新城控股拓商业降杠杆

　　3月26日晚，新城控股（601155.SH）发布2020年业绩报告。2020年，新城控股营业收入和归属于上市公司股东的净利润均较去年同期增长，营业收入1454.8亿元，同比增长69.5%，归属于上市公司股东的净利润152.6亿元，同比增长20.6%；扣非归母净利润130.6亿元，同比增长30.8%。
　　2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米，完成2500亿元的销售目标，增速有所减缓，实际上，在2020年3月举行的2019年业绩发布会上，新城掌门人王晓松就表示，＂新城不会单纯为追求排名而冲规模，将会以资本回报为核心，更加聚焦利润＂。2021年的业绩目标，新城将其设定在2600亿元，增速为4%，保持了审慎姿态。
　　在2020年业绩发布会上，王晓松再次重申，2020年新城就提出了发展中心由增量转向提质，由过去的冲规模、提排名转为以资本回报率为核心，聚焦利润。＂在此基础上，公司制定2020年相关的经营目标，包括2021年2600亿元的销售目标。＂王晓松表示。
　　拿地方面，新城延续以往以长三角为核心，聚焦重点城市群及重点城市的拿地策略。年报显示，新城全年共计新增土地储备120 幅，总建筑面积为 4139.4 万平方米，总地价1255亿元。
　　值得一提的是，在拿地结构上，2020年新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并拓展了西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高。全面均衡的土地布局，有助于稳步提升抗风险能力。
　　2020年年报数据显示，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。其中，一二线城市土储比重较2019年上升1.7个百分点。2020年年报显示，新城在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。
　　商业＂步履不停＂
　　值得注意的是，2020年新城新拿商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2478.9万平方米，占到2020年总新增建筑面积的近6成。目前新城的总土储中，综合体地块包括自持的吾悦广场占比也达到46%，这与新城＂住宅+商业＂双轮驱动发展模式密不可分。2020年新城商业扩张仍在不断加速。
　　2020年新城新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目），完成了年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标。随着温州龙湾吾悦广场于2020年12月30日开业，新城已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。而在2012至2016年新城控股每年新开业商业项目不超过5个，2017年则增加至12个，2018年开始高速扩张，2018年、2019年分别新开19和21个。
　　业绩报显示，截至2020年末，新城开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局，填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。
　　从租金收入来看，2015年新城商业租金收入只有1.55亿元，而到2019年已经增长至40.69亿元，年均复合增长率高达126%。2020年，即便在疫情之年，新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.7亿元，超额完成55亿元租金的目标，同比上涨超过30%。值得一提的是，根据2020年年报，新城物业出租及管理毛利率达70.76%，超过房地产开发及销售毛利率3倍。2021年，新城全年计划新开业吾悦广场30座，开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。
　　王晓松在2020年业绩会上对新城双轮驱动的核心再次做了阐释，他表示，从商业模式层面，住宅开发和商业开发能保证稳定的现金流来支撑吾悦广场的建成。而吾悦广场可以保持稳定的让整个公司未来可以抗周期。
　　为了更好地开拓＂双轮＂，在组织架构层面，新城也做出了调整，今年1月8日，新城控股对旗下两大事业部进行组织架构的调整。住宅开发事业部由19个大区＂聚变＂为14个大区；商业开发事业部由3区域公司＂裂变＂为4大区域公司，实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式。 王晓松在2020年业绩会上表示，此番调整能更好地进行吾悦广场全国化扩张，轻重并举，商业管理事业部下设18个区域公司，能深耕经营，实现规模和质量同步提升。
　　降杠杆
　　商业加速扩张离不开较低的融资成本和充沛的现金流垫底。
　　在资金层面上，截至报告期末，新城经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；在手现金余额624.24亿元。短期债务239.13亿元，同比减少超过2成，其中43.99亿公开市场融资为含权到期。现金短债比2.61倍，现金流充裕。
　　2020业绩报告显示，2020年新城平均融资成本为6.72%。去年12月，新城控股在境外发行的一笔4.5亿美元的无抵押固定利率债券，期限为4年，票面年息为4.8%，创境外债发行利率的低点，相比于2019年同期发行的一笔完成发行3.5亿美元，期限为2年的无抵押固定利率债券，票面年息为7.5%，融资成本明显下降。
　　2020年11月开始，有三家评级机构宣布上调新城的信用评级。2020年11月，国际评级机构标普宣布，将新城发展和其子公司新城控股的评级展望从＂稳定＂上调至正面，同时，标普确认维持两家公司的长期发行人信用评级为＂BB＂。
　　一个月后，国际评级机构惠誉宣布，将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由＂BB＂上调至＂BB+＂，评级展望为＂稳定＂，同时将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至＂BB+＂。
　　今年1月，国际评级机构穆迪也宣布，将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级（CFR）从＂Ba2＂调升至＂Ba1＂，同时，穆迪也将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从＂Ba2＂调升至＂Ba1＂，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从＂Ba3＂调升至＂Ba2＂，上述评级展望均为＂稳定＂。这将进一步利好新城的融资成本。
　　从三道红线看，2020年，新城剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，相较2019同期下降0.78个百分点；净负债率为35.61%；处于行业低位。现金短债比为2.61倍。此外，2020年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达33.89%，位于行业前列。在2020年业绩发布会上，王晓松表示，新城会在监管时间限额内，提前的达标，目前新城也已经有了一系列的计划来达到绿档。