叶檀：中日房地产根本不同在哪里？

　　网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产2011年就该崩盘。
　　中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。
　　但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。
　　从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。
　　货币泡沫吹大全球房地产泡沫，如果泡沫崩溃，没有多少地方能够逃过劫难。
　　从2008年的数据看，“金砖四国”中莫斯科的房价最高，排名世界第二，均价达到20853美元平方米。从2000年开始，莫斯科房价如火烹油，2001、2002两年年均涨幅约为17左右，2003、2004两年，年均涨幅超过30。到2006年，均价同比上涨近一倍达到4000多美元。印度最大的商业城市孟买2008年荣膺全球第十贵的城市，平均房价水平达到9163美元平方米。
　　从今年2月份的数据看，东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。各城市不同区位的楼价拉差很大，每平方米人民币3万、5万元只是东亚一线大都市房价的起步价。东京首都圈的公寓（相当于国内的洋房产品）均价为64。2万日元m2，平均每套单位价格为4535万日元，约人民币5万元m2，平均352万元一套住宅。新加坡私宅（相当于我们所说的商品房）的价格一般都在1000新元平方尺（约人民币53000元m2），与政府盖的组屋的价格相差较大，在市中心区一般是40万70万新元一套，约人民币200万350万元左右。首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右，约人民币3万元m2，250万到320万元左右一套。台北市平均房价在3万元m2左右。韩国建设部2006年的一份统计数据表明，过去三年，被政府指定为“七大泡沫”地区的年平均房价上涨率，最高为年租金上涨率的21倍。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显，目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价，而这个价格也是东亚一线大都市的最高楼价水平。目前，东京中心区域楼价在人民币6。1万元m2左右，还没有达到泡沫经济破灭之前的最高价格12万元m2。
　　中国房地产泡沫威胁大，并不是因为绝对价格最高，而是房价收入比过高，说明收入不高，保障住房不足，而房地产市场成为少数富者的财富增值游戏。受此诱惑，中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程，一旦崩溃，对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策，如果中国房地产市场年崩溃，全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。
　　中国不会重蹈日本的覆辙，通过贬值和升值制造泡沫、挤破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。从签约时的1美元兑250日元到1987年，最低到达1美元兑120日元，不到三年的时间里，美元兑日元贬值达50。为保护企业，日本央行将贴现率由5下调至2。5，导致日元价格扭曲。1987年2月，美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，日本这一协议被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至6的水平。
　　日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，是经指数狂涨。
　　中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已经通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70，试图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以房地产市场的演变，房地产2011年崩溃不靠谱。
　　中国房地产主要风险是，货币发行继续过剩导致房地产投资愈演愈烈，原本应该进入基建与工业的投资纷纷进入房地产；税费不改革导致地方政府与开发商、投资客成为利益共同体，任何刺破房地产泡沫的行为都会受到既得利益者有力的阻挠。
　　中日房地产同是货币泡沫的产物，不同之处是，中国货币泡沫不会走日本老路，中国房地产主要风险是地方财政支撑，是既得利益不可或缺的财富分配品种。