12月22日，易居房地产研究院在年度报告中直言预测， ＂2022年全国商品房成交均价将由涨转跌。同比降幅可能达到1%，创本世纪以来最差水平。＂ 最近这段时间，楼市＂暖风＂频吹，前有央行释放1.2亿流动性，后有统计局局长喊话＂房地产是支柱产业＂，紧接着重要会议更提出，＂支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展＂……这一系列动作，不仅让置业顾问、房产中介嗨翻了天，更引得不少专家学者大呼，＂房地产最糟糕的时候已经过去了＂、＂2022年市场将迎来反弹上升＂。 楼市＂利好＂消息不断，政策也有转向趋势，为何权威机构却背道而驰，预测2022年的房价将下跌？ 根据报告的解释，主要是三方面原因：一是房价与成交量高度相关，预计2022年全国商品房销售面积将下降5%；二是受供求关系影响，市场总体呈现供大于求的形态；三是预计部分房企经营仍陷困局，为回笼资金不得不继续降价促销。 当前时期，可以说楼市整体已经进入＂降价周期＂：根据国家统计局数据，10月、11月，70个大中城市不管是新房还是二手房几乎是＂全线下跌＂，10月份，新房下跌的城市有52个，二手房下跌的城市有64个，11月份，这两项数据分别为59个和63个。不仅如此，10月份全国新房销售均价为9749元/平，重回万元以内，且跌回了两年前的水平。 二手房市场有过之无不及，尤其是深圳、杭州、南京、广州、成都这几个城市，在＂信贷管控＂、＂二手房指导价＂等政策的作用下，7月以来二手房成交量就开始出现明显下滑，10月达到谷底。其中行情最差的就是深圳，二手房成交量＂7连降＂，10月份二手房成交量仅1605套，较今年1月份最高点时的7008套，下降了77%。受成交量锐减影响，三季度深圳二手房成交均价也较年初整体下滑了10%。可以说，一线城市深圳房地产市场降温，打了很多鼓吹＂一线城市房价永远涨＂的专家的脸。 对于易居研究院给出的预测结果，我们是非常赞同的，根本原因是，很多人只看到近期楼市在吹暖风，并未注意到， 真正决定明年楼市走向的3个关键因素罕见出现了＂三降＂：购房者预期下降、土地出让金下降、房企销售业绩大降。 首先，购房者预期下降。 近段时间，媒体报道，不少开发商为了卖房子，昔日＂零首付＂又重现江湖了。不仅如此，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20多个城市都拿出了＂真金白银＂，通过出台＂购房补贴＂、＂贷款贴息＂等政策让利购房者。为什么这么做？答案只有一个，购房者预期下降，对明年的市场不看好，已经不愿意消费了。开发商也好、地方也好，以价换量营销、出台五花八门的鼓励购房政策，目的只有一个，提振购房消费者的信心，拉动成交量。 此外，笔者在多个平台开展的在线调查问卷结果显示，对于明年的房价，绝大多数人并不看好，超过83.5%的人认为＂房价会继续下跌＂。一言概之，越来越多的人，不看好未来的房价，因此选择＂按兵不动＂。 其次，土地出让金下降。 伴随房地产市场降温，今年土地市场迎来调整。公开资料显示，今年前11个月全国百城土地出让金减少7.4%。中泰证券研究所数据显示，全国31个省市，今年前10月成交地块的土地出让金中，只有8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省市土地出让金皆同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。归根结底是第二轮集中供地大幅降温所致，22城流拍及中止交易率约30.8%。其中广州、北京等城市，流拍率甚至高达50%以上。为什么今年下半年以来，土地市场骤然降温？专家解释有两方面原因，一是受融资政策收紧影响，开发商手里没钱，不敢负债拿地；二是市场不景气，开发商拿地预期下降，叠加销售回款不畅，也没实力拿地。 经济日报评价，土地出让金下滑明显，正是房地产市场调控的应有之义，反映了我国房地产市场和土地市场正逐步回归理性。 再者，房企销售业绩大降。 2021年虽然尚未结束，但可以肯定的是全国至少有60%的房企无法完成年度销售目标。8月以来，虽然很多开发商都积极采取了降价措施，但消费者并不买账，房企的销售业绩大幅下滑。克而瑞研究中心的数据显示，11月，TOP100房企销售额环比明显回落3.4%，同比下降37.6%，降幅进一步扩大。 事实上，9、10两个月百强房企的销售业绩也非常不乐观：9月份：百强房企中有超过九成企业销售业绩同比下降，其中六成企业同比降幅大于30%；10月份，八成百强房企10月业绩同比下降，其中44家同比降幅大于30%，同、环比双降的百强房企数量达37家，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期。 融资政策收紧背景下，房企只能靠卖房拉动回款，现如今新房销售市场也不景气，那么对于开发商来说，明年债务问题、经营问题、拿地问题，都没有解决，所以明年为回笼资金，不得不继续选择降价卖房。这也是文章开头，易居房地产研究院预测＂2022年全国商品房成交均价会下降1%＂的核心原因之一。 除楼市出现＂三降＂，决定了明年的市场不可能全面升温以外，房地产的另外三个关键基本面也决定了房地产已经迎来了转折：市场整体＂供大于求＂、房价收入比偏高、住房空置问题严重等。此外，我国正面临的老龄化及少子化问题，也在中长期层面对房地产构成＂利空＂。 第一、市场整体＂供大于求＂。 早在2019年底，易居研究院就经过计算发现，受监测的50城中，有35个城市新房＂供求比＂大于1，即供大于求。其中包括北京、天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市。彼时易居研究院就预测，2020年全国商品住宅将步入＂供大于求＂的形态。事实上，在该机构今年公布的＂年度报告＂中，统计测算结果显示，我国的商品房已经呈现整体＂供大于求＂的形态了。众所周知，住宅价格与供求关系有较大关联性，供大于求，房价易跌难涨； 第二、房价收入比偏高。 今年4月份，诸葛找房数据研究中心发布了＂2020年房价收入比调查研究数据＂，调查结果显示，在100个重点城市中，2020年平均房价收入比就达到达13.2。其中深圳、三亚、厦门、北京、上海等5个城市，房价收入比都超过30。深圳最高，房价收入比值为48，这意味着以当前深圳的收入水平，深圳普通居民需要连续48年不吃不喝才能买上一套普通住宅。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间是合理区间，据此不难得出结论：全国百强城市，房价严重偏高，尤其是排名前20的城市，房价已经与居民收入脱钩。所以未来需要不断抑制房价过快上升，与此同时，不断提高居民收入。 第三、住房空置问题严重。 根据西南财经大学2019年初发布的报告，2017年城镇地区住房空置率达20%以上，仅城镇地区商品房空置数量就高达6500万套。如果把小产权房、安居房、公租房、廉租房等全部囊括在内，全国空置住房数量或高达1.2亿套。这是什么概念？以每套房子住3人计算，全国空置房足以解决3.6亿人的居住问题。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，而空置率在20%以上为＂严重积压区＂，对比我国的空置率，很显然我们的住房空置问题已经非常严重了。事实上，过去这几年，不少专家学者都在呼吁国家尽快＂开征空置税＂，逼出空置房源，以期达到平抑房价，遏制投机炒作的目的。 基于以上对我国当前房地产各大基本面的分析，不难得出一个结论：房地产大势已去，基本告别了过去的大幅上涨行情。 这个结论的得出并非信口开河，而是基于房价收入比、住房需求、住房供求关系、住房空置问题，以及中长期人口、土地这两个重要因素，综合得出的判断。尤其是远离区域中心、远离国家中心城市、人口常年流失、经济发展相对缓慢的城市，未来房价不仅难以稳定，甚至会面临大幅下滑的压力。 有人可能会反驳说，我国的城市化率刚刚超过63%，距离发达国家80%的水平，至少还有15年的红利期，换句话说，我国的房价还能继续上涨至少15年。对于这种说法，我们不置可否。但我们有两点需要明确：其一、光看城市化率太草率，同时要注意到我国居民部门的负债率，已经接近极限了；其二、央行报告显示，2020年全国住房拥有率已经高达96%，户均拥有1.5套房，全国二套房以上的占比高达41%；其三、全国无论是新房还是二手房，早就不缺了，尤其是如果未来出台政策，把空置率打下来，那么我国的住房就更过剩了。 事实上，过去这两年，我们一直强调，投资买房不能再有＂跟风＂的想法，不能随大流，更不能偏听偏信专家的说法，否则在投资买房这件事上，一定会吃大亏。正如经济学家马光远所说，不要把过去凭运气赚的钱，凭本事全部亏掉。 当然，普通的刚需购房者，不熟悉房地产大势，也无法掌握关键数据，所以有时难免会错判形势，这无可厚非。这种情况下，我们就需要参考行业大佬的看法。尤其是那些很早之前就预判对了市场走势且言行合一的大佬。比如王健林便是其中之一。事实上，有不少业内人士都直言，今天楼市所发生的一切，完全应验了王健林很早之前的预言。 那么王健林对房地产都有哪些预言？第一：2017年，曾公开发表观点预言，未来几年，房地产金融政策会逐步收紧，与此同时市场整体会步入供大于求的局面，这会直接导致很多房企销售下滑，同时债务问题也会逐渐暴露。王健林不仅这么说，也顺着这个方向做了，自2017年起，便开始积极降负债，抛售劣质资产，甚至公开宣布＂去房地产化＂； 第二：预言＂没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年＂，更特别指出我国绝大多数的三四线城市没有多少上涨空间。 对照着当前房地产的现状，不得不说，王健林的这两个预言已经全部应验了： 其一，从2017年国家喊出＂房住不炒＂那一刻起，房地产就一直在＂去杠杆＂，且效果显著。2018-2020年，每年的新增房贷总额都出现了下滑。尤其是进入2021年，＂5+2＂融资管控下，房企、银行、投资客的资金来源都被严格控制了，今年400多家房企破产，外加近千家房企资金流出问题，就是最好的见证； 其二，易居研究院报告显示，2021年，我国商品房市场已经呈现＂供大于求＂形态。不仅如此，今年下半年以来，全国绝大多数的房企的销售额都迎来了下降，其中不乏降幅高达30%的百强房企。值得一提的是，2021年，全国至少有一半的房企，无法完成年度销售目标，而且拿地总额也在大幅下滑； 其三，和2016年房地产疯狂时期的投资增速、房企数量、房价涨幅、销售面积等比起来，现如今的楼市确实在由＂兴旺＂转向＂衰败＂了，这一切确实在王健林的预料之内。在房产专家陆俊看来，2021年堪称是我国房地产的重要转折，不仅房价首次＂全线下跌＂，房企也面临生死考验，其中不乏头部＂巨无霸＂房企，这显然和往年不同。 综合上述分析，有专家直言表示，楼市＂拐点＂已经来临，未来绝大多数城市房价都很难再继续大涨，在住房整体＂供大于求＂的背景下，其实很多城市都已经开启＂降价通道＂了。叠加购房需求不断锐减，人口结构变化，以及新房供应继续增加，未来住房关系关系，还将进一步加剧——开发商每年新建住房在900-1000万套之间，但新增购房需求却不足800万，房价整体上涨形势已经消失了，未来房价分化会比较明显，头部城市、大城市房价稳中微升，中小城市，房价趋稳或微跌。总体不会出现＂大起大落＂的极端情况。 基于此，有专家认为，未来手握＂2套房＂的家庭，会面临2大结果： 第一，调控常态化，房价趋稳，非核心城市的房产会严重过剩，想转手都难，房子没有任何投资价值，只剩居住功能。在这类城市＂重仓＂的炒房投资客，将因为房价涨幅持续收缩，而持续亏本。而城市圈、城市圈核心城市，＂2套房＂的家庭，仍然可能享受到房价上涨，房产升值的红利，只是不能和前些年相提并论； 第二，大中城市，＂2套房＂家庭难逃被征税的命运。房产税和房东税是大概率会收的，尤其是房产税，如果按照＂累进制＂征收，且不设置免征标准，那么＂2套房＂的家庭，每年的持房成本会大幅增加。根据专家的测算，如果是一线城市，每年税费的额外开支可能不低于2万元。小城市＂2套房＂家庭，可能不会有这种＂麻烦＂，因为征税也会有不同标准，小城市房产本来就只有居住功能，征税的概率较低。而且即便征税，也不会影响居民的日常生活。