项目的施工周期,标准大概就是18个月到24个月,叠加项目宣传,政策环境变化,以及市场营销转化,完成一个项目的周期,大概就是2年多3年不到的样子,上面也分析了,2022年中国楼市最大的困境原因就是信心的缺失,所以,当下市场,缺乏信心的参与者群体,是无法快速修复情绪,用真金白银支持市场的。
  只能等2022年开始算,三年以后的市场群体到了需求节点,所释放出来的购买力。
  其次,把城市分成一线,新一线(二线优势城市),和其他城市三个层次来看,就算国家有均衡发展的战略部署,城市之间房产的价值分化趋势,在未来三年,也无法发生改变。
  反而在经济承压,结构调整的阵痛过程中,分化加速,差异加大,才是必然。
  最后,从2022年开始算,全球经济世纪博弈实际上已经全面拉开了序幕,而中国经济对内最关键的,就是要保证房产和楼市的稳定,三年目标以稳的周期需求,不过分吧?
  中国房地产经济和楼市,真正的命运分水岭,是在三年以后,也就是2025年。
  图片来源:头条图库3趋势观点:中国房产真正的资产性回归,以及,房产的社会价值属性落地
  延续上面的分析,三年以后,中国的房产,房价,还有楼市,会有哪些可能的趋势走向?
  这里谈几点独家,个人的分析和观点:
  1,房地产税完全取代土地财政,成为地方政府财政收入的主要渠道,这是必然的趋势。
  房地产税在未来落地,并且成为稳定常态,没有多少悬念和争执的意义。
  2,房地产税不管是业主缴纳,还是房东缴纳,又或者是转移到租赁群体身上,其实最终都是由市场的真实购买力来买单的,实际上谁出这个钱,只要规则环境成熟,并不是关键。
  请不要抬杠,想不通可以仔细慢慢想,经济社会,一切成本都有出处的。
  3,房地产税最大的意义,有两个,但是终极目标,其实已经非常清晰。
  一个是为地方政府创造了可持续,稳定地收入来源,另一方面,谁交这个税,对应的就是房产配套的社会福利和资格享用的权力,那么租售同权,就可以得到全面实施和落地。
  未来中国的房产,租售同权是必然趋势。
  4,未来房子,金融属性被剥离,但是真正的资产属性会得到回归。
  金融属性,在于价差波动和炒作,这个没有以后了。
  但是真正资产属性,长期以来在中国楼市都没有得到体现,并不是什么保值增值,实际上价值上的波动也是金融属性,真正的资产属性,是指持有的房子,能够通过经营实现资产性收入,而自己使用,要付出相应的成本。
  这样的资产属性回归,是未来中国房产的必然归宿。
  有些房子,有需求支撑,未来将成为长期回报资产一直存在;
  而有些房子,或者说因为过度建设和投机炒作,脱离需求和基本面,那就完全没有资产属性了,只是报废消费品,就好比买了台车,自己不开,也没人要,只能放着,直到彻底变成废铁。
  言简意赅,直击本质,独家研判,不喜勿喷。
  图片来源:头条图库写在最后:几个没有任何功利和利益牵连的良心观点和建议分享
  文章最后,基于当下现实市场情况和趋势,从没有任何功利性和利益关联的角度,谈几点个人,独家的观点和建议,不一定对,权当抛砖引玉,供各位读者朋友们讨论和参考就好:
  1,对于普通基层的老百姓群体而言,无论经济环境和价值观如何变化,时代如何进步,房子都是人生必须要去考虑和想办法持有的底层资产。
  当然,这是从人生阶段需要出发,而不是什么通过房子发家致富。
  骂房价一辈子,恨楼市一辈子,并不能改变人生失败者的本质,说得天花乱坠,头头是道,没有属于自己的房子,和上台唱戏博吆喝有什么区别?
  人生如戏,该做什么,不用人教。
  2,只买现房,不止于当下,而是所有对房子有需求的群体,最基础的认知。
  没有房价上涨的预期,何必去和开发商玩预售的游戏?以前房价还有上涨的空间和可能,现在是没有了,那么去担负期房风险的意义何在?
  预售制,迟早是要推出市场舞台的制度,而让期房模式得以实现的"房价永远涨"的根基已经没有了。
  不要有任何的侥幸心理,这个观点我从2020年一路过来,像个老妈子一样的重复念叨了一路。
  3,依靠价值眼光投资房产,是门好生意,但是和绝大多数对过去房价和楼市存在路径依赖,又不愿意与时俱进思考进步的群体来说,没有多少关系。
  4,看懂一个很重要的本质,房产也是有区别的,70年产权的商品房,是国家金融和地方政府信用直接关联的资产类别,所以才有稳房价,稳楼市的要求。
  而什么工业,商业,甚至乱七八糟的属性的房产,自求多福,并且随着后续中国房地产市场日益成熟和稳定,做好最坏的打算,这很有必要。
  市场经济嘛,自负盈亏,如果没有政策和政府的信用确定性保障,那么就不要指望规则环境能够永远保护。
  这个本质有点深度,值得大家仔细体会一下。
  大概就说这么多吧,以上,就是基于现实和当下市场,对中国楼市和房产,进行的一次深度思考和研判分析内容,和各位读者朋友们,进行一个分享和交流。
  图片来源:头条图库
  根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)
  以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱
  交个敢说真话,会说实话,善于观察的年轻人朋友,可好?
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美威胁中国不要给俄提供援助,否则将付出沉重代价,中方回应多年来,美国为了打压各路对手,没少使用造谣诬蔑的手段,尤其是中方这些年来的发展,逐渐让我们成为美国眼里的头号眼中钉,在此期间,美国对中方的针对情绪,也变得越来越激进,在这期间,美国事业单位有新安排,三大岗位或被踢出编制,包括部分在职教师有关事业单位的调整牵动着每个在编人员的心,毕竟,当有新制度实行时,如果自己能够因此受益,肯定会强烈支持,但如果因此受限的话,也难免会感到不情愿,不过,不管如何调整,既然还想在事业单深挖玄奘寺主持传真法师,曾为美业公开站台,担任剧目制片人编剧近日,玄奘寺供奉日本战犯牌位一事引发关注。因为错误的行径,严重伤害了国人的情感,挑战了道德底线,所以影响极为恶劣。目前南京方面已经就玄奘寺牌位事件进行了通报,撤换传真玄奘寺主要负责韩国媒体看笑话,日本队被球迷喷成男优!扬科维奇获两位高层力挺我想赢得比赛,但我必须接受结果。运动员已经尽了最大努力。我会反思今天比赛的结果,下次再来。赛后,森保一很无奈。赛后日本媒体也喷森保一热搜,森保的课纷纷被赞。当然,赛后J联赛被日本网最美和尚释明心曾因长相被亿万富婆送豪车求爱,如今怎样?前言最美和尚释明心曾因长相被亿万富婆送豪车求爱,如今怎样?用平常心来享受生活,要懂得知足常乐,用宽容心为人处事,心静才是人间大爱,如果想要成为佛门弟子,首先要克服的就是贪嗔痴,其次南京,忘记等于二次屠杀如果南京能言,它一定可以讲出近一个世纪的屈辱和悲怆。图片来自网络1937年12月13日,日军攻陷南京城。在华中派遣军司令松井石根和第六师团长谷寿夫指挥下,大批日军在南京进行了惨绝人优秀领导者的这八个特质,值得每一个创业者学习一个企业的健康发展离不开优秀领导者的作用,特别是初创企业,拥有一个优秀的领导者就等于从市场从管理从资源从人才等当面都领先其他对手一步了,自然更容易在激烈的竞争中脱颖而出。那么如何才德国天然气价格飙升,民众抱怨不断,哈贝克绝不向俄罗斯举白旗有一种麻烦叫做自找麻烦,有一种选边站叫做迫不得已,现在的德国和欧盟,恰好就处于这样的局面。随着俄罗斯对欧盟减少天然气供应,德国天然气和电力价格都出现了大幅度上涨,除了呼吁德国民众节墨索里尼的情人尸体被吊死,民众向其吐唾沫,用脚去踹脸部第二次世界大战是近代史上一场波及全球的大规模战争,其伤亡无法估量。发动战争的罪魁祸首之一是意大利的领导人名叫墨索里尼。而克拉拉。贝塔西是她最爱的情人。克拉拉。贝塔西出生于贵族家庭。俄罗斯外长访非,美方挨个求多国别跟他合影,现场却快门声咔咔响在今年2月底俄罗斯对乌克兰采取特别军事行动之后,为了阻止俄罗斯在行动中获胜,此前竭尽全力希望将乌克兰打造成抗俄桥头堡的美国和西方国家采取了一系列举动,不仅一批又一批地向乌克兰提供武台勒令民众参加防空演练,否则罚15万新台币,沙滩大批游客无视据台湾地区媒体报道,按照民进党当局的安排,一年一度的万安45号防空演练,于7月25日下午1时30分至2时在岛内北部地区举行。演练期间,居家的民众要少出门,而已经在外的民众,则要在防
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