2022年融创入绿档，文旅这只吞金兽，何去何从？

　　总资产合计1250亿元，营收38.8亿元，利润6.27亿元，2020年的融创文旅是喜是忧？
　　四大龙头房企中，融创中国率先对外披露2020年全年业绩报告。
　　报告显示，公司全年营收达到2305.9亿元，同比大增36.2%。其中，住宅销售及商业物业营收稳居核心地位，而占据融创＂地产+＂多元赛道的两支主力军——＂文旅和物业＂，营收分别为38.8亿、33.4亿，占比1.7%、1.1%。
　　虽从营收数额及占比上来看，文旅和物业作为规模房企的补充产业，成绩相当。
　　不过，两者真实状况却并不等同。作为典型的轻资产板块，2020年，融创服务已借助母公司的土储优势，顺利分拆上市，全年实现净利润6.2亿元。
　　反观未上市的融创文旅，2020年总资产合约1250亿元，包括2019年、2020年分别注资的222.98亿元、187.8亿元，沉淀资金如此巨大，却也仅实现利润6.27亿元。
　　收益率水平低，而在三道红线要求减负降债的高压之下，难道融创还要继续沉淀资金，喂养文旅这只＂吞金兽＂？
　　01 文旅龙头之位万达撤离，融创入局
　　提及融创入局文旅地产，则绕不开＂行业老哥＂——万达。
　　2009年伊始，万达便已进军文旅地产。不过，作为＂第一个吃螃蟹的勇士＂，其交的学费也相当沉重。
　　在先后遭遇武汉电影乐园停业、大连文化旅游项目搁浅等情况之后，万达于2017年正式退出其首个文旅地产项目（万达长白山国际旅游度假区）的经营，同年将13个文旅项目打包兜售给融创。
　　对于这一系列事件的主因，万达称之为＂回报不理想＂。
　　与万达广场商场模式不同，万达文旅城属于典型的重资产项目，前期投资大，回报周期长，同样也需要周边地产项目的反哺，但地产的后期溢价又需要建立在项目成功运营的基础之上。而这一条件，对房企在项目内容运营上的要求，已是相当严苛。
　　以王健林曾放言＂匹敌好莱坞＂的青岛东方影都为例，开业之初，曾吸引了包括莱昂纳德、妮可基德曼等国际巨星前来造势，风光一时无两。
　　但在之后的经营过程中便发现，青岛本土影视产业发展基础薄弱，对于集中于北京、上海的影视公司们而言，前往青岛拍摄无异于舍近求远，＂性价比＂远不及北京怀柔、浙江横店。
　　青岛东方影都，现已属＂东方影都融创投资公司＂
　　图片来源：网络
　　当然，除＂回报不理想＂外，万达撤出文旅地产领域另一重要诱因则是战略的转变。
　　2015年，王健林又一次放言，＂5年以后，万达广场将没有重资产项目，完全轻资产化＂。而选择剥离房地产业务的万达，自然也不会再留着需地产项目反哺的万达文旅城。
　　但这一产业，却被融创盯上了。
　　02 501亿元的＂改名卡＂ 融创文旅正式登场
　　2017年7月19日，融创中国以438.44亿元收购13个万达城91%的股权，并于2018年10月底，再经过一系列交易，以约为62.81亿元的代价将万达文化管理100%股权收入囊中。
　　至此，融创完成对万达文旅资产、管理等业务的全部收编工作。值此期间，融创文旅集团于海南正式成立（2018年），并与房地产集团分开运营。
　　起步便以501亿元巨资作铺垫，文旅地产这只＂吞金兽＂为何如此受融创青睐？
　　首先，文旅地产的土储资源巨大，土地资源仍是房企的底蕴所在。
　　公开信息显示，本次交易涉及的13个文旅城总建筑面积合约为5897万平方米，而2017年融创中国总计新增土地储备为6764.2万平方米，其中13个文旅城占比超过87.2%。由此，融创收购万达，曲线拿地的目的已是昭然若揭。
　　另外，2020年融创中国新增土地储备约为5877万平方米，截至年底，其土地储备约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，相较于2019年底约2.34亿平米总土储，约1.5亿平米权益土储均有提升。
　　其二，13个文旅项目可作为融创布局全国房地产业务的重要战略补充。
　　此前提及，万达剥离房地产业务而放弃文旅地产，但融创的目的却是在房地产领域深耕全国，其交易的13个文旅项目分布于广州、桂林、海口、昆明、济南、重庆、成都、青岛、无锡、哈尔滨、合肥、南昌、西双版纳等地，遍布全国，与融创布局全国战略相当契合。
　　此外，就目前而言，文旅地产发展后期需要地产业务的反哺，而融创最不缺的便是地产业务。同样，文旅地产开发所带来的交通、环境等基础设施、配套设施的提升，也为地产业务的销售再赋能。而这些价值并不易直接由财报体现。
　　其三，收购万达文旅，或是融创入局的最佳时机。
　　文旅地产因其开发周期长，投资回报相对滞后，易拉低企业的资产周转率等特点，所以对于更多的房企而言，文旅地产属于机会型项目，尚属于可行性论证范畴。
　　万达撤出文旅地产，一是保证企业经营安全，缓解资金链压力的需要；二是出于向文旅商管转型战略的考虑。而融创既然选择入局，已有较为成熟底子且折价出售的万达文旅会是不错的选择。
　　据融创官方测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元，高于交易对价438.44亿元。也就是说，融创称仅此次交易即获利231.56亿元。而后，收购融创还成功收编了具有丰富经验的相关文旅服务人员。
　　在此际遇之下，融创虽耗费巨资，但其文旅板块起步便已占据高位。
　　03 花旗：融创文旅持续受惠 利润增幅超预期
　　发展至2020年12月，融创已于全国落子39城，共拥有13座文旅城，5个旅游度假区，8个会议会展中心、近30个文旅小镇，其中涵盖逾50个乐园、近90个商业及近150家高端酒店，并初步形成规模优势。
　　另从营收来看，2020年融创的文旅业务，已在疫情得到控制后快速修复，全年收入约38.8亿元，同比增长36%。其中，融创收购万达文旅城中的商业板块（融创茂），在营收上贡献巨大。
　　2020年已开业9家融创茂销售额情况
　　而从利润上来看，2020年融创文旅板块管理利润达约6.27亿元，虽与1250亿元的总资产对比相差甚远，但同比去年大幅增长311%，超出市场预期。
　　对于融创文旅同比猛增的管理利润，3月17日，花旗发表研报指，融创中国去年文旅业务盈利按年增长逾3倍，可持续受惠于内地的本地旅游及消费升级趋势。
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　　不过，对于如此重视文旅地产开发的融创而言，在项目与项目之间，文旅＂吞金兽＂也有是否值得继续＂喂养＂之分。早在去年业绩发布会上，孙宏斌就曾表示要卖掉一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园，并认为处置资产是比较坚决的事情。
　　而在今年1月21日，融创集团拟出售成都环球中心部分项目，包括成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房，承接方为民生信托。日前，融创再售旗下西双版纳环球世纪会展项目股权。
　　虽然融创年报显示，2020年负债降幅明显，三道红线已成功降至＂黄档＂，但在2022年进一步降至＂绿档＂的目标之下，处置部分文旅地产，回笼资金，仍会是适时之需。
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