根据住房租赁的类型，长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。在行业内，人们对长租公寓的讨论有多少，对发展集中式还是分散式长租公寓的讨论就有多少。 作为国内长租公寓建设经营的两种主要形态，两种类型产品同时受到大环境的影响，本身又在运营模式，发展逻辑方面存在本质区别。 虽然模式截然不同，但是两者之间也是交叉存在，根据迈点观察，因集中式公寓对资金成本和前期投入要求较高，大部分长租公寓是从分散式起步，积累实力后往集中式公寓过渡，以分散式公寓为＂主战场＂的品牌或多或少会持有集中式公寓。而从集中式大力发展做分散式公寓的在市场上则较为少见。 近期，乐乎要做分散式托管这件事在行业内激起＂层层涟漪＂，有人表示支持，也有人表示＂不可思议＂。 不管是集中式发展分散式还是分散式进军集中式，＂乐乎们＂的＂野心＂究竟在何？最终又将形成什么样的局面？ 乐乎大家示意图一览（图源：乐乎公寓） 扩张＂进行时＂ 多品牌加码集中式公寓 从2014市场萌动，2016年政策加持，再到2018年资本狂热，长租公寓曾是资本眼中的宠儿。 但是随着甲醛事件、爆雷频发、盈利难题等等问题出现，长租公寓行业这几年风波不断，未来也愈发不明晰。 在爆雷潮中，集中式长租公寓却仍然相对安全。所以不少分散式公寓品牌都在加码集中式公寓，例如自如、微舍公寓等。 自如是分散式往集中式发力的典型，拥有自有品牌自如寓，又先后推出租住社区自如里、战略并购贝客青年精品公寓，在集中式公寓的赛道上不断扩张。 自如租房示意图（图源：自如） 对于并购贝客青年精品公寓，自如相关负责人认为：＂我们希望通过战略并购，在集中式和分散式住房供给上形成优势互补，在不同的目标市场落地多品牌策略，为城市年轻人提供覆盖全生命周期、更丰富、更好的房源选择和产品、服务选择。＂ 在集中式公寓的未来发展方面，＂我们将保持初心，以长期事业心态与更多合作伙伴携手，将核心运营能力持续赋能行业，实现多方共赢。这不仅在基础层面上保障物业、业主收益稳健，还要秉持长远发展定力，制定因地制宜的融合发展策略，支持并配合相关合作方持续规范经营，以保障在房源筹集多元化、市场监管精准化、运营管理规范化、综合服务便捷化方面持续深耕，提供更多、更好、更全的产品和服务选择。＂自如相关负责人补充到。 在业内看来，对于自如来说，两种模式＂双管齐下＂有利于实现优势互补。 再如微舍公寓，早前在集中区域做集散式公寓，近两年将集中式公寓作为核心发力点。 微舍公寓创始人朱成通表示，有了分散式公寓的运营管理经验，在集中式公寓的发展运营中，有信心做得更强更好，今后也会在集中式公寓这一细分领域大规模发展，为城市梦想家打造梦想之家。 微舍公寓屋内示意图（图源：微舍公寓） 逆势前行 乐乎＂试水＂分散式业务 而相比于集中式公寓，分散式长租公寓更容易陷入无序扩张的漩涡和现金流的危机。 近几年长租公寓＂爆雷＂频发，其中就包括长租领域的头部品牌之一，蛋壳。 据《财经》杂志统计，2020年7月—9月间爆雷的20多家长租公寓，大部分是和蛋壳一样的分散式公寓。分散式公寓的未来的发展前景在所有人心中都打上了一个问号。 在这种时期，乐乎提出要进军分散式公寓，颇有＂逆势前行＂的意味。 对此，乐乎公寓CEO罗意在朋友圈指出，乐乎近来的确在北京做一些分散式资产托管的小范围尝试，也的确面临不少困难。但对于分散式如此庞大的资产体量，对于立志于成为租赁住房行业全品类运营服务机构的乐乎来说，愿意再用五年十年时间去摸索办法和积累能力。 另外，在进军分散式公寓的＂必要性＂和＂可行性＂方面，罗意表示：＂北京市场的商品房存量规模非常大，分散式的租赁市场亟须专业的服务机构，乐乎希望将集中式的运营服务能力，复用到分散式，且较包租的模式来说，乐乎的托管运营模式更有未来。另外，乐乎想为客户打造一个全生命周期的产品，商品房存量的分散式产品，可以满足家庭型的租赁需求，也是未来租赁的重要市场，进入分散式是丰富自身产品线的需要，更是市场的需要。＂ 对于下一步动作，罗意告诉迈点：＂乐乎孵化了‘满客’经纪业务团队，经过一年的打磨，已经相对成熟且被市场认可。此次分散式业务的尝试，是又一次全新的战略部署，乐乎还是会从北京市场做起，不断辐射华东、华南市场。＂ 全品类布局的背后逻辑 是为＂平台化＂？ 可以看到一个趋势，集中式公寓和分散式公寓品牌都在自身赛道基础上扩张前行，覆盖更多的租赁品类，促使自身做大做强。 从乐乎公寓CEO罗意的回答中我们也可以提炼出一个关键词——＂全品类运营服务机构＂。 为什么要实现＂全品类＂，为什么想要覆盖？ 近期，＂平台化＂一词多次出现在视野里。迈点认为全品类布局背后是平台化发展战略。 而想要实现＂平台化＂发展战略，规模和竞争力就是前提，所以即使不易，也要覆盖和扩张。 平台化的本质，是将行业的产业链从＂纵队＂变成＂横队＂，打破自我的封闭体系，形成共享商业平台，从而使行业建立一种协同生产的机制。 从＂公司+公司＂，变成＂平台+个体＂的过程中，企业可以建立产、供、销连为一体的运转模式在破解本身盈利难题的同时，给更多的企业乃至个人提供创造价值的机会。 无独有偶，＂平台化＂不仅仅出现在租赁行业。 2020年末，由恒大与全国152家中介机构重组成立的房车宝＂横空出世＂，旗下拥有房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台等三大科技平台。 华住创始人季琦提出＂一定要自己挖井＂，经营自己的＂慢流量＂，并骄傲地宣布其直销比重已经达到85%。 这些头部企业的＂平台化＂，都在宣告一个趋势：未来的经济竞争，不仅仅是一个个体的竞争、一个企业的竞争，更是一个平台的竞争，企业发展进程中，平台化升级是趋势。 五大阵营，探索平台现状 针对租赁企业平台化，易居研究院研究总监严跃进曾说：＂通过将自己打造成‘平台’来寻找盈利点的做法值得肯定…平台效应一旦显现，后续将会依托巨大的租客规模进行资源导入，进而衍生出保洁、互联网金融等服务，这将大大增加长租公寓企业的盈利机会。＂ 窝趣创始人兼CEO刘辉此前认为，面对盈利难题，除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入。 而在当前的住房租赁市场，＂平台经济＂已有样本可寻，大致归类为以下五大阵营。 不同品类的平台呈现出不同的发展轨迹和模式，面对当下的租赁平台我们可以总结出三个特点： 一是头部平台的聚集效应明显。说到租房的平台，普通的租房用户能够说出口的定不会超过5个，＂五大阵营＂中脱颖而出被大家所熟知的，也就头部的1—2个平台。 在发展过程中，头部平台的集聚效应只会越来越明显，不管是全品类平台还是更加细分的集中式/分散式平台，只有头部可以长效发展。 二是＂大平台＂立足多业务发展。可以看到，规模较大的平台，例如贝壳找房或者咸鱼、58等，针对的是流量平台客群的多品类需求，租房始终是其中一个板块而已。 能够满足客群越多的需求，也意味着流量域的范围越广，对于这类平台来说，＂平台化＂的成熟度也越高。 三是精细垂直化的平台开辟符合自身的商业模式。多品类的大平台已经占据了头部位置，想要跻身赛道或者扩张业务范围，并非易事。在自身所在的领域发展＂平台化＂的垂直品牌需要根据运营优势开辟符合自身的商业模式。 机遇与挑战并存 ＂平台化＂战役打响 租赁市场的＂平台化＂已经成为不可否认的趋势，而且也拥有发展的厚重土壤，但是在这一过程中，还需要时间去解构、重塑，最终成型，难免遇到一些无法避免的难题： 首先是资本的问题。租赁行业需要资金的支撑，大规模发展＂平台经济＂更是如此，乐乎要做全品类运营服务机构，然而发展规模受到资金牵制，依靠自身总是有限，具备一定条件之后，IPO上市是否会是其发展目的或者说是解决＂资本上限＂的好选择呢？ 其次是技术的问题。相信大部分租赁品牌在＂前端营销＂方面已做到＂炉火纯青＂，但是在中端或者后端的技术运营方面还是＂薄弱项＂。而对＂平台化＂来说，中后端的支撑力量是不可忽视的，乐乎本身也有租务SaaS系统，如何提升技术，用技术这一＂基建＂为平台提供更多数据，切入更多的赛道是值得考虑的问题。 再说全品类的问题。＂平台化＂需要规模和竞争力，规模的扩张并不是难事，最主要是需要资本，但是竞争力从何而来？集中式与分散式本身的运营逻辑并不相同，如何与在分散式公寓已做大做强的品牌抗衡，或者说如何将每一品类做好？或者还需要一段时间的＂试错＂过程。 租赁平台的＂将来时＂ 着眼未来，租赁领域中小玩家被驱逐出场是必然趋势，或许只有两类企业能够在长租公寓领域＂吃香＂。 一种是自有房源充足，或响应国家政策，在自持土地上发展租赁的实力雄厚的开发商，如万科泊寓等；另一种是融资及运营实力强大的头部长租公寓平台。所以租赁平台在发展中，或许会向以下几个方向倾斜。 ＂马太效应＂明显 头部企业越做越大 平台化发展中，头部的企业会越做越大，同一赛道上的＂小鱼＂生存境况会愈加困难，如果不想被＂吞并＂，就要尝试在新赛道上开辟发展之路。 ＂轻量化＂平台易淘汰 多板块共同支持发展 垂直租房的平台，用户群体容量有所限制；再加上只专注租房的话，变动性较高以及复购率较低，容易导致＂活＂力不够，需要探索更多可以协作运行的模块，支撑整体长久有效发展。或者在＂租房＂这一话题上，针对不同的需求发展更多元的板块。 顺应平台载体的变化 拥有转型力和前瞻性 随着科技的发展，平台的载体也会相应发生变化，目前大部分平台已APP或小程序为主，未来或许会产生新的载体和呈现形式，持续发展的平台需要顺应形式而变，以最佳的载体和形式存在。 搭建自身＂流量池＂ 削弱大流量平台比重 目前大部分长租公寓的导流还是依靠核心平台，58、贝壳等进行进行战略流量够大，投入较大，＂平台化＂过程中要逐渐削弱大流量平台在自身导流线中的比重。挖掘自己的＂流量池＂，储存精准客户，＂流量池＂大到一定的程度，也意味着自己的基础平台已经搭建好了。 住房租赁行业在不断更新，各公寓相关品牌为了适应市场及业务的发展需要，也会不断进行品牌的升级迭代。 大浪淘沙，在政府调控和市场选择之下，最后留下来的公寓品牌，势必有着各自善于适应市场环境、高于业内平均能力的市场嗅觉。 租赁行业的＂平台化＂发展还需要多少时间，会发展到何种程度，我们不得而知。但是长租行业不缺未来，其最终带来的成果也并非企业独享，而是会给更多的租赁人群带来美好的生活。