楼市风向转变，未来几年有购房需求的家庭，两类房子不建议购买

　　3月2日，中国银保监会主席郭树清在新闻发布会上表示：房地产的核心问题就是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。持有那么多的房产，将来市场价格要是下来呢？个人财产会有很大损失，银行收不到贷款，经济生活也会发生混乱，所以要积极稳妥处置。
　　说到底，为什么有这么多人都执着投资房产，其主要原因还是房子的＂造富＂功能，近些年来房价上涨速度过快，吸引很多人投资。但与此同时，由于投资炒房的人越来越多，导致房价越涨越快，两个因素相互影响，最终促成了房价过高、楼市泡沫过大、百姓买不起房的结果。
　　另一方面，对于刚需来说，由于近些年房价上涨过快，楼市买房也逐渐形成了这样一种氛围：只要能凑到钱，就立刻下定决心买房。因为就当时的房价来说，可以说是＂一天一个价＂也不为过，看到手中的钱能买到的房子面积越来越小，任谁都会着急买房。但正如一个很简单的道理，如果连菜场卖菜的大妈都知道投资房产能赚钱的话，说明离＂接盘＂已经不远了。
　　随着近几年楼市的不断调控，房价涨势终于回归平稳，房价涨幅也从＂两位数＂回落到个位数，近几年涨幅也在不断收缩，以2020年为例，房价涨幅7.5%，较2019年回落1.2个百分点。根据社科院的预测，2021年房价涨幅约为5%。年初的时候，楼市就迎来了两条新规，一个是＂三条红线＂另一个是＂限贷令＂，规范了楼市的整体资金流动，相关数据显示，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
　　诸多迹象表明，楼市正在逐渐回归正轨，未来房价也会逐渐回归理性。因此对于购房者来说，买房的思路也需要进行调整，不能再和以前一样胡乱买房了。那么楼市新环境下，有哪几类房子不适合购买呢？根据社科院发布的中国住房发展报告（2020-2021）来看，未来两类房子可能会被＂打入冷宫＂。
　　01
　　存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。
　　不难发现，社科院发布报告中的四类城市都有这样一个特点：人口流失量大。对于房地产供需市场来说，人口对应着住房需求，需求不断减少，房价也不可能涨起来。随着交通工具不断升级，城市之间的交流变得更加便捷，因此这些城市每年都会流失大量的人口，人们前往一二线城市、沿海城市去寻找就业机会，其中一部分人未来会选择在当地定居。
　　正如经济学家任泽平所说：房价长期看人口。人口决定了一个地方房价长期走势，对于一二线城市来说，人口不断流入提供了不断的住房需求，因此房价有所支撑，抗跌性比较强。但对于这类偏远地区城市来说，房价比较容易受到影响。之前看过这样一个报道，一个小伙子前往鹤岗花了3万元买了一套二手房，但过了半年又以2.2万元的价格卖掉，半年下跌26%。印证了独立经济学家马光远说的一句话：房价高的城市，并不代表未来房价不会继续涨，房价低的城市，也不代表未来房价不会继续跌。
　　更为重要的是，最近几年人口也正面临着＂时代断崖＂的问题，就城市常居人口而言，数量也在不断下降。数据显示，2020年新生儿登记数量达到了近十年最低值，比2016年减少了70%。一些城市的人口数量甚至直接锐减50%。因此对于偏远地区城市来说，一方面是人口流出量大，另一方面是出生人口减少，正面临着越来越严峻的形势。
　　02
　　充分利用城市旧房和正规小产权房，解决部分新市民住房问题。
　　在住宅类型中，有一类房子属于争议比较大的类型，那就是＂小产权房＂。为什么很多购房者都愿意选择小产权房呢？主要因为其价格便宜，在高房价时代，拥有一套自己的房子。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称＂乡产权房＂。
　　但凡是总有两面性，小产权房也存在很多问题。首先，缺少＂五证＂，不能正常上市交易，购房者之间交易不受法律保护。其次，房屋质量难保证，小产权房建造时，缺少官方机构质量监督，多存在隐患。最后，如果小产权房要拆除的话，购房者很可能拿不到拆迁款。如今很多小产权房户主都在期待着能＂转正＂，但真实情况却并非如此，小产权房转正需要很多条件，因此大部分小产权房是没有办法转正的。
　　此外，小产权房的＂便宜＂也只是相对的，在房价大涨的时候，小产权房的价格也会水涨船高，但随着楼市泡沫消除、房价回归理性，小产权房由于缺少相应的资源配置，因此没有办法和正规商品房一样具有抗通胀能力。另一方面，随着农村＂确权＂进入尾声， 有4类房屋明确不允确权，其中就包含了＂小产权房（建造于集体建设用地上，违规对外出售的房屋）＂。
　　因此，对于今后几年有购房需求的家庭来说，遇到上述两种类型的房子应该多加考虑，不能仅仅因为便宜就入手。并且也不用像以前一样，让自己背负高额的负债买房。如今楼市整体逐步回归正轨，楼市泡沫也在不断消除，未来几年房价会逐渐回归理性，对于刚需来说是一个好消息。
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