突发！降首付降利率松限购，楼市全面放松，真扛不住了吗？

　　3月第一天，全国首个省会级城市，以红头文件的形式，出台了7年来全国范围内最重磅的一次救市政策。
　　其中包括 变相放松限购、取消＂认房又认贷＂、重新启动棚改货币化安置以及开发商土地款比例降低且分期支付 等重要举措。
　　事实上，早在郑州放松之前，全国各地楼市放松的声音此起彼伏。接下来是否还会有更多城市跟进？2022年房地产市场到底怎么走？
　　在各方信号下，其实，最应该关注的是： 住建部、银行、调控政策 给予的方向。
　　01.住建部定调2022楼市
　　2022年2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。具体到细节，主要聚焦十方面工作重点，这里摘取其中比较重要的几条：
　　1、 保持房地产市场平稳运行。 增强调控政策的精准性协调性，努力稳地价、稳房价、稳预期。
　　2、 坚决有力处置 个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
　　3、 推进住房供给侧结构性改革。 主要是大力增加保障性租赁住房供给，加快推进长租房市场建设。
　　4、 推进城镇老旧小区改造。推进＂新城建＂ ，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。
　　这次发布会，全场贯穿一个＂稳＂字。但这次的稳，首先反映去年 严格调控下，出现的不少大房企出现资金断裂、暴雷带来的风险的调整。 所以首先跟在平稳运行后的就是＂增强调控政策的精准协调性＂。包括坚决处置房企违约风险，都是以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标＂。
　　02.降利率、降首付…楼市风向变了
　　其实不止是住建部在对楼市的政策在＂稳＂的目标下进行回调。在央行的多次喊话下，近期从首付比例、银行流水、贷款利率、放贷周期都出现了不同程度的放松。
　　1、多地＂降首付＂，二成首付再现
　　年初以来，楼市释放出一系列利好，先是 山东菏泽 似乎打响了今年＂降低首付＂第一枪：首次置业的刚需首付降至2成 ，较此前下降10个百分点。
　　2、利率下调，节奏加快，波及一线城市
　　今年年初， 房贷放松的节奏快于预期  ，继二三线城市下调首套房首付比例后，广州、杭州等地房贷政策也有所松动。
　　2月21日起，广州六大行集体下调房贷利率。2月23日，杭州也传出首套、二套房按揭利率均迎来下调的消息。 上海的首套房利率甚至降低到5%以下。
　　3、放款周期加快，最快只需一周。
　　据贝壳研究院数据，2022年1月，四座一线城市的银行放款速度均有所加快。
　　其中，广州较上月缩短40天以上，北京平均缩短12天至70天。某股份行客户经理也透露， 放款最快仅需四到五个工作日。
　　此外， 南京地区甚至传出流水、首付来源的查询有所放松。
　　南昌最近也有  网友表述， 个别银行对二手房的贷款评估有所放松，并没死守指导价作为参考评估。同时，房贷利率也有所下降，有购房者也表示近期放款周期明显加快  。
　　03.  人才补助、购房奖励…多地楼市疏困
　　除了信贷的放松外，2022年以来，浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策。主要涉及以下两方面内容：
　　其一，放松公积金贷款。 例如南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%，近期山西晋中公积金新政降幅更大： 二套首付比例降至20%。
　　其二，通过财税刺激托底楼市。 例如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。
　　又如泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房， 可享受最高200万元/人的人才安居补助。
　　回头来看，近期针对楼市调控放松的政策已经很明显。我们判断楼市政策的松与紧，最直观的三个信号就是： 住建部的定调、银行的信贷政策、各地地方政府的调控举措。
　　尤其在＂房住不炒，因城施策＂的方针下，很多城市在调控从严的时候都是加码的，在放松的时候，都是先试探的。 最近多地的调控放松闯关成功，也基本确认了当下对待楼市的态度。
　　—结语—
　　其实，2021年10月，调控已经触底。调控触底之前的几年间，一点一滴的量变积累为质变，让地产行业的逻辑发生了根本改变。包括当下的楼市调控放松 ，也是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向 。
　　因此，今年不仅要从资金层面让房企平稳渡过降杠杆的难关，降低楼盘烂尾风险，还要通过政策调整，恢复买房人信心，恢复市场成交！