中国楼市迎来最好的时代，也是最坏的时代

　　昨天，我发表了《投资房产的四种盈利方案分析》里面写到，只要花300万买下一套北京房子的七十年居住权，然后就轻松成为亿万富翁。
　　成为亿万富翁的条件一个是要能拿稳，不能中途卖掉，另一个就是租金每年涨幅5%！
　　可惜，绝大多数的人做不到中途不卖掉，所以也就成不了亿万富翁。那些中途卖掉的人就是炒房的人，而那些一直拿稳的人就是房住的人。
　　房住的人分为自己居住和让别人居住，自己居住就是挣自己的钱(出租给自己），让别人居住就是挣别人的钱(出租给别人)，不管出租给自己还是出租给别人，其实都是挣持续稳定增长的现金流的收益。
　　而年涨幅5%并不难，因为国人平均收入增幅都超过5%，国家的GDP涨幅也超过5%，更重要的是，过去二十年，房租的涨幅远远低于房价的的涨幅，产生了房价泡沫。随着租售同权时代的来临，房租全面跑过房价的房住不炒时代已经来临。
　　确切的说，炒房的确可以一时盈利，尤其过去十几年也出现了这种机会，但是多数炒房盈利的人都是一直持有没有卖出的人，而频繁买进卖出的人要不亏损，要不用炒房挣得钱又亏在其他地方。
　　而挣一世钱的人都是买房出租的人。持续稳定的租金现金流让业主们满足基本生活需求的同时还积累了财富性收益。
　　其实，开发商集体就是炒房群体的缩影。过去那些高歌猛进的开发商群体开始戛然而止，泰禾、华夏幸福、恒大已经惨不忍睹，就是行业第一的万科都要庆幸提前喊出＂活下去＂尚且摇摇欲坠。来看看万科股价腰斩后刚刚发布的2021年半年报。
　　万科最新股价
　　8月29日晚间，万科企业股份有限公司发布2021年半年度报告。报告显示，万科上半年营业收入1671亿元，相较去年同期的1463.5亿元增长14.19%，其中房地产开发业务收入1443.3 亿元，占比86.4%。净利润为110.4亿元，相较去年同期125.1亿元下降11.7%。
　　没错，净利润同比下降11.7%，就是万科股价大跌的原因。
　　惊喜的是，万科房地产开发业务下跌的同时，而新业务也就是长租公寓业务是大幅增长的。来看看万科长租业务的数据。
　　截至6月底，万科泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，累计开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
　　传统开发业务同比减少11.7%，新兴长租公寓同比增长25.6%，这就是万科交出的成绩单。
　　可以肯定，如果万科没有长租公寓带来的持续增长，万科的股价就不是一个腰斩，很可能就是两个三个腰斩，类似恒大今天的惨况。
　　而西方发达国家，没有一个开发商涌进五百强，但是租赁企业很多五百强，而中国正好相反。现在，随着万科股价的坠落，相信万科一定会把长租公寓业务跟开发业务剥离，打造单独上市的泊寓上市公司，成为下一个五百强。
　　在我发表本文的时候，住建部已经明确要求房地产经纪公司要把租赁业务分离，就像自如从链家独立，相寓从我爱我家独立。这些租赁运行企业独立的目的就是要享受国家给出的各种的扶植政策，打造出一批世界级公司，就像新能源汽车领域在各种政策扶植下，涌现了大批世界级的企业。比如比亚迪、长城、蔚来、理想等等……其中，比亚迪的市值已经超过了奔驰加上宝马的市值总和。
　　可惜，这些世界级的中国新兴行业，在两年前还被大家吐槽抛弃，就像今天的租赁运行企业从房地产经纪业务中独立出来的情形完全相同。
　　而这一切，都是中国房地产制度从＂房住不炒＂向＂住有所居＂全面深化的必然经历。
　　8月31日，融创中国董事会主席孙宏斌谈及下半年房地产市场，用到的形容词是＂惨烈＂，并表示全行业都有爆雷可能。
　　就在8月31日在孙宏斌讲话的同时，国务院新闻办公室举行＂努力实现全体人民住有所居＂新闻发布会。没错，是为了＂住有所居＂单独召开的新闻发布会。
　　会上，住建部部长王蒙徽在指出，未来住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
　　住建部副部长倪虹表示，青年人有希望，城市才有未来，青年人有希望，国家才有未来。解决青年人、新市民的住房问题是各级政府的职责所在，也是提高竞争力实现可持续发展的必然要求，这是地方应该做的事，需要做的事。
　　住建部领导讲话核心的就是三句话：
　　1.未来住建部的工作重点就是发展保障性租赁住房。
　　2.解决青年人、新市民的住房问题是各级政府可持续发展的必然要求。
　　3.实现全体人民住有所居。
　　这三句话用房产投资的观点来讲就是说，适合年轻人的房子就是房产投资的方向，年轻人可以通过租房没有必要买房达到住有所居的目的。
　　现在看明白了万科开发业务下跌，而租赁业务增加的原因了。
　　所以，国家政策从＂房住不炒＂到＂住有所居＂，就是政策的延续，更是政策的深化，这个深化就是用租赁住房全面取代商品住房。
　　那么，租赁住房跟商品住房有什么区别呐，非常简单，从居住属性看完全相同，只是在买卖环节，租赁住房比商品住房少了买卖的功能，在确切的说，租赁住房就是不能买卖不能炒作的商品住房。
　　那么，租赁住房跟商品住房在附加功能方面一样吗，比如入学资格，也就是租购同权会不会落地，这个问题恰恰我昨天刚刚发表了《教师轮岗其实就是为租售同权打下基础》已经写清楚了。
　　狄更斯在《双城记》中写道：这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。
　　中国房地产，迎来了最好的时代，也是最坏的时代。
　　就像中国汽车行业，新能源汽车迎来了最好的时代，同时传统汽车也是最坏的时代。