炒房客颤抖吧,房地产税真要来了
12月27日,全国财政工作会议在总结2021年财政工作时称,做好房地产税试点准备工作 。这是房地产税自打有传闻以来,第一次提到了"准备" 两个字,意味着相关配套工作已经蓄势待发了,说不定明年就会正式启动。
而在这一消息的刺激下,今天的地产股走势普遍偏弱,板块一度下跌近1.3%,显然市场将其解读为了对行业的利空消息。
一、房价真会崩溃吗?
近年来,随着房价的不断上涨,房产税隔三差五就会被官方提及。每次一提及,都会引来一群标题党自媒体:房产税要来了,房价要崩盘
一旦开征,楼市泡沫即将支离破碎
房产税才是房市的"王炸"
房产税洗礼,暴跌已成定局
看着就让人心累,今天就我们就客观地带大家看看影响究竟有多大。
目前,普遍的思考逻辑是这样的:
房产税实施 买房成本增加 买二套、三套房的需求减少,同时拥有多套房的人会考虑抛售 需求减少&供应增加 房价下降。
乍一看没毛病,但问题在于,这条逻辑线主要针对的是多套房人群、二手房市场 。
对于当前市面上占据主导地位的刚需买房人群 来说,房地产税并不会减少他们的买房需求 。
仅凭房地产税释放出来的那一点供给,短期或许会带动房价做一些调整 ,但中长期很难出现大家幻想中的那种"变革"。
即便是北上广,也真的不是人均家里好几套房的,哪儿来那么多新增供给……
二、以史为鉴,房地产税威力多大?
事实上,早在2011年,国家就在上海和重庆开始了"房产税"的试点,总体只能用"不及预期 "来形容。
上海试点主要针对新购住房,重庆试点主要针对高端住房和非本地新购住房,两地都设立了较高的免征额。
1、对地方财政拉动有限
试点后,上海、重庆房产税收入绝对量有所增加,但其占地方税收比重仍然很低 。据统计,2020年上海房产税收入199亿元,占其税收收入的3.4%;重庆房产税收入为72亿元,占比为5%。
2、楼市量价变化
在上海和重庆试点房产税的前3个月,两市的住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌。而在试点1年以后,沪渝两地成交量均呈现较大幅度的增长。
说明在政策刚出炉时,普遍观望意味较浓,在发现实际影响有限后,市场就又回到了往日的节奏中。
在这之后的几年中,沪渝两地的商品房成交量价也并没有出现独立走势 ,甚至很多当地人都不知道这两个地方早早就已经开始试点"房产税" 。
三、地产税何时会落地?
目前来看,房地产税的威力不仅可能没有想象中那么大,它的出台时间也并没有市面上很多标题党所说的那么着急。
官方此次确实有提到"做好房地产税试点准备工作",但并不意味着过两天就立马上线,当前的整体宏观情况并不支持 。
1、政策大基调以"稳"为主
12月的中央经济工作会议,重点强调了稳字当头 ,认为当前经济存在需求收缩,供给冲击,预期转弱的三重压力,所以现在最重要的是稳住经济。
而房地产税试点,一旦正式推出,短期对市场情绪一定是会造成负面冲击的,并不符合当前最新的政策定调。
2、地产企业压力大
今年下半年以来,地产公司们的日子愈发不好过,如果它们彻底倒下,那可能会带来整体的系统性风险。想要化解危机,最直接的办法就是让它们消化自己手中的库存和资产,比如把房子造好然后卖出去。比如前几天恒大就提出,必须确保12月复工复产,交楼3.9万套。
如果推出房地产税,短期一定是会对购买积极性造成影响的,对这些地产公司只会是雪上加霜。
所以综合来看,即便房地产税在明年要试点,最快也是下半年的事了 ,上半年的重点绝对是各种货币和财政政策发力,休养生息、以稳为主,让地产公司们也都再缓缓,努力化解债务危机。
四、未来到底是涨还是跌?
无论如何,地产投资的大时代,终究是过去了。对于房价,未来大概率会是:一二线核心城市保值或缓慢增值,三四五线随着热度的不断消退,迟早会进入漫漫的阴跌调整 。
以官方统计的11月70城房价为例:l 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。
l 二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。
l 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。
"稳"是明年的大基调 ,对房价来说也是如此。与其猜涨跌,不如对号入座,看看自己该怎么办。关心房价,无非是三种情况:刚需准备买房、闲钱想投资、多套房想变现 。
1、刚需买房
无论是首套房刚需,还是小换大的改善性住房,这些都拖不起,解决实际生活需求才是最要紧的。寄希望于"房地产税"能把房价打下来,本身就不太现实,"稳"才是未来的大基调。
2、闲钱想投资
闲钱投资,房子并不是个好对象,惯性思维不能有。
未来花大几百万买的房,每年的涨幅可能还不如坚持几年基金定投的收益高,一些三四线城市更是有下跌风险。
3、多套房想变现
对于想卖的人来说,道理和上一类人是一样的。可以考虑把地段差、配套差、升值潜力低的优先出掉,把不动产转换成金融资产,多元配置,分散风险。
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