成交量暴跌75,二手房寒冬终于来了
5月28日,成都市也宣布建立二手住房成交参考价格发布机制!
这是在深圳实行二手房价格指导价之后,第一个推广的城市,二手房指导价将有望在全国热点城市逐步推行。
2021年的楼市调控,真的超乎所有人的想象!
一、楼市密集调控
进入2021年至今,全国楼市总计调控次数已经达到了215次!
从调控措施上来看,创新举措不断、调控越来越严。
如,继"三道红线"控制资产端后,"五分档"控制资金端,并严查经营贷违规流入楼市;
法拍房纳入限购范围;
上海买房实行积分摇号制度,上海、北京、重庆等城市实施多校划片或学位到校,严厉打击炒作学区房;
深圳开始实行二手房参考价,5月28日成都也跟进;
杭州、北京、无锡等城市既限地价、也限房价;
限售时间由2年调整为3至5年;
银行开始调高房贷利率,以宁波、杭州、广州、深圳、苏州、重庆等为代表的多个楼市热点城市,房贷利率上调了20至50个基点。
这些密集的调控政策,对于火热的楼市可谓是当头一棒。尤其是在深圳爆出深房理炒房团内幕后,引发七部门联合调查,政府对于炒房行为已经是零容忍的态度!
但是,即便是在如此密集的调控之下,2021年1月至5月的房价依然在小幅上涨中。数据统计来看,70个大中城市中,有62个城市的新房价格出现上涨,有54个城市的二手房房价环比上涨。
楼市进入了一个"越调控越涨"的怪圈之中,房价如同脱缰的野马,根本拉不回来。
当前,中国的住房市值已经高达392万亿元,是美国的1.8倍。但是,现在的问题是,买房人不相信房价会下跌!
房价真的只涨不跌吗?
2012年的温州,房价炒到全国第一,最终泡沫破裂,房价暴跌,至今温州市依然不愠不火,被其他地级市超越。
2017年以前,是北京都市圈最火爆的时期,北京的房价一路暴涨,而距离北京最近的环京楼市,燕郊、香河、廊坊、固安、永清、三河等著名区域的房价,也随着北京市高房价的外溢而跟涨,2017年涨至顶峰,最高的燕郊一度涨到了3万元一平!
然而,炒作出来的泡沫终究不可持续,环京楼市在政策调控下,需要借助当地的社保才能买房,购房需求骤减,环京楼市立马就陷入了寒冬。
其中,环境楼市以燕郊最为出门,2017年最高价3万元一平,短短两年就暴跌至1万多一平,无数炒房客被套牢其中!
再回到90年代房地产兴起时的海南,这里承载着中国第一次房地产泡沫破裂的往事,无数人在那次泡沫破裂中倾家荡产。
所以,即使在经济蓬勃发展40年的中国,房价只涨不跌也只是个伪命题,过度炒作的楼市、泡沫严重,就必然会有破裂的一天。
政策调控的目的并不是让房价暴跌,而是要让楼市充分回归理性、回归房住不炒的本质,彻底遏制炒房现象。
在2021年这次密集的调控中,最受关注的城市莫过于深圳了!
二、深圳房价只涨不跌?
早在2021年1月份,就有数据显示,深圳的房价均价已经突破至9万元一平,而同期的北京、上海、广州都是在6万元左右一平的均价,深圳房价居全国之首!
这其中,就不乏鼓吹深圳房价只涨不跌的炒房客,他们的口号也很直接,中国只有一个深圳,深圳的土地已经开发殆尽了,人口流入只会带来楼市的持续上涨!
某中介就曾提到,深圳的前海时代楼盘挂盘均价在17万左右一平,而业主却想着等30万元一平了再卖,这时候的业主,心比天高!
但是,最近的一则微博热搜却打破了这种局面。深圳一套国城花园的学区房房源,在阿里拍卖网上,经过147次出价后,最终以2206万元的价格卖出,相较2月份同户型房子的成交价,下降了662万!
这可以说是深圳的调控威力显现了。过去,深圳的二手房价格更多是参考之前的成交价以及业主个人定价,中介也可以提高挂牌价,加上中间庞大的税费存在,二手房每成交一次,价格都要往上涨一定幅度,造成了所有业主都坚信深圳房价只涨不跌的局面。
但是,二手房指导价打破了业主和中介定价的局面,由政府直接给所有小区定参考价格,成交价不得超过参考价!
三个月来,业主、购房者、中介都想绕过这个二手房指导价,以之前的成交价作参考,由此甚至衍生出了各种名目繁多的收费项目,比如陪业主打一把麻将,暗示输80万元!
但经过了三个多月的博弈,显然深圳的业主已经开始松动了,巨大的压力面前,他们不得不妥协。
根据数据显示,2月份是二手房指导价实施后的第一个月,加上春节放假的原因,整体成交量暴跌在情理之中。
3月份,深圳二手房成交6789套,4月份成交4877套,5月份截至5月30号的数据显示,二手房成交3314套。
2020年7月份是楼市最火爆的时候,当月二手房成交数量13407套,715新政也是这时候公布的。以7月份的最高点作对比,2021年5月份的二手房成交量已经暴跌了75%!
成交量暴跌75%,深圳的二手房可谓是真正进入了寒冬!
三、二手房市场将全面遇冷
深圳的调控政策,对于抑制房价上涨起到了实实在在的作用,可谓是成效显著。
成都市当前的状态,像极了炒作成风的深圳,二手房的价格甚至有超过4万元的,大有直逼广州房价的趋势。但是,城市综合能力上来说,成都还远远不及广州,房价涨上去只能是给成都人带来沉重的负担。
成都目前学习深圳的二手房指导价,从首批发布的指导价来看,基本是在当前成都二手房成交价基础上打6.5折至8.5折,不可能再有原来的成交价作为指导价。
锁住了价格,就是锁住了房子的溢价空间,锁死了炒房客的利润,让他们无利可图。
当前楼市最火热的城市,除北上广深之外便是成都、重庆、杭州、南京、苏州等新一线城市了。
如果成都学习深圳的经验能够成功遏制投机炒房现象,打压二手房价格,令楼市回归理性,那么二手房指导价将有望在一线城市和新一线城市全面铺开。
中国目前炒房投机最严重的城市,就是一线城市和新一线城市,新一线城市中,仅有长沙的房价是控制得最好的,房价收入比也是最低的,其他的城市房价都存在一定的泡沫。
如果二手房指导价全面铺开,那么一线城市和新一线城市的二手房也将会全面遇冷,正式进入寒冬,房子回归居住属性。这时候,最惨的莫过于炒房客了,要么降价抛售、要么高成本持有,无论哪一种,对他们而言都如同割肉!
自"房住不炒"确立至今,炒房已经成为监管层深恶痛绝并严厉打击的行为。2020年疫情之下大放水,大量的资金再次涌入楼市带动房价上涨,说明政策调控中存在一定漏洞,让炒房客有机可乘。
2021年开始密集的调控,就是在大量补上政策的漏洞,限制炒房客进入楼市。而在所有的调控手段都尝试过后,二手房指导价的成效得到了证明。
除了深圳、成都外,无锡、宁波也已经开始推出了二手房指导价格。
中国向来喜欢试点,试点成功后再全国推行。这一次二手房指导价,成都之后,又将有多少城市一并推行呢?
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