楼市，突发大利好

　　2021年秋天，楼市没有金九银十，只有彻骨的寒意。
　　房地产的神话将成为传说，开发商如此，炒房客亦是如此！
　　楼市再迎利好，房地产久违大涨
　　今天（9月28日），沉寂多时的房地产板块突然大涨。
　　深交所发布的房地产指数涨幅超过5%。
　　万科A早盘一度涨幅超过9%，收盘亦大涨6.4%；保利发展盘中涨幅也超过9%。
　　广宇发展涨停，金科股份，皇庭国际大涨9%以上。
　　港股市场，融创中国暴涨14.8%。
　　水深火热的中国恒大也大涨近5%。
　　此前跌跌不休的房地产板块为何久违发力大涨？
　　直接原因是昨晚的突发利好。
　　9月27日傍晚，央行发布了＂货币政策委员会2021年第三季度例会＂的新闻通稿。
　　最大亮点是两个维护。
　　第一，维护房地产市场的健康发展；
　　第二，是维护住房消费者的合法权益。
　　维护房地产市场的健康稳定，意义很明确，楼市不能过热，但也不能过冷。
　　无论是价格，成交量，还是开发商的困境，都要保持有序，健康。
　　当然，消费者的合法权益更为重要。
　　要保证购房者的合法权益，这同样利好开发商和整个地产行业。
　　只有开发商的资金链得到保障，才能按时保交楼。
　　调控升级，楼市压力重重
　　值得注意的是，自2009年起央行货币政策委员会共召开94次例会，本次三季度例会是近十二年来首次提及＂房地产＂内容。
　　这也从侧面说明，在楼市调控不断升级背景下，房地产行业遭遇了前所未有的困境。
　　当然，这种困境是由于地产行业过分透支了经济发展和行业红利。
　　机构数据显示，年内楼市调控次数超过400次，为历史之最。
　　7月底以来已有超30个城市出台70余条调控政策，部分城市在限购、限售和限价端加码，市场悲观情绪上升，多数城市市场活跃度明显回落，市场调整压力增加。
　　调控升级，取得了显著效果。
　　以往的楼市的金九银十，今年不复存在。
　　今年中秋假期，广州楼市异常冷清，往常热闹非凡的节假日开发商活动门庭冷落。
　　不只是广州，中秋节小长假期间，全国重点监测城市市场明显降温，商品住宅成交面积同比下降近七成，与去年＂中秋＂假期相比亦下降幅度也接近四成。
　　2021年8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。8月深圳二手房每日成交量基本在80套上下波动，均低于一手房日均成交量；但在去年8月，深圳二手房每日成交量基本都超过400套，几乎是一手房的三倍还要多。
　　截至今年6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，计划或已关停的门店占比达11.1%，房产中介行业正在经历肉眼可见的萧条。
　　房地产中介是楼市温度的晴雨表，这也说明房价高居第一的深圳楼市降温迹象明显。
　　＂这个月我1套都没有成交，我们店一共就成交了2套房。＂链家某中介负责的区域是被称为＂宇宙中心＂的北京市海淀区五道口，这里聚集着众多科研院校、互联网科技公司，也有不少优质学区，在北京属于＂寸土寸金＂的价格高地，成交一直较为活跃。
　　今年上半年，这位房地产中介所在门店的成交量是每月十几到二十多套，而现在的成交量不到上半年的十分之一。
　　楼市降温，成交量下滑，开发商的日子更加难过。
　　从＂三道红线＂到＂房地产贷款集中度管理制度＂，不仅使得房企融资端持续承压，也拉长了销售回款的周期，对于在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑的房企来说，形势越发严峻。
　　2021年8月，房企融资规模累计增速较前7月加速下滑。贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
　　另一条主要的资金回流渠道即通过销售回款的速度也在减慢。央行数据显示，8月份，居民中长期贷款同比降低23.55%，连续4个月同比下降。从增量角度看，据平安证券研报统计，新增房贷占金融机构新增贷款比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比降 19.1%。其中二季度新增房地产贷款 7500亿元，占新增总贷款比重为 15%，占比连续3个季度下滑。
　　此时，央行的两个维护，给予了整个房地产行业和开发商足够信心。
　　楼市过热肯定不行，过冷，同样不可取。
　　房价会大涨吗？
　　实际上，在央行的两个维护之前，已有不少地方出台了楼市利好。
　　岳阳，沈阳、昆明、唐山等十余城出台＂限跌令＂，另有部分城市发放人才购房补贴、上调公积金贷款额度，各地因城施策稳定市场预期。
　　9月22日，国家税务总局惠州市税务局发布了关于《国家税务总局惠州市税务局关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》。
　　此前，珠海、中山、肇庆也公示了类似的政策。
　　降低二手房交易税的目的很明确，就是为了活跃楼市，增加成交量。
　　那么问题来了，调控升级，楼市承压的情况下，再出利好，房价会回到此前节奏中，继续开启大涨行情吗？
　　不会。
　　楼市利好，只是为了维护房地产市场稳定，和保护刚需的权益，并不是为了让房价上涨。
　　更重要的是，楼市并没有上涨基础。
　　如果说房子具有金融产品属性，任何资产都不能一直上涨；房子回归其最基本的＂居住＂属性，那房价更没有上涨理由和基础。
　　楼市供需关系逆转，房价上涨基本因素消失。过去这些年里，房价之所以能不断上涨，最根本的原因就是市场上随时都有一大批准备买房的购房者。但在经过二十多年的房价上涨之后，市场上该买房的人基本上都已经买了房子。根据央行公布的数据显示，目前我国城镇家庭的住房拥有率就达到了96%！
　　炒房者是导致房价上涨的重要原因之一，为了限制炒房者，这一轮楼市调控出台了很多政策，例如限购、限售。而在最近不少城市为了限制炒房者，直接出台政策对二手房市场进行限制，例如深圳就建立了二手房指导价机制，要求全市所有小区的挂牌价不能超过指导价。完全锁死了炒房者炒作的可能，房价不能超过指导价，房价彻底失去了炒作的动力？随着越来越多城市出台文件限制二手房市场，炒房者对房价的支撑效果也在逐渐消失。
　　炒房客已彻底被掐住七寸，房子买到就是赚到的时代已经彻底一去不复返。
　　房价没有大涨的基础，调控升级，房价会大跌吗？
　　也不会。
　　在中国，房子占了家庭资产的70%以上，很多家庭都不是全款买房，也就是说，大部分都来自银行的贷款。
　　房价没有理由大跌，也不能大跌。
　　刚需想等到大跌之后再入手，可能性微乎其微。
　　马上就要进入第四季度，将是开发商完成全年销售目标，回笼资金的最后三个月，促销力度会加大。
　　全球资本市场从降息周期进入到加息周期，未来LPR，也就是房贷利率上行的可能性更大，房贷收紧，银行加点的幅度也在增加。
　　未来购房需要支付的利息成本很大概率会高于房价下跌成本。
　　对于刚需来说，买房要永远要趁早，等待房价大跌之后再入手，概率很低。
　　刚需自住，房价的涨跌意义也不大。
　　2021年，剩下来的三个月左右时间，或是刚需购房的最佳时机。
　　作者 | 周松涛