在＂房住不炒＂政策调控持续的大背景下，房企盈利下降，行业利润下滑成为趋势，房企转型发展越来越受到关注。近期在A股市场广宇发展资产重组转入热门的新能源赛道更是令其一度收获13个涨停板，由此不难窥见市场对房企转型动作的认可。 9月29日，龙湖集团(00960.HK)一纸公告，披露三宗收购，涉及智能硬件企业百佑科技，以及重庆佑佑妇儿医院两类资产，合计对价约为21.6亿元。 参考过去行业内的大手笔，以及龙湖集团当下的规模，这宗交易本身并不算抢眼。但这笔交易，却让外界看到了房企转型的积极态度。可以预见，在未来，抢跑智能科技赛道的地产案例也将会越来越多。 从大而多，到小而精 与过往行业内收并购的大开大合相比，这宗收并购，颇有一些＂小而精＂的味道。 不同于＂世纪并购＂繁复的资产组合，龙湖集团本次收购的资产体量不算大，金额也并不高，合计21.6亿元，与地产企业更为熟悉的一二线城市的一个项目基本相符。 在这单非典型交易背后，龙湖又有着怎样的打算？ 据天眼查显示，百佑科技持有北京千丁智能技术有限公司100%股权(以下简称＂千丁智能＂)，后者为国内最早一批涉足智慧城市智能硬件的企业。 根据资料，千丁智能成立于2014年，多年来与龙湖有着深度合作，也服务于绿城等国内知名房企。截至2020年8月，仅智能门禁通行总量便超过6亿次，累计出货量28万台/套，在细分赛道中处于领先地位。 图一：千丁智能app部分功能截图 来源：apple store，格隆汇整理 另一方面，佑佑妇儿则是一家向儿童提供安全、便捷、高效、舒适的医疗服务和健康管理服务的高品质妇儿专科医院，为中国儿童医院排名前三的重庆医科大学附属儿童医院的医联体医院。 结合当下的政策背景以及定义，上述两类资产均符合国家对于＂专精特新＂企业的定位。 事实上，2011年就已提出的＂专精特新＂，并不是一个新概念，但如今＂专精特新＂中小企业培育却已上升到前所未有的高度，在今年7月底召开的中央政治局会议上，国家就释放出要＂发展专精特新中小企业＂的重磅信号。 当前，专精特新中小企业正成为强链补链、解决卡脖子问题的重要力量。而沿着这条＂专精特新＂的草蛇灰线，此次收购的意义也有了一些轮廓。 正如业界所共识，今天的地产企业不缺线下空间的开发能力，但数字化的空间运营能力以及服务延展的能力则需要进一步补强。 从这一维度上，龙湖也有着相同的诉求。随着5G的普及，居民对于科技的感知更为直观，从居住环境到服务的精细化和标准化，空间智慧化释放巨大潜力，对于旨在发力空间运营商的房地产企业，是一个新的机遇与挑战。 医疗资产或亦是如此。据龙湖集团相关人士透露，在国家鼓励社会办医、优化生育等大的宏观政策背景下，幼儿专科医院的布局，不仅能够强化业主的服务生活赋能，也能加速实现多种空间维度的客户引流。 ＂抄＂科技公司作业 以收购成熟企业的方式补足短板，龙湖集团无疑选择了一条捷径。 过去，类似的收购更多发于互联网领域。其中，最经典的案例莫过于美团收购摩拜，彼时尚未找到盈利途径的摩拜，与美团敲定了37亿美元的总价，并被王兴闪电收入囊中。 与上述收购相似的是，本次龙湖集团的资产注入，也有一个重要信息出现公告之中--两家公司均尚未实现盈利。 这对于习惯赚快钱的房地产企业或许有些不可思议，但在互联网思维下，却又顺理成章。可以看到，在当下，智能硬件仍是一个处于探索阶段的新兴领域，而妇儿专科医院更是一个前期投入巨大的慢热行当。 显而易见，在短期的盈利能力之外，龙湖集团是＂另有所图＂的。正如当初打动王兴的并非是摩拜的造血能力，用科技圈＂黑话＂来讲，摩拜的加入将是美团打造本地生活服务生态闭环的一个重要拼图，彼此也将借由协同形成双赢局面。 让龙湖集团动心的，或许也是＂协同＂这个关键词。在龙湖集团内部，协同一直被摆在显著位置，无论是集团去地产化更名，还是开辟航道、敏捷赋能的组织架构升级，协同屡屡作为龙湖变化的重要逻辑。 在今年7月最新一轮的组织架构升级中，龙湖集团地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修，正式成为并行的六大航道。在不断的变革中，龙湖似乎也已经尝到了开发+服务双引擎驱动的甜头，以及多航道协同的裨益。 据龙湖相关人士透露，预计到2021年底，龙湖各类空间下的多种智能终端数量将达到2020年的近300%，未来几年也将呈现出几何级的增长需求。 ＂在需求爆发的前夜＂，是这场资产注入的重要注脚。上述人士表示：＂千丁智能的智能化硬件应用于龙湖各航道业务的线下空间场所，在与龙湖现有的数字化平台打通之后，将有利于家庭、社区、商业等多业态、多场景的数字化联动与协同。＂ 此外，佑佑宝贝妇儿也有着不错的发展态势。作为提供高品质医疗健康服务的营利性医院，重庆佑佑宝贝妇儿开业运营3年，业务量持续保持稳定增长。 国家卫生健康委发布的《2020年我国卫生健康事业发展统计公报》显示，2020年疫情导致全国医院门诊量下降11%，在此背景下，佑佑妇儿医院仍实现了门诊量60%、业务收入70%的快速双增长，并在今年1-8月门诊量继续同比增长102%。 在龙湖内部，除去六大主航道业务外，还培养了包括医养、产城等丰富的＂点心＂业务，随着两大全新板块的纳入，无论是整合进入主航道，还是拓展现有＂点心＂业务的纵深，甚至是独立孵化进一步外扩业务的维度，每一种可能性，都有着巨大的想象空间。 图二：龙湖六大航道业务 来源：2021半年报，格隆汇整理 回到收购本身，这无疑一宗另类收并购：在此之前，投资人对千丁智能的投资额已达到14.5亿元，最终龙湖以10.8亿元的价格折价将其收入囊中，参照被收购公司的同行，这宗交易显然更为划算。 以智能硬件来看，跟千丁智能同类型的锋物科技，在今年最新一轮融资中，估值已达约30亿元；而仍处于亏损状态的AIoT第一股涂鸦智能，在纳斯达克的总市值则高达到54亿美元(约合人民币350亿元)。 收购背后的龙湖数字技术执念 在这宗收购背后实际上更能看到的是龙湖集团对数字技术转型的几近执念。 根据资料，龙湖集团数字科技团队已经达到千余人，在北京、上海和成都设立了3个研发中心，研发和运维的产品超过200个。与此同时，通过校招的倾斜，各种赛事活动的举办，龙湖集团网罗数字科技人才的脚步，仍未止步。 事实上，龙湖集团对于科技的兴趣由来已久。例如，20余年前，在如今名声大噪的ERP服务商明源云，仍是一家初创网络公司之时，龙湖便已率先与其展开了合作。 从目前看，龙湖集团骨子里对数字科技的执着，确实让其走在了房企转型的前沿。 不久前的业绩会上，龙湖集团曾表示，自成立以来，其已获得专利200余项，5家科技公司，在绿色环保建筑等科技研发领域的投入，近两年来每年均超过20亿元。 在龙湖集团的规划中，或许始终保有通过数字技术将管理、服务、产品等等实现质变的期待与探索。而本次注入资产，或许可以令外界进一步看懂龙湖，同时也对行业释放出加速数字技术转型的信号。 结语 如此看来，收购并孵化智能科技+医疗服务资产的龙湖释放出的，是地产企业转型的积极态度。而携手智能硬件企业和医联体医院将助力龙湖孵化出＂专精特新＂的新业务板块，实现人工智能技术与智能硬件在各航道业务场景中的交互融合，在六大航道基础上，拓展出新的医养服务航道业务，并更大程度地激发各航道、各业务场景之间的协同效应，形成发展新合力。 可以预见的是，未来，这些从大而多到小而精的服务，会不断加深强化各板块间的优势互补，为龙湖的健康发展转型提供新的驱动力和爆发力。