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接下来的三年时间,将成为中国房地产经济和楼市的关键蜕变期?

  #头条创作挑战赛#
  这是熊猫贝贝的第1378篇原创文章:
  2022年还剩下两个月不到的时间了,在绝大多数普通人和舆论认知环境中,中国的房地产经济和楼市依然在充斥着不确定性的迷雾中挣扎彷徨,找不到明确的方向和趋势。
  迷茫和看不清,或许是当下对中国房地产经济和楼市形象最好的形容。
  这样的感受,不仅仅是市场参与者群体,就连房地产行业内部,都存在着可能是截然不同的结论。
  明天的事情,谁又能说得准呢?
  说路径依赖也好,说思维惯性也好,绝大多数人,只能从过往的经历中去寻找规律,来得出一些并不靠谱的结论,来强化自己的认知和观点。
  面对当下,理性客观,不带功利心态去分析,没有利益牵扯,站在局外审视,是看清中国房地产经济和楼市最需要的态度。
  这篇文章,不谈什么政策态度和风向信号,也不会旁征博引,数据说话,而是站在距离真实市场最近的第一线,结合现实市场中的一些真实心理写照,从一个地产行业从业者的角度,和各位读者朋友聊一聊,未来三年,对于中国房地产经济和楼市的重要阶段性意义和后续的走势预判。
  关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。
  本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。
  内容有依有据,分析理性客观。
  硬核内容,错过不再。
  以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。
  PS:文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章,抄袭搬运必究!
  (如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)
  选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。
  图片来源:头条图库1关于当下中国楼市最核心的问题,其实绝大多数普通都没有抓住关键,看到要害
  2022年,全平台舆论,各路自媒体,还有很多有着光鲜亮丽高高在上头衔的所谓砖家叫兽群体,其实对于房地产经济和楼市的关注点,都集中在了三个主要的方向:
  要么是成交量和更高纬度的供需关系;
  要么是政策态度和对国家意志的揣摩和猜测;
  要么就是死死盯着房价的走向,被行情涨跌牵动情绪。
  不能说这些关注点没有意义或者方向不对,而是太过脱离真实市场,说白了就是不接地气。
  宏观层面的一些判断和关注,实际上是和微观现实市场和环境,是存在滞后性和距离感的。
  举个例子,关于拿中国人口出生率下降,老龄化程度加重的理由来研判当下中国楼市的供需,就是再典型不过的书呆子思维和想当然的经验主义。
  人口和年龄能不能影响市场?当然能,但是拿未来20年以后才能产生购买力和需求的群体来说当下的市场供需,靠不靠谱,大家一说就明白。
  当下有从农村和其他城市到大城市打拼的年轻人和外地人,就没有需求了?
  当下的真实的教育,婚姻,追求扎根,安居乐业的需求,一夜之间就成了伪命题了?
  有些分析和观点,仙气飘飘,飞得太高,高处风大,当心闪到了腰。
  实际上,从接地气和现实出发的角度来看,2022年中国楼市之所以遭遇困局最关键的原因,这一年都快过去了,也没见几个所谓的地产专家或者什么知名媒体能说到点子上。
  那就是:
  中国绝大多数城市的楼市正失去一个最重要的东西,那就是信任。
  在真实的楼市和行业里面,才可以看到,随着开发商的不断爆雷以及市场下行。
  购房者的情绪正在被市场裹挟着,往更糟糕的方向滑去。一个因为信心不断流失的恶性循环,才是中国楼市当前最真实的困境所在。
  信心缺失,乱象必起,还是那种讲道理都不听得乱:第一种,就是2022年年中阶段,在全国各地骤然爆发的烂尾楼维权风波。
  这个事情刚开始的时候,说实话各方面都没有意识到严重性和这个事情会带来的冲击效应,多少有点敷衍和不重视的味道,但是随着事情发酵,如同山火蔓延一般迅速在全国多地开花,直接引起了国家层面的关注和重视,并且及时出手,多个维度协调处理,才让这波冲击消弭于无形之中。
  个中过程,不多展开,实事求是地说,问题虽然得到了解决,但是对市场,在信心层面造成的伤害,已经存在。有些伤害,想要愈合,是需要时间的。一种是真的质量有问题。
  开发商本质是商人,2020年一路高涨的市场里,限价对开发商利润的限制会让部分开发商想降低成本。所以,2022年的保交楼说法,对于真的购房群体,特别是在2020年进入市场的群体而言,多少有些讽刺的味道:买东西只要能交接就可以了,质量细节什么的,就不要太在意了?
  这就是动辄百万,掏空6个钱包,三代人积蓄去购买的商品市场?一种就是房价下跌造成的心理落差。这部分也不少,毕竟,自己一年多前买的房子,突然缩水了上百万,任谁都不会开心,利息还在支付,就已经损失了上百万,业主们的钱大部分都是辛苦钱。如果这样的盘被业主找到一些小的质量问题,都会进行放大,闹总比不闹要好; 还有一种,就完全是不信任导致的,例如有些楼盘还在建设中,没有任何问题,但是因为对开发商普遍的不信任,业主希望开发商随时播报进度以及用材品牌等,开发商没有积极回应,就去投诉到住建局;
  以买房,交钱后就安心等收房,收房有问题再去交涉。
  但是,现在这种信任已经荡然无存。
  现在的购房者,因为不信任,从签约之后,购房者就自己担任起监理公司的责任,主动每天监督楼盘的工程进展,看看工地现场有多少人,看施工是否有问题,看不到的部分,也担心开发商偷工减料坑自己,要求定期开放现场给业主参观。
  现在的市场,确实很需要开发商给出这样的及时应对,现在的网络传播速度太快了,一旦全城传播,造成的负面影响不仅仅是该品牌的,而是整个市场的信心都被打击。所谓好事不出门,坏事传千里。市场情绪一旦变得糟糕,大家买房的信心也进一步下降。
  但是,长期买方市场优势麻醉的时间太长了,对于开发商来说,角色转换,认清现实,及时调整,并不现实,2022年,就连很多品牌开发商处理危机的能力都让人大跌眼镜,更何况地方泥腿子小房企?
  楼市缺失信任带来的,直接就是买房信心的流失,没有信心的市场将带着这个行业走向不知道的远方,未来一旦信任完全消失,之后想重建,就会难上加难。
  认同这个观点,或者对这个关键分析有共鸣人,才是真正明白为什么说"市场经济,信心比黄金重要"这样的道理。
  图片来源:头条图库2为什么说未来三年,对中国的房地产经济和楼市,很重要?
  三年的判断,其实比较有主观性,但也是有依有据的。
  不卖关子,先说三个观点:
  第一,中国这一轮楼市的信心修复,需要的周期,就是三年;
  第二,三年时间,城市间的房产差距会越来越大,分化造成的价值和趋势差距,产生固化;
  第三,不管是维持现状还是产生转机,需要三年以后,才能得到确定性。
  简单解释一下:
  首先,房地产项目的施工周期,标准大概就是18个月到24个月,叠加项目宣传,政策环境变化,以及市场营销转化,完成一个项目的周期,大概就是2年多3年不到的样子,上面也分析了,2022年中国楼市最大的困境原因就是信心的缺失,所以,当下市场,缺乏信心的参与者群体,是无法快速修复情绪,用真金白银支持市场的。
  只能等2022年开始算,三年以后的市场群体到了需求节点,所释放出来的购买力。
  其次,把城市分成一线,新一线(二线优势城市),和其他城市三个层次来看,就算国家有均衡发展的战略部署,城市之间房产的价值分化趋势,在未来三年,也无法发生改变。
  反而在经济承压,结构调整的阵痛过程中,分化加速,差异加大,才是必然。
  最后,从2022年开始算,全球经济世纪博弈实际上已经全面拉开了序幕,而中国经济对内最关键的,就是要保证房产和楼市的稳定,三年目标以稳的周期需求,不过分吧?
  中国房地产经济和楼市,真正的命运分水岭,是在三年以后,也就是2025年。
  图片来源:头条图库3趋势观点:中国房产真正的资产性回归,以及,房产的社会价值属性落地
  延续上面的分析,三年以后,中国的房产,房价,还有楼市,会有哪些可能的趋势走向?
  这里谈几点独家,个人的分析和观点:
  1,房地产税完全取代土地财政,成为地方政府财政收入的主要渠道,这是必然的趋势。
  房地产税在未来落地,并且成为稳定常态,没有多少悬念和争执的意义。
  2,房地产税不管是业主缴纳,还是房东缴纳,又或者是转移到租赁群体身上,其实最终都是由市场的真实购买力来买单的,实际上谁出这个钱,只要规则环境成熟,并不是关键。
  请不要抬杠,想不通可以仔细慢慢想,经济社会,一切成本都有出处的。
  3,房地产税最大的意义,有两个,但是终极目标,其实已经非常清晰。
  一个是为地方政府创造了可持续,稳定地收入来源,另一方面,谁交这个税,对应的就是房产配套的社会福利和资格享用的权力,那么租售同权,就可以得到全面实施和落地。
  未来中国的房产,租售同权是必然趋势。
  4,未来房子,金融属性被剥离,但是真正的资产属性会得到回归。
  金融属性,在于价差波动和炒作,这个没有以后了。
  但是真正资产属性,长期以来在中国楼市都没有得到体现,并不是什么保值增值,实际上价值上的波动也是金融属性,真正的资产属性,是指持有的房子,能够通过经营实现资产性收入,而自己使用,要付出相应的成本。
  这样的资产属性回归,是未来中国房产的必然归宿。
  有些房子,有需求支撑,未来将成为长期回报资产一直存在;
  而有些房子,或者说因为过度建设和投机炒作,脱离需求和基本面,那就完全没有资产属性了,只是报废消费品,就好比买了台车,自己不开,也没人要,只能放着,直到彻底变成废铁。
  言简意赅,直击本质,独家研判,不喜勿喷。
  图片来源:头条图库写在最后:几个没有任何功利和利益牵连的良心观点和建议分享
  文章最后,基于当下现实市场情况和趋势,从没有任何功利性和利益关联的角度,谈几点个人,独家的观点和建议,不一定对,权当抛砖引玉,供各位读者朋友们讨论和参考就好:
  1,对于普通基层的老百姓群体而言,无论经济环境和价值观如何变化,时代如何进步,房子都是人生必须要去考虑和想办法持有的底层资产。
  当然,这是从人生阶段需要出发,而不是什么通过房子发家致富。
  骂房价一辈子,恨楼市一辈子,并不能改变人生失败者的本质,说得天花乱坠,头头是道,没有属于自己的房子,和上台唱戏博吆喝有什么区别?
  人生如戏,该做什么,不用人教。
  2,只买现房,不止于当下,而是所有对房子有需求的群体,最基础的认知。
  没有房价上涨的预期,何必去和开发商玩预售的游戏?以前房价还有上涨的空间和可能,现在是没有了,那么去担负期房风险的意义何在?
  预售制,迟早是要推出市场舞台的制度,而让期房模式得以实现的"房价永远涨"的根基已经没有了。
  不要有任何的侥幸心理,这个观点我从2020年一路过来,像个老妈子一样的重复念叨了一路。
  3,依靠价值眼光投资房产,是门好生意,但是和绝大多数对过去房价和楼市存在路径依赖,又不愿意与时俱进思考进步的群体来说,没有多少关系。
  4,看懂一个很重要的本质,房产也是有区别的,70年产权的商品房,是国家金融和地方政府信用直接关联的资产类别,所以才有稳房价,稳楼市的要求。
  而什么工业,商业,甚至乱七八糟的属性的房产,自求多福,并且随着后续中国房地产市场日益成熟和稳定,做好最坏的打算,这很有必要。
  市场经济嘛,自负盈亏,如果没有政策和政府的信用确定性保障,那么就不要指望规则环境能够永远保护。
  这个本质有点深度,值得大家仔细体会一下。
  大概就说这么多吧,以上,就是基于现实和当下市场,对中国楼市和房产,进行的一次深度思考和研判分析内容,和各位读者朋友们,进行一个分享和交流。
  图片来源:头条图库
  根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)
  以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱
  交个敢说真话,会说实话,善于观察的年轻人朋友,可好?
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