10万！万象天地确认落沪，魔都购物中心天团再添重磅一员

　　近日，浦开集团举行上海浦东足球场周边项目集中开工仪式，并发布＂云璟＂生态社区品牌。集中开工项目将打造 10万方的华润万象天地购物中心 和国际知名的凯悦酒店等等。
　　据悉，这是华润当前官宣进驻上海的最大规模万象天地。 华润万象生活将把创新首店、地区旗舰店、活力街区等概念注入10万方的商业建筑，聚焦于浦东产业精英消费需求，使购物中心与开放式街区商业有机融合，倾力打造浦东 ＂金色中环发展带＂ 上的全新商业潮流地标。
　　01
　　＂万象系＂产品线——
　　万象天地 万象城 万象汇
　　华润万象生活是华润置地旗下商业运营及物业管理平台 ，于2020年12月分拆赴港上市。2021年中期业绩公告显示，在国内消费全面复苏契机之下， 华润 万象生活实现在管购物中心上半年零售额人民币560亿元，同比增长84.4%，经营利润率同比提升16.9个百分点，拉动集团购物中心运营服务收入同比大幅增长126.9%。
　　上半年，华润万象生活新签母公司商业运营项目9个，新开7个购物中心，首进南昌、嘉兴、南京3座城市；与此同时，于深圳、杭州、沈阳等一二线城市获取8个第三方商业项目。
　　当前，华润万象生活共有＂万象天地＂＂万象城＂＂万象汇＂三大商业产品线。其中， 万象天地 定位为＂街区+MALL＂的城市商业综合体。2017年，其首座万象天地产品——深圳万象天地开业，至今仍是国内商业地产标杆项目，总体量达到24万平方米，包括近300个店铺、逾1000个品牌；2021年，西安万象天地开业，成为万象天地走出深圳之后的国内第二站 《实探 | 全国第二座、西北首座万象天地！到底＂嘹不嘹＂？》  ；此外，还有南京万象天地等新项目预计将于2022年及以后面世。
　　深圳万象天地
　　万象城 则是华润在商业地产领域的旗舰品牌，定位为一二线城市的城市级高端购物中心，选址于市中心或新核心区域。自从2014年首座深圳万象城＂一炮而红＂，全国已经开出25座万象城，散布在上海、杭州、大连、重庆、郑州等城市，2021年全年有宁波、台州、汕头和兰州等地4座万象城新开业。
　　万象汇 定位为一二线城市的区域购物中心及三四线城市的城市级购物中心，是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的一站式家庭体验购物中心。首家万象汇由山东淄博五彩城于2014年升级而成，截至目前全国已开出25座万象汇；根据规划，2021年全年会新开业重庆、南京、贵阳、南宁和南昌等地共计5座万象汇。
　　从开发难度、产品档次等层面看，万象天地是＂万象系＂三条产品线中的至高规格，并因其＂街区+MALL＂的呈现方式，成为华润最具创新基因的商业品牌；万象城与万象汇之间能级划分也较为明显，前者往往体量和规模更大、辐射范围更广——在一线、新一线城市奢侈品商圈内，万象城往往与IFS、SKP、太古等商场同为高端消费载体。整体来看， ＂万象天地＂＂万象城＂＂万象汇＂三条产品线差异化发展，分别深耕不同层级城市和商圈 ，大大拓展了华润集团的商业版图。
　　02
　　＂万象系＂入沪先行之作——
　　上海万象城
　　万象城与万象天地均＂起家＂于深圳 ，在往后数年中成功进入全国多个二线城市并取得较高口碑和业绩成果，但在进军广州、上海等核心一线城市的过程中，遇到一些阻力。以广州为例——尽管地理距离相近，但＂万象系＂商业迟迟未从深圳走进广州。直到2020年时华润置地＂用6年时间听懂广州＂，宣布开发广州黄埔区新溪村的旧改项目并引入万象购物中心，事情才有了＂转机＂。市场消息称其将引入旗下商业品牌＂万象城＂，如果不出意外，这将是广州＂千呼万唤始出来＂的第一座万象城。
　　上海的＂万象系＂商业虽未像广州这般姗姗来迟，却也经历了长达3年的漫长入场期——2017年，上海首家万象城才迎来开业。营业至今，虽仍广受周边顾客好评、大大提升周边商业氛围，但实质上它与万象城本身品牌调性、与上海这座一线城市的能级，都并不是十分匹配。从现实情况看，＂万象城＂与一线、新一线城市奢侈品商圈相挂钩的特性，在上海这座城市不复存在。
　　上海万象城
　　＂地段＂ 是商业地产能否经营成功的关键条件，而上海万象城落址点，是 闵行区虹桥吴中路商圈 。早在2014年的《上海市商业网点布局规划（2014-2020年）发布稿》中，虹桥吴中路商圈就被划为地区级商业中心，且在规划中被列为与打浦桥、北外滩、世博前滩、徐汇滨江等商业中心同等的地位。就后续表现来看，虹桥吴中路（龙柏金汇）商圈的商业价值逊色于打浦桥等其他地区级商业中心。
　　商圈商铺价格-图源58同城APP
　　现实情况是，上海万象城所在商圈附近日韩居民数量较多、成熟社区与＂老公房＂并存，整体上人群消费力表现较弱，再加上交通拥挤等不足之处，难以成为一个荟聚奢侈品牌的高端消费场所。在招商上，上海万象城也自然不像深圳的两座万象城一般强势，没有PRADA、LV等奢侈品牌入驻，而是拥有较多亲民的中端品牌。
　　据媒体报道，很多上海当地人在对上海万象城尝鲜后表示： 这个档次的mall在上海真的不要太多，已经审美疲劳。
　　这样的体验反馈并非空穴来风。据统计，截止2020年底，上海3万平方米以上的既存购物中心共306家，总商业建筑面积2344.46万平方米，按照全市常住人口2428万计算，基本达到了人均1平方米。而2021年上海还将迎来30个以上3万平方米以上的购物中心开业，其中不乏太古、凯德、久光等知名开发商打造的项目。
　　前滩太古里
　　换言之， 在购物中心体量实在十分充足的上海，消费者对购物中心的＂要求＂也水涨船高。 想获得上海消费者的认可，＂万象系＂商业还需突出特色再行修炼。
　　03
　　万象天地——
　　＂金色中环发展带＂ 上镶嵌的明珠
　　截至今年9月23日，上海万象城已经开业4年整。四年间，华润＂万象系＂在上海的商业地产版图没有再扩张，＂万象汇＂和＂万象城＂也没有再传来新的消息。终于接下了进军上海市场接力棒的，是＂万象天地＂。
　　值得注意的是，此次浦东足球场周边云璟生态社区签约的万象天地项目，并非华润＂万象天地＂产品线首入上海。2020年，华润置地启动上海静安 苏河湾中心 项目建设，其中包含约4.7万平方米的万象天地商业，当前正在加紧施工之中，计划于2021年12月30日完成竣工备案。不过，苏河湾中心万象天地商业项目体量较小，相比之下，浦东足球场周边云璟生态社区万象天地商业项目辐射范围更广、受到更多群众的关注，也承载了浦东发展＂金色中环发展带＂的期待。
　　＂金色中环发展带＂ 是浦东＂十四五＂时期发展的重点 ，预计总投资将超过6000亿元，总建设项目286个，总建筑面积约2300万平米。主要聚焦＂3+5＂重点地区，包括3个中心区（前滩中央活动区、张江和金桥副中心）和5个潜力地区。
　　截至目前，三个市级公共中心区的商业建设均已见成效。 前滩地区 可开发项目已全部进入建设状态，前滩太古里预计9月30日开业； 张江地区 张江科学会堂、交大张江科学园将陆续竣工，科学之门等8个地块正在加快实施中； 金桥地区 的啦啦宝都购物中心已于今年4月开业运营，嘉里建设＆GIC于今年2月以60.14亿元竞下巨峰路地铁上盖地块…… 未来，将有多个实力强劲的大体量中高端商业体落地浦东， 成为＂金色中环发展带＂上镶嵌的一颗颗明珠。
　　上海浦东足球场，位于浦东新区金桥镇
　　最新举行开工仪式的浦东足球场周边项目，正是＂金色中环发展带＂——金桥城市副中心建设中的一块重要区域，集中开工的万象天地等项目将在未来五年内陆续竣工建成。这也留给人们充分的想象空间： 五年之后，华润万象生活打造的10万㎡万象天地，能否媲美太古地产打造的12万㎡上海首座太古里、以及嘉里建设＆GIC将建的18万㎡商业体？
　　从上海万象城案例中便可知晓，＂万象系＂进驻上海，本就面临重重挑战；纵使是拥有行业内领先运营实力的华润万象生活，或许也需颇费一番心思运作，才能在商业体林立的＂金色中环发展带＂中，打磨出新一个真正拥有影响力的精品项目。