被执行人有套住房，法官不进行拍卖，反而要终本。我方该怎么办？

　　承办法官没告知你原因？我是一名执行法官，在办理执行案件中，虽然被执行人名下有房产，但没有处置，大概有以下几个原因：
　　一、本案不具有处置权，属于轮候查封，已经被其他案件首先查封了，故无法启动拍卖。
　　二、房产系被执行人唯一住房，面积较小。
　　三、房产设定有抵押权，处置后，需清偿抵押权人，所剩无几。〔捂脸〕〔捂脸〕
　　正常来讲，法官不处置是要告知你原因的，你和承办法官沟通下。
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　　建议你听从法官的安排，终结本次执行。
　　为什么？法院不对住房进行拍卖，一定会有一个冠冕堂皇的正当理由，你去和法院讲法律，去和执行法官讲道理，即使我不亲历，我也能猜到结果。
　　因此，面对这种情况，问清楚执行法官为什么不能拍卖被执行人的住房，在不能拍卖住房的前提下，法官还准备为下一步执行采取什么措施与手段，需要自己去配合什么工作。然后，听从法官的安排，终本吧！
　　这不是我劝你放弃自己的权力，放弃与自己认为不公平、不公正的行为抗争，而是要你面对现实，小老百姓在权力面前，哪有什么话语权，不要幻想去威胁、恐吓法官，如果这样做，你的案件真的要没人管了。
　　现在的办法就是等。在终本后仍要及时关注被执行人的财产变化，发现被执行人有新的财产或变卖资产行为，要及时申请恢复执行，看看是否能及时维护自己的利益。
　　或许我的办法不是办法，更不是好办法，但可能是唯一理智的办法！
　　关注我禅心论法，一个有良知的法律人！
　　被执行人有住房，法官不进行拍卖，反而要求终本。通常情况下不会出现这种情况，因为被执行人有住房不符合无财产可供执行进而终本的前提条件。面对这种情况你首先要弄清楚房屋现在的状态以及法官之所以要终本的原因。弄清楚以上两个问题以后，再有针对性的采取措施。
　　首先，可能因为房屋虽然属于被执行人，但却有很多个查封，而你的查封属于轮候查封。此时根据法律规定，只有首封法院或者有抵押权的法院才有处置权，轮候查封的法院没有处置权，因此只能先终结本次执行程序。如果是属于这种情况，你只有配合法官终本。
　　其次，可能是因为被执行人的房屋没有处置价值，因此决定终本。此时所谓的没有处置价值是指，就算评估拍卖房屋你作为申请人最终拿不到钱或者只能拿到很少的钱。比如，被执行人名下的房子现在只值100万左右，但上边有两个抵押权，加起来110万。此时就算卖掉房子，抵押权人的债权尚不能完全覆盖，因此你拿不到一分钱。
　　再次，可能是因为案件的特殊情况，不宜现在启动拍卖程序。比如，房屋的所有权人名下只有一处住房，且长期享受低保，生活困难。虽然按照规定，只要给他提供一定期限内的周转房就可以拍卖，但考虑到复杂程度和可能引发的风险，此时很多法官也会先采取终本措施。
　　当然还有另外一种可能，那就是房子本身具备处置条件，执行法官不作为不启动拍卖程序。面对这种情况，建议你向执行部门领导或者院领导反映情况，要求尽快执行。如果没有效果，还可以向上一级法院反映，要求上一级法院提级执行或者指定其它法院执行。
　　综上，碰到类似问题一定要先弄清楚房屋的状况和无法拍卖的原因，然后采取有针对性单位措施。如果你不太懂，建议你找律师或者专业人士进行咨询。
　　以上，希望能够对你有所帮助。我是榨汁小二郎，有任何法律问题都可以关注并私信我，我会尽力解答。
　　你对終本如果不服，可以向法院提出执行异议，对异议答复仍然不服，可以向上级法院申请复议。
　　也可以向同级检察院申请监督。
　　做事也不要那么缺德，对下一代不好的，唯一的住房拍卖了，他住山里还是哪里呢，因为缺德的事做了有可能走路都会倒地不起，所以，给他们一点后路，让他们努力的赚钱才是办法
　　抛开轮候查封等等不谈，就假设这房子可以法拍，法律规定要留下5至8年的房租。如果这套房子价值有限，拍了，扣除这笔租金款，很可能就是所剩无几。那么，一样是中止执行。有句俗话说跑了和尚跑不了庙，房子拍了，这人到哪去你能知道。然后，这事也就这样了。留着这房子，等于拴着他，继续执行的条件反而更好。所以，这个决定未必就对你不利。
　　法院对于被执行人有执行法规标准。对于被执行人生活必须用品和和赡养家人的必须用品。执行法官一般情况下不执行。对于没有执行能力的法官跟情节轻轻重可以终本执行。如果申请执行人对此终本不服的话。可以向执行法院提异议之诉。
　　被执行人有一套住房，执行法官不进行拍卖，反而要终本，到底该怎么办？法官既然对于被执行人住房不执行拍卖，一定会有不执行的理由，可能是强制执行申请人的信息错误、房产所有人不是被执行人财产、房产已经被其他债权人申请财产保全或是被执行人唯一可供居住的住房等很多因素。
　　执行法官应该向申请执行人说明不执行的合理理由，如果执行申请人对于法院不予执行的决定存有异意，可以向法院提起申诉。扩展阅读：
　　问：唯一房产一定不可以执行吗？
　　答：唯一的房产并不一定不可以执行，被执行人拒不履行法律义务的即使是唯一房产，法院也可以对房产依法拍卖，除非该房产面积较小且仅能维持被执行人家庭居住。如果房产较大，法院可以予以拍卖更换小面积房产或给予被执行人58年房租供其居住。
　　问：拍卖被执行人名下房产大概需要多长时间？
　　答：拍卖被执行人名下房产需要经过查封、评估、拍卖等阶段，一般来说需要半年左右的时间。
　　问：被执行人名下房产属于夫妻共同财产，该房产可以进行拍卖吗？
　　答：可以拍卖。但需要在房产拍卖后保留被执行人配偶的财产份额。
　　我是热情的王SIR，一名战斗在基层一线的公安民警！专为普及现实执法知识，让更多的人学法、懂法，可以用法律武器保护自己，若想了解更多，请关注我，粉丝有疑问可留言，必回应！
　　首先，我们需要先了解导致法官不进行拍卖，反而要终本的原因是什么，才能有针对性的解决问题。
　　被执行人有房法官不进行拍卖的原因一般情况下有这么几种：
　　1。该套房产并不在被执行人名下；
　　2。该套房产并未录入不动产登记信息管理基础平台；
　　3。该套房产属于小产权房；
　　4。该套房产仅能保障被执行人的基本住房需求；
　　5。该套房产已被其他法院查封。【解决办法】
　　1。针对第1种情况，我们需要证明虽然该套房产未登记在被执行人名下，但是被执行人属于房屋产权人之一，例如：夫妻共同房产登记在被执行人配偶名下的情况；
　　2。针对第2种情况，虽然目前全国大部分的不动产登记信息都已全国联网，但是不乏有漏网之鱼，这种情况我们就需要委托律师代为调查房产的具体登记情况（申请执行人由于没有相应资质一般很难自行调查）；
　　3。针对第3种情况，房产属于小产权房一般情况下法院并不会拍卖，但法院可以查封该房产，并且小产权房的使用权可以进行拍卖；
　　4。针对第4种情况，在执行过程中我们需要保障被执行人及其抚养的亲属的基本住房需求，如果该套房产仅能满足被执行人及其抚养的亲属的基本住房需求，那么法院也是不会进行拍卖的；
　　5。针对第5种情况，根据法律规定，只有首封法院或者有抵押权的法院才有处置权，轮候查封的法院没有处置权，因此只能先终结本次执行程序。
　　你是一个债权人，我是一个负债者，可能你纠结于为什么对方欠钱了，法官却不执行他唯一的房产，而我纠结的是我已经负债了，为什么还要让对我赶尽杀绝，拍卖我唯一的房产？
　　所以对于唯一住房的拍卖也进行了研究和分析。首先我声明，我虽然是一个负债者，但是我并没有用于赌博挥霍提前消费等负债而是创业失败，虽然说同是负债。但我敢于创业，我就敢于承担我面临的负债风险，我也会一点一点的把它还清，这一点不用质疑。
　　债权人和债务人对房产的认知是不同的，对于债权人来说房产，哪怕是对方唯一的房产，在债权人看来，它只是一段冰冷的数字钱。对于债务人欠债者来说，那是他剩下的仅有的生存的依据和家庭的寄托。
　　好，我们从情理上已经分析了对唯一住房的不同的理解，那就分析一下为什么法官停止拍卖。
　　拍卖唯一住房是国家以社会安稳为依据制定的针对老赖的措施。虽然国家尊重弱势群体的生存权利，但是也要排除一些因为套现转移资产等的老赖。有一些人负债之后住着豪宅，天天还是生活奢侈，他们不是没有钱，他们只是把资产转移到老婆儿子或者亲戚朋友的名下，剩下仅有一套豪宅。以唯一住房的名义来规避法律的风险。这个时候他们的生活品质并没有下降，更不要说生存权。
　　针对这种情况，如果说根据记录查出债权人由买卖房屋转移资产的记录的，是可以对唯一住房进行拍卖的。如果说唯一住房位置位于市中心，装修非常奢侈，面积大于100。这已经远远超出了生存权利的需求，很多法官是支持进行拍卖的，然后给对方留下58年的租房的资金，保持它的生存权。
　　对于正常负债的一些人唯一的住房，比如说有孩子有老人，并且身体还不是很好，房子只是为了生存，也并没有很奢侈，这种情况，法官一般从人文的角度会以不支持拍卖顶多是查封，查封的意思就是这套房子不允许私流转，如果流转优先债权人的权利。
　　经过上面的分析，大致我们可以了解社会上的两种说法，一种就是对债权人唯一的住房是可以拍卖的，另一种是唯一住房，是不能拍卖的，是为了保证生存权其实都是对的。所有正确的依据都基于债权人的真实现状和他对债务的一些看法。
　　不管唯一住房会不会有纠纷，能不能被拍卖，我鼓励所有的债权人能够勇敢的站出来面对自己的债务，努力工作，拓展收入。尽早的还清债务，早日上岸。