对地产的大拯救走了一些弯路

　　作者：老胡
　　策划：贝姐
　　2014前冬天，当中国地产行业的状况岌岌可危时，四大国有不良资产管理公司（AMC）曾摩拳擦掌筹备下场狩猎。彼时，因开发商处境艰难，市场交易量大幅滑坡，AMC们预计在第二年房地产业将成为银行业不良资产的主要来源。
　　但那一次，他们扑了个空。监管层通过鼓励货币化棚改和楼市去库存掀起了中国地产行业的新一轮繁荣。
　　如今，开发商们的糟糕处境比7年前严重得多，兜售的资产价格大打折扣，但这一次，国有AMC们似乎兴趣索然。与7年前相比，一方面，监管层对各大AMC的定位及去向尚未落定；另一方面，作为房企多年来的关键融资渠道，当下如何选择处置标的所涉及的道德风险受到关注。
　　以致于在2月8日的节后第一天，金融监管层就召集5大国有AMC机构召开了一场座谈会，领导对于地产行业的说辞有两点：
　　一个是对开发商正在遇到的麻烦定性为流动性危机；另一个是要求国有AMC机构在化解危机上要发挥更大作用。
　　稍早前，一份由11家房企组成的名单在市场间流传，这份名单据信由央行编制，要求AMC的收并购可以从这些房企中挑选资产。AMC对开发商危机化解形式通常包括参与重组、收购停滞的房地产项目和购买不良贷款。
　　是的，一开始，监管层面向开发商抛出拯救计划的重点是通过鼓励兼并购，以完成市场化出清。而如今看，这并未阻止更多房企公开债违约，系统性风险增大的隐患未能排除。
　　过去一个多月，更多的房企已出现或将出现公开债违约，如正荣、奥园，即使是排名在前五的开发商也出现了商票无法兑付的情况。从过去几年的经验来看，开发商的暴雷路径是无法支付供应商货款、商票无法兑付、非标违约，最后是公开债违约。
　　这并不难理解，再勇敢的并购方也不会乐于在行业下行周期出手，几乎所有的行业兼并浪潮都是发生在行业上升周期，而中国国有企业的第一使命是让国有资产保值增值。过去两月，风险企业成功售出的项目大多为海外资产或物管项目，而非内地的住宅开发或商业项目。
　　当然，一个好的事情也是可以确定的：金融监管层意识到2021年面向地产行业集中推出的金融监管政策用力过猛，已经到了必须要纠偏的程度。虽三线四档及贷款集中管理制度两大关键顶层设计未有转向，但鼓励金融机构可以给予更多阶段性的流动性支持。
　　如我们在《出清没有结束》一文中所述，以央行为主的金融机构自9月份开始至年底每月都有支持政策出台，以恢复房企发债，修复市场信心。但之后中小型房企的流动性危机至今都并未有根本性改善。
　　在2022年1月份，百强房企全口径销售金额5849亿元，相较2021年同比大幅下滑41%，这是自2021年7月以来，全国销售已连续7个月负增长。在上一篇文章《有人开始误判信号》中的最后一段，我们认为：只要不在房贷利率、限购限贷 、首付比例等方面做出调整，远不能做出市场见底的预期。
　　在那篇文章中，我们也提到，让销售回稳才是企业恢复良性运转的根本。
　　在春节过后至今，我们了解到的情况是，在出台全国性的商品房预售资金监督管理办法后，金融监管机构同时要求大幅度提高面向个人发放的住房贷款及面向开发商发放的开发贷的额度，并对环比增速提出了指引。但是，这些指引从未见诸于文件。
　　过去几天，从山东菏泽开始，已有多个非限购城市开始调降首付比例，这些举动并未像过去一样被叫停。同时，包括广州、苏州在内，面向购房者首套房的贷款利率也已下调。
　　是的，过去几个月，在这场大拯救的行动策略上似乎走了一点弯路。那就是如果要鼓励兼并购，必须先让销售市场回暖、土地市场回稳，让企业销售恢复正常，进而让行业恢复正常秩序，而不应一开始就希望通过兼并购来一步到位恢复出险房企秩序。
　　总之，路途虽崎岖但已清晰，调控政策早已见底，如今阶段是尽早让市场见底，此后才是企业见底。