体育地产开发理念及运行模式分析

　　进入新世纪，随着我国与国际交往的深入，各类型的大型赛事如雨后春笋一般在我国各地区被隆重举办，日益吸引着国内外的众多体育爱好者和游客，与体育有关的领域和板块进入了高速发展阶段，体育经济正在迎来新的发展空间与机遇。2010年，国务院发布了《关于加快发展体育产业的指导意见》，明确了未来体育产业发展的方向与趋势，不少地方政府也纷纷出台加快体育产业发展的优惠政策。因而，众多地产开发商都积极押注体育与地产的复合开发，体育住区、体育主题公园等住宅和商业项目纷至沓来。体育与地产的联姻，既是体育产业市场化的必然选择，又是地产业摆脱同质化的转型方向[1]。体育地产发展的钟声已敲响，但规模化发展的阶段还未到来，体育地产开发理念和运行模式的不成熟，严重制约了各类型体育主题地产的推广发展，为深入理解体育地产的内涵及发展机理，本文从开发理念和运行模式两个角度对体育地产的投资建设展开深入分析。
　　1 体育地产概念界定
　　体育地产是体育和地产的复合，是将体育作为主题概念的一种住宅或商业地产开发模式，是在特定的地域范围内，以体育设施与服务为发展核心，将体育元素引入地产总体规划与开发之中，并在市场机制作用下，使体育产业与地产有机整合，满足消费者体育消费需要，带动本区域地产经济发展。
　　2 体育地产开发理念分析
　　体育地产作为一种主题地产，是体育产业与房地产业的有机融合，是将体育元素与资源嵌入地产开发的全产业链条，与策划规划、设计施工、宣传营销、運营物管等开发环节深度融合，推动房地产实现高溢价、高品质、特色品牌的一种新型开发模式。对于体育地产，地产是基础，体育是特色；体育地产不仅要给居住者优质的住宅产品，更是为包括居住者在内的较大区域里的人员提供符合其品味的体育资源与服务，主要表现在三方面，健康的生活方式、完善优良的体育设施和高效便捷的体育服务[2]。体育地产的优势与特点在于通过体育经济和地产开发的无缝嫁接，实现提升项目溢价空间、强化房企品牌建设和提高地产项目品质的目标，故其开发理念如图1所示。
　　体育地产的具体开发理念阐述如下：
　　2.1 角色定位应转变为城市运营商[3]
　　体育地产的投资建设方要把自己的角色定位从传统意义的开发商转变为承担社会责任的城市运营商。投资建设方要积极与发改、规划、城建、财政、体育等政府职能部门沟通协商，按照本地区既定的城市发展规划，如土地利用总体规划、城市功能区规划等，结合市场需求情况，选择合适的体育地产开发模式，最大化利用土地资源。投资建设方的总体开发流程应是从体育项目，到体育产品与服务综合体，再到商务、住宅综合体，最后到城市综合体。投资建设方要准确把握市场和消费者需求，掌握城市相关资源，将资源、城市和地区经济有机结合。
　　2.2 注重体育文化产业的规划与培育
　　体育地产的开发建设不能是单纯建设、销售、服务等低端的、基本性内容，而是应立足于体育地产，深挖本体育主题的文化元素，可以依托体育场馆优势，除了开展体育赛事活动外，还可以面向本地区甚至于全国范围提供文化演艺活动、会展会务活动、旅游文化节活动等，将体育地产打造成一个文化能量的聚散中心。
　　2.3 融合多样化要素，实现多元利益
　　体育设施的建设运营维护
　　需要大量的资金，如果单纯地依靠承办体育赛事和文化活动，则很难实现持续发展。因此，体育地产的开发要坚持泛体育和泛地产的理念[4]，以体育为核心，延伸利用与体育有关的各种产业的多种功能，整合配置包括体育在内的各种社会资源，从产业间合作、产业链融合、资本运作等方面实现体育地产的联动开发，追逐地产和体育等相关产业的利润区，使相关产业与体育之间互哺。
　　3 体育地产运行模式研究
　　体育地产作为一种新型地产开发模式，其合作机制、融资模式、管理方式都处于不断探索过程中。体育地产从复合地产的开发理念出发，通过发挥企业的专业化水平与资源整合能力，开创一种全新的地产开发机制。本文在阅读思考大量文献政策的基础上，总结得出体育地产的开发需要采取政府支持、市场运作、企业投资的合作机制，以吸引民间资金参与城市公共文化体育基础设施建设，由政府出让土地，提供必要的优惠政策条件，吸引有实力的企业出资开发建设。体育地产项目运作模式如图2所示。
　　体育地产的开发建设运营有别于传统意义上的地产发展模式，其建设内容既包括传统的住宅、商业、办公等商业项目，又涵盖作为公共产品、面向住区住户和域外有关体育产业的体育场馆及衍生设施与服务；既然是体育地产，一个基本的开发原则就是由企业一并投资兴建体育场馆和商业项目，以体育设施投资多元化替代政府单一投资的发展需要。对于具体的建设过程，一般而言，应由政府控制宏观意义上的体育地产开发项目，即投资兴建大型体育场馆设施的决策权与控制权应由政府掌控，究其原因是大型体育设施的覆盖面广，涉及人群多，过多的体育地产开发项目会陷入过度竞争之中，对投资建设主体的经济和社会利益产生不利影响；体育地产开发项目应通过招标方式确定场馆的设计方案和投资建设主体，投资建设主体，即体育地产项目开发公司，既可以是具有体育产业专业化建设运营能力的企业，也可以是只负责规划与融资环节，而将体育设施建设运营委托给专业化公司的企业；政府可将体育设施周边一定面积的土地与体育设施的建设捆绑销售，由有意向的企业对该项目进行经济和社会效益测算，并自主决定是否投标；为积极推进地区体育事业发展，鼓励有实力的企业投资建设，政府应从土地规划、行政审批、财政补贴、金融贷款、项目建设等环节上给予投资建设方一定的优惠政策；体育场馆作为体育地产项目的一个有机组成部分，为便于打造完善高效的体育生态，满足谁开发、谁负责的原则，政府在体育设施规划之初就应明确体育设施的所有权和经营权归投资建设方所有，并不硬性设定运营期限，以便明确产权，激励投资。
　　4 结论
　　本文明确界定了体育地产概念，提出了角色定位应从开发商转变为城市运营商、注重体育文化产业的规划与培育、融合多样化要素的体育地产开发理念，明确了政府支持、市场运作、企业投资的体育地产运行模式。