双减浪潮下，处于风暴中心的商业地产将何去何从？

　　＂眼见他起高楼，眼见他楼塌了。＂随着国家＂双减＂政策的一声枪响，曾经风光无限的教培行业瞬间宾客四散，一片狼藉。
　　裁员、闭店、破产……多家教育机构已着手打包离场。8月以来，猿辅导、作业帮、好未来等头部企业已关闭部分地方中心；好未来旗下学而思网校裁撤波及上万人；启文教育、巨人教育启动破产清算；华尔街英语培训中心（上海）等1250家教培相关机构被法院强制执行……上到新东方等教培巨头，下到各种不知名小企业，无人能置身事外。
　　曾经万人扎堆，如今黯然收场
　　据教育部数据统计，2020年全国共有义务教育阶段学校21.08万所，在校生1.56亿人。其中，小学在校生10725.35万人，初中在校生4914.09万人，招生人数逐年上涨。
　　图源：教育部
　　庞大的人数预示着广阔的市场前景。据统计，2019年国内K12教育市场规模高达8000亿。诚然，去年受新冠疫情影响，线下教育机构遭遇史无前例的寒冬，但同时将线上教育行业推上了一个新的高潮，资本疯狂入股，行业迎来爆发式增长。据IT桔子数据统计，仅去年一年就有67起投融资聚焦K12教育领域，金额高达640亿元。
　　此外，各家教育机构规模在去年有了质的飞跃，不少企业员工数量翻倍：作业帮、学而思均已超过3万人，猿辅导近4万人。同时，各家积极招兵买马，分别在二三线城市布局十几个地方中心。大量教育机构涌入当地写字楼、购物中心和社区。不管是在几线城市，一定不会缺席各种教培门店的影子。
　　一时间风头无两的教培机构也加快了豪掷千金扩张版图的步伐，买地买楼毫不手软。今年2月，猿辅导投资近40亿的武汉光谷运营总部开建；去年年初，中公教育花费3.8亿元购入西安冠诚·九鼎国际大厦；12月，又斥资30亿在北京拿地建设创新教育总部。
　　但双减的颁布打乱了所有人的脚步，处境窘迫的教培机构开始了大范围关店退租。这让人不禁思考，曾经依靠教培行业撑起半边天的写字楼、购物中心和社区，现在还好吗？
　　教培机构成写字楼＂高危＂租户
　　2020年，教育行业在资本的入局下迅速扩张，大量承租甲级写字楼用于办公，是名副其实的租赁大户。据高力国际数据，2020年在线教育行业扩租12.7万平方米，在全年租赁5000平方米以上成交行业排名第三，占比9.5%。
　　在长沙、西安、武汉等新一线城市中，以好未来、猿辅导、作业帮等为代表的教育培训业大面积整租、持续扩租成为了甲级写字楼市场的租赁新需求。
　　这种现象一直持续到今年上半年。根据58同城、安居客发布《2021年Q2三十城写字楼租赁指数》，2021年二季度写字楼租赁成功签约客户中，教育行业排名第二，占比达到39.54%。
　　然而，如今伴随着裁员大潮，各教育企业开始大批量与写字楼洽谈退租事宜。
　　据媒体报道，曾经聚集大量教培机构的＂宇宙补课中心＂—北京海淀黄庄银网中心 如今已是门可罗雀，玻璃门上贴满了招租告示。彼时满租状态的中关村互联网创业中心租金目前已 由8/平米/天下调至6.8元/平米/天 。
　　尽管不少城市还未出现大规模退租情况，但政策影响下也只是时间问题，教育行业已然成为了写字楼＂高危＂租户。
　　至于教育行业退租潮是否会对写字楼市场带来影响，业内人士认为， 单一行业波动并不会影响整体市场 ，这只是一个 细分行业的短期现象 ，暂时空出一些面积也 有利于产业结构更新换代。
　　此外，在线教育企业此前更倾向于高端写字楼，办公空间维护状态较好，这种可以＂拎包入住＂的办公楼备受高科技企业欢迎。因此，即便政策调整给市场带来一定波动， 但预计今年下半年到年底，空置面积会很快被其他互联网公司填补。
　　社区型及下沉市场购物中心要小心
　　据RET睿意德数据，42城中儿童业态商业总面积已达到916.1万平方米，在购物中心占比更是由5%上升至15%。作为儿童经济的重要组成部分，教培业态发展同样十分迅速。
　　于购物中心而言， 教培业态承载着客流驱动和增加家庭消费粘性的作用 。此次双减政策同样对其造成了不小的冲击，尤其是社区型购物中心和三四线城市等下沉市场首当其冲。
　　偏向社区型的购物中心教培行业占比远高于普通购物中心， 该类型要满足社区内人员餐饮、娱乐、教育等需求， 因此体验型业态占比更大 。和高端商场相比，社区型购物中心自身吸引力较弱，且固定客群多。因此在招商时也会扩大教培业态占比。
　　同时，由于教培行业的租金支付能力远低于其他行业， 甚至只有其他业态的30%-50% ，所以这些机构会选择入驻开业时间较久的＂老旧＂社区型购物中心。
　　基于此，社区型购物中心将受到更多波及，空置率也会在短时间内飙高。
　　从城市分布来看，K12学生用户在一二线城市占比39.8%， 三线以下城市占比超6成 。 低线城市用户需求量更大且粘性更高 ，因此，下沉市场购物中心的教培业态占比较高，受政策影响也会更大。
　　除此之外， 教培行业受挫也会间接影响商场其他业态，尤其是餐饮行业。 一般来说，家长在接送孩子培训时会持续增加商场内的餐饮消费，人流量大幅下滑后对部分儿童餐厅、口味清淡的茶餐厅等门店冲击也十分猛烈。
　　相较之下，专业商场和高端购物中心则更加＂安全＂， 因为其在业态规划和招商阶段并未安排大比例的教培业态。 同时这些商场的人气相对较旺，空置店铺的出租速度较快，只要及时招商新项目即可有效应对。
　　社区商业将受到更多影响
　　相较于购物中心， 社区商业对教培业态的倾斜更为明显 。由于临近周边居民区，社区内大面积商铺均以教培机构为主，尤其集中于小学到高中阶段。即使是 小体量社区商业，儿童培训的业态占比也都维持在20%左右。
　　据统计，学而思培优自去年下半年到今年上半年在上海拓展了近50家新教学点，均以进驻社区商业和商务配套为主。但＂双减＂政策颁布后， 机构不再需要大量线下教室，因此学而思培优关闭了30%以上的教学点 ，其他K12培训机构也不得不做出同样的抉择。从这点来看，社区商业在这次的＂双减＂浪潮中受到了更多影响。
　　据戴德梁行统计，在社区型商圈中，教育培训机构的租赁活动去化了大量存量商业。此次政策冲击也将直接导致学科类教育培训机构经营场所租赁需求下降、租赁面积缩减。
　　除了教育业态本身受到影响外，机构附近的超市、餐饮店也受到一定程度的影响。对于这些店铺来说， 客流量锐减会直接影响店铺利润 。即使租金成本降低，人工成本也难以收缩。
　　不难看出，此次政策虽然针对的是教育行业，但商业地产被误伤地着实不轻。因此，它们纷纷开始＂曲线救国＂，尽量减轻＂双减＂带来的伤害。
　　＂双减＂之下如何转型？
　　在＂双减＂推出后不久， 中国民办教育协会于8月9日发布行业意见书 ，反映校外培训机构退租难等问题，呼吁理解与支持。
　　对于写字楼来说， 在之后做好租户的多样化组合十分重要 。除了要综合评估租户的行业分布、企业性质等多项指标外，还应 尽量避免租给单一企业，同时构建相对健康的租户结构来降低风险。
　　对于购物中心来说，目前各家教培机构已开始转型素质教育方向，因此可在未来继续引入这类业态。除此之外，其 他发展势头良好的儿童业态如儿童零售、儿童服务、儿童娱乐 等也可以成为未来的招商选择。同时，近几年， 一站式儿童体验中心成为热门趋势 ，将会给购物中心带来更多新的市场机会。
　　而对于社区商业来说， 兴趣类、体育类、早教类等业态未直接受政策影响，编程、舞蹈、音乐、早教等非学科类培训机构仍会是社区商业招商的目标。此外，生鲜、餐饮、美容、美发等社区服务类占比预计持续增长，特别是大健康类业态，都将成为未来招商重点方向。
　　结语
　　＂世界上唯一不变的就是变化本身。＂
　　如今，我们所有人都身处于一个动态的市场，一点微小的变动也许都会引起蝴蝶效应，造成整个行业的改变。因此，学会审时度势、及时转型，才是商业地产在当下必备的技能。只有这样，才能安然度过这次浪潮并继续前行。