明年房价到底怎么走呢？又到了争论焦点了

　　看到最近各种会议政策解读，大概率明年的政策偏宽松，很多人关心房价会不会涨，我就开门见山说，这件事本质取决于经济下行的速度是不是超出预期了。最近确实有不少的迹象透露出房地产业回暖的信号，一是个人住房贷款已经松绑了，然后深圳还有部分的中小银行已经下调了房贷的利率，二是房企国内的融资渠道也有松动的迹象，不过开发贷还没有松绑。三是一线城市的新房价格已经环比持平了，二手房的跌幅也收窄了，也就是有稳住的信号了。
　　那么房价是不是要涨了呢？且听我分析，量在价先这是基本规律。11月全国的成交量还在继续下降，成交量的增速曲线什么时候触底了，房价才有可能回稳。现在全国的库存创了五年的新高，市场基本面就是供过于求，所以全国的房价市场底还没有到一线就比较乐观，底部在逐渐接近了，但二三线的跌幅还在继续扩大到0.434%线的库存压力是最大的，特别是环京环深的区域。所以，虽然政策底已经到了，但市场底还得继续磨。一旦底部确认，是不是明年就会迎来大反弹呢？地方当然是非常渴望的，毕竟外地的收入已经连续四个月负增长，地方没有钱了，所以最近频繁出现城投公司参与第三轮土拍的现象，这个现象背后其实就是帮忙脱离土地，这个也是有报道的，有一些地方左手倒右手，先把土地卖给城投，获得一笔土地出让金，等到春节之后，资金压力缓解了，就通过某一种形式去退地，这就会造成土地出让金虚增，或者是城投拿了地，但没有去开发，而是用来做抵押融资，那么土地就是空转，城投的债务加大，下半年城投拿地的比例出现比较大提升的一个地区，大家要留一个心眼，包括海南、新疆、重庆、湖南、浙江，有一些地方呢是财政压力不小，有一些地方呢是托底决心很强，需要仔细的去辨别，可以参考土地财政依赖的排行榜（网上一搜到处都是）。
　　但从高层调控的角度来看，房地产金融，土地财政这个三角循环不能再走下去，也走不下去了，必须转向科技产业，金融的一个新循环。切换又不能太猛导致房地产硬着陆那怎么办呢？首先就是得承认一个客观事实，房地产是牵一发而动全身的支柱产业，如果不稍微松绑，地方没有钱搞基建，房企没有钱搞投资，信贷没有办法扩张，全社会对房地产的投资信心溃败，这不就等于把输血管全拔了吗？三季度的GDP已经步入了四字头的区间，明年保五的压力非常大，而各种大项目投资落地周期最快的就是房地产，三个月就可以了，制造业要半年，基建要一年，所以稳经济少不了房地产来发力，但不能刚从icu拉出来就跑去迪厅蹦迪吧。所以现在又提出说要探索新的发展模式，比如说多建保障性住房，租赁住房可以增加投资需求，但不会造成房价上涨的压力。
　　明年的房价是相比今年下半年会回暖一点的，更贴合实际的情况应该是这么描述的，今年是过冷，明年是恢复平静，而不是变热，除非是真的超预期下行了，才可能重复对房地产的大刺激。这是一种非常灵活的调控思路，其实你只要看清楚这一点就够了。