三孩政策出台，房地产行业的变与不变

　　三孩政策出台，房地产行业的变与不变
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　六一儿童节前夕，管理层送来了礼物：三孩生育政策放开了。
　　对很多人而言，这是一个迟来的政策。
　　网络上各种段子层出不穷。当然，也有这样的假设题:一对独生子女夫妻，上面养着4个老人，下面带着3个小孩，将会不堪其负。
　　1、三孩政策对出生率的影响如何，我们可以回顾和对比二孩政策的影响。
　　根据统计局公布的数据，2015年，我国新出生人口为1655万人，出生率为 12.07‰，二孩政策出台后，2016年出生人数达到1786万人，人口出生率提升到12.95‰。然而，2017年出 生人数又降为1723万人。2018年为1523万人，人口出生率10.94‰。2019年为1465万人，人口出生率10.48‰。2020全年出生人口1200万人，人口出生率为8.50‰。连续三年创历史新低。
　　尽管出生人数在连年下降，但二孩在总出生人数中的比例在增加。2019年就高达59.5%。二孩政策的作用,非常显著。
　　很难想象，没有二孩政策，当前的出生率是什么水平。
　　结婚人数减少，结婚年龄推迟，生育养育成本增加，城市生活压力加大等因素，令到城市出生率持续下降。
　　官方文件表达得非常清楚，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，是积极应对人口老龄化国家战略的具体体现。
　　配套措施体现在下面几个方面：（1）发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。
　　（2））完善生育休假与生育保险制度，保障女性就业合法权益。
　　（3）加强税收、住房等支持政策。
　　从政策层面看，关键的几条＂鼓励生育＂的政策都出台了，就差＂生育奖励＂了。至于具体效果，还要留待时间来回答。
　　2、三孩政策出台，对房地产行业绝对是一个利好。
　　然而，历史数据却令人难以乐观。2018年我国人口出生率10.94‰，2019年为10.48‰，2020为8.50‰。
　　如何提高出生率，已经是一个系统性难题。
　　1980-1999年中国出生人口共计42944万人，2000-2019年出生人口共计32561万人，后20年比前20年少出生了10383万人。
　　未来10年房地产市场的需求，将呈缩量趋势。这点已经没有疑问。
　　3、三孩政策，将催生大户型的需求？
　　长期看，存在大户型的需求。
　　但我们还应看到，有生育意愿，并养得起三个孩子的家庭，大多是住房条件已经很充裕的家庭。
　　未来的大户型的房型，新增的需求量不会很大。
　　国家统计局公布的第七次全国人口普查的数据显示，小家庭的比例在增加，2020年全国每户平均人口2.62人,比2010年的3.10人少了0.5个人。
　　在广州，2020年户均人口只有2.22个人。
　　房地产的产品，主导还是刚需自住的小户型，特别在楼价节节升高的背景下。
　　三孩政策，对房地产行业是个利好政策，但不是一个能马上兑现行业收益的政策。