发展保障性租赁住房，尚欠三个东风

　　发展保障性租赁住房，尚欠三个东风
　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
　　7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。
　　圈内、圈外评价，这次是＂真金白银＂的支持。
　　（一）  财税支持。 从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1.5％缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。
　　（二）  金融支持。 文件明确，对于保障性租赁住房的自持主体，支持银行业金融机构以市场化方式向其提供长期贷款。
　　值得注意的是，2021年开始实施的房地产贷款集中度管理制度中，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
　　（三）  土地。
　　——人口净流入的大城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。
　　——允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款。
　　——可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
　　——允许将非居住存量房。屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款等。
　　《关于加快发展保障性租赁住房的意见》文件的出台，是中国房地产界的一件大事。
　　1、这份文件的出台，意味着三个转变：
　　第一， 保障房的建设，未来将主要以保障性租赁住房为主，带产权出售的保障性住房将不再是主流。
　　第二， 保障性租赁住房的建设主体是市场主体，不是城市政府的直接投资。
　　政府做的事情是给财税支持、金融支持和土地政策支持。发展保障性租赁住房，将通过市场行为来实现。
　　第三，解决大城市住房的突出问题，管理层定下的最新基调，是加快发展保障性租赁住房。
　　2 、保障性租赁住房和普通租赁性住房之间的边界，需要进一步明确。
　　回顾租赁房发展的政策。
　　2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。2017年，住建设部会同国家发展改革委、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。2017年的时候，有关部门预测我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。
　　第七次全国人口普查数据显示，我国流动人口高达3.76亿人。流动人口又大量集中于中心城市。广州过去10年，增加常住人口597万人，深圳增加常住人口713万人。
　　在这样的背景下，管理层在2021年推出了大力发展保障性租赁住房的政策。
　　保障性租赁住房和普通租赁性住房之间的边界，需要进一步明确。
　　第一， 保障性租赁住房和普通租赁性住房的租金差异，要进一步明确。两者不能没有差别。
　　第二， 保障性租赁住房占市场的份额要明确。各地城市，应该因地制宜。
　　第三， 保障性租赁住房对2017年以来发展的市场租赁性住房的冲击和影响，要有充分的评估，并有政策的储备。
　　2020年以来，全国长租公寓的经营企业频频爆雷。住房租赁本来已经是一桩不容易经营的生意。
　　大力发展保障性租赁住房，本来是一件好事。但要避免造成租赁性住房经营企业的＂雪上加霜＂。
　　3、发展保障性租赁住房，尚欠三个东风
　　第一 ，作为保障性住房的新形式，保障性租赁住房的建设主体尚待斟酌。
　　文件中，已经明确是＂市场主体＂，谁投资，谁收益。
　　然而，从全世界以往的住房发展经验看，保障类住房建设如果没有政府投资，是很难达到预期目标的。
　　政府除了给土地政策，给财税、金融支持，还要思考未来如何参与这项工作。政府不能缺位。
　　第二，保障性租赁住房，如何达到合理的投资回报水平，值得深入研究。
　　按照政策，保障性租赁住房的租金要比普通租赁住房低。
　　大家知道，当前国内中心城市住房租赁的投资回报水平偏低，普遍在3%以内。租金收入，要覆盖融资成本，都不是一件容易的事情，更别说利润了。
　　2017年以来，做租赁性住房的企业和投资者，几乎都没有获得预期的回报。
　　2021年，各地城市倘要推出保障性租赁住房，有必要对投入成本、租金界定，出租年限，有关优惠等，给予充分的研究和科学制定指标。
　　否则，保障性租赁住房很难获得蓬勃发展。
　　第三，发展保障性租赁住房，需要更彻底、更思想解放的地方政策和实施细则。
　　大力发展保障性租赁住房，对城市吸引人才、吸引新市民、降低城市运营成本，发展产业等等，都具有重要作用。
　　在政策上，需要更彻底的扶持。例如，在试点期间，税费全部减免等等。没有政策到位的决心，就不会有保障性租赁住房的明天。
　　发展保障性租赁住房，万事俱备，尚欠三个东风。