全民买房的时代，究竟该不该警惕负动产时代的到来？

　　＂两会＂期间，＂学区房＂再一次引起热议。相比普通住房的价格，学区房一般溢价会10-30%；顶级学区房的溢价，甚至超过50%。
　　家长为了让孩子不落人后，不惜花几百万巨资买下＂老破小＂学区房，只为了给孩子换来一个进入重点学校的＂通行证＂。《每日经济新闻》报道，北京一桩非常戏剧化的学区房成交过程。房主在去交易房产的过程中遭遇堵车，房价瞬间从580万元涨到了600万元，最终以620万元成交。还有上海某37平米学区房标价748万，单价近二十万，直逼两公里外的顶级豪宅汤臣一品。
　　很多家长说：＂为孩子我们愿意牺牲，就当是买个学位指标，用完了再脱手投资。＂ 学区房越炒越热，甚至一个北京的胡同小房间只有几平米大小，连人都不能住，也会炒出几百万的天价。那么，这份巨额投资真的值得吗？
　　曾经，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前，地价一年比一年便宜，卖出去都只能赔钱了。众人趋之若鹜的房产和土地沦为避之唯恐不及的烫手山芋。
　　截至2018年，日本房屋空置率达到13.6%，到2033年将会达到30%。日本《朝日新闻》采访组，直击国民热议话题，海量触目惊心的真实案例、第一手资料首度无死角公开，引发全民讨论，在全日本引发巨大反响。
　　《负动产时代》在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本＂负动产＂的成因、现状以及可能的解决方向，全民买房时代究竟该不该上车？本书或已给出答案。
　　被抛弃的房屋和土地
　　自古以来凡事都是有利有弊，房地产市场也不例外，一方面可能带动经济蓬勃发展，另一方面也可能使整个经济崩溃。当年浩浩荡荡的日本房地产市场就是一个活生生的例子。根据报道：今天日本，没人主张所有权的土地总面积竟达到全国总面积之十分之一，三万七千平方公里，也就是跟九州岛差不多。
　　据报道，《每日新闻》记者走访了东京郊外上世纪70年代开发的一个住宅区，发现这里的600个房屋里，就有50个属于无人居住的空置房，空置率超过8%。另外，即便是白天，也很难在这里遇到一两个居民。
　　日本房屋的空置现象由来已久，无人居住的废弃＂鬼屋＂，已经逐渐成为国内经济社会发展的阻碍之一。
　　日本全国房屋空置率最低的城市是东京。2013年，东京空置房屋的比例为11.1%。但根据Fujitsu Research Institute的报告估计，这个数字在2033年也将超过20%。报告还指出：＂就算将新房产数量减半，拆掉多一倍的住宅房屋，仍然不可能减少现在的房屋空置率。房屋空置现象毫无疑问将在未来成为一个更加严重的问题。＂
　　在日本，房屋并不是购买后就可以任由放置不闻不问的，必须要缴纳固定资产税、保险费、管理费等。
　　因为日本的老龄化严重，人口逐年减少，导致房价不但不升值，还贬值，而且贬值的非常厉害。房价年年跌，物业费和固定资产税的费用却必须年年都交，还不是一笔小数目，导致日本国民持有的房产最终成了负动产。
　　日本不少地区甚至出现了＂不动产负价格交易＂的极端事例。比如，花费几百万日元把房屋解体之后，基本上以0元价格把土地出让给附近邻居。过重的固定资产税和遗产税
　　就拿固定资产税来说，在日本，固定资产税的计算方法是房子估值的1.4%-2.1%。比如一套估值1000万日元的房子，以1.4%为基础税费，那么每年至少需要交纳10.4万日元的固定资产税，十年就是104万日元。再加上每年的物业费，以及房屋修缮费等，房子就成为了日本国民的负担。
　　书中讲到这样一个案例，日本九州大分县的一位老人在1991年买下了位于静冈县的一块约300平方米的别墅用地。当初买下这块土地是因为从这里可以望见富士山。
　　回忆起当时的心境时说：＂那时不管是什么样的地，都不可能有人想到会有贬值的这一天。我想着可以留给孩子继承，或者运气好的话高价转卖出去也行。＂
　　没想到，此后房价一路下跌。到了2017年3月，费尽周折之后，老人终于卖掉了这块土地，售价10万日元，是当初买入价的1/130。扣除向不动产中介公司支付的约21万日元手续费和广告费，这笔交易最后的结果：-11万日元。
　　尽管如此，但这位老人还是感觉松了一口气。因为他终于不再担心自己手上的这个负资产了，可以轻松享受晚年了。
　　在日本许多地方城市和郊区，已经出现＂物业费和税费＂大于房产本身价值的情况。日本很多老人去世，子女不想办理房屋继承手续，因为继承就意味着接手了一个烫手山芋，得每年支出费用。如果贷款和抵押款没有还清，就更加无人愿意承担这份责任。越来越多日本年轻一代觉得：继承房地产很麻烦，不仅费事而且费钱，顺理成章，称之为＂负动产＂了。负动产是否能起死回生
　　＂带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了‘负动产’。＂
　　曾经，在日本，房子被认为是土地神话，是会永远涨下去的不动产。然而，泡沫破裂以后，地价一年比一年便宜，卖出去都只能赔钱了。日本经济泡沫破碎后，房地产业的代价就是银行堆积的大量不良债权，大片荒废的土地，到处可见的空置楼房，以及心碎一地的普通民众。
　　那么，怎样才是解决负动产的问题呢？
　　自2017 年8 月以来，朝日新闻采访组以＂负动产时代＂为题，将现场采访到的关于负动产的各种案例在《朝日新闻》上做了连载。不仅针对不动产相关的现实敲响了警钟，还到国外进行采访，介绍了一些更为先进的对策和措施。
　　新闻组经过探访欧美房地产业后，总结了不少处理负动产的有益经验：法国的科西嘉岛通过修改民法，将多人共有土地处理的前提从全部同意改为三分之二以上同意，大大加速了所有人不明土地的处置流程。
　　而美国，设立第三方非盈利机构——地产银行。地产银行由政府或非盈利机构设立，他们低价回收无人管理的空置房屋和闲置土地，然后对空置房屋加以拆除或翻新，使其重新出于可使用的状态。＂地产银行＂不仅促进了土地的有效利用，还防止了城市的过度开发。在日渐衰落的＂铁锈城＂底特律市，＂地产银行＂的设立和运行为不少空置房屋找到了新主人，城市面貌得以显著改善。
　　然而，除却这些，日本更为严峻的问题是需要将老龄化、经济增长放缓等现实因素，纳入制度设计的框架之中，摸索更适合日本现实的解决方案。
　　目前，有的城市已经开始探索的步伐，通过组建空置房屋银行、鼓励附近居民免费接管空地等方式，使负动产得到更有效的利用。
　　上面都是政府的调控政策，对于我们普通民众来说，买房时一定要考虑长远，要多参考实际情况和政策解读，多和周围人请教，不要被销售人员忽悠。
　　人口老龄化、少子化对房地产的长远影响是巨大的，中国的房地产市场未来也会面临着类似日本的局面。《负动产时代》描绘出日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，并提示解决这一系列问题的若干方向。