中央经济工作会议中房地产政策的变与不变

　　本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
　　12月8日~10日，中央经济工作会议在北京举行。对于2022年的房地产调控，会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　《中国经营报》记者梳理党的十八大以来历年中央经济工作会议内容发现，对于房地产调控，＂房住不炒＂的定位至今已出现五次之多，几乎贯穿2016年以来的历次相关会议；＂因城施策＂的明确提法至今也已是第四次出现；保障性住房建设以及租购并举等提法在历年的相关会议中也多有提及。
　　有所不同的是，今年的中央经济工作会议在房地产调控政策方面首提加强预期引导，探索新的发展模式，并提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。对于＂因城施策＂的提法也略有差异，更加注重＂因城施策＂对房地产业良性循环和健康发展所起到的促进作用，并首次将房地产业＂良性循环＂放到＂健康发展＂之前进行表述。
　　多位专家接受记者采访时表示，未来调控政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导，也包括＂房住不炒＂长效机制不会改变，各方不能抱有＂刺激房地产、炒作房地产＂的心态。
　　五次定调＂房住不炒＂
　　＂房住不炒＂仍是现在以及未来一段时间房地产调控的主要逻辑，是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整。
　　对于＂房住不炒＂这一定位的重要性，多位专家表达了上述观点。自2016年以来这一定位五次出现在中央经济工作会议中，也充分彰显了这一政策底线的战略定力。
　　＂相较于以往经济会议对房地产市场的表态，本次会议内容具备更强的指导意义，明确了‘房住不炒’不会动摇，将是住房市场的长期指导方针。＂诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，未来房地产市场支持合理购房需求的释放，但投机性需求不会被政策支持。
　　＂‘房住不炒’是一种规则，包括‘租购并举’，都是一个长期要遵守的原则。＂中国房地产数据研究院院长陈晟称。
　　除＂房住不炒＂定位外，历年中央经济工作会议中多有提及的还有＂坚持租购并举＂以及＂推进保障性住房建设＂。多位专家认为，未来住房租赁市场以及保障房建设仍是政策重点，而多渠道住房供应体系中，长租房、保障房将成主角。
　　＂未来长租房市场将加强监管和建设，首要目的是解决低收入群体的住房问题。＂王小嫱称。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，长租房市场支持政策加快出台，机构化租赁房源的比例将快速提升；租赁领域立法的进程将加快，租赁监管体系得到完善。
　　＂长租房和保障性租赁住房都是多层次住房租赁市场的组成部分，能够满足不同类型租赁需求，应在加强监管和建设模式创新的前提下，引导相关行业转型升级，作为未来多渠道住房供应的来源。＂广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
　　房地产业良性循环
　　除对长租房市场以及保障性住房建设作出指导外，此次会议还提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。多位专家表示，保障性住房、长租房与商品房市场等三种主体发展都有重要意义，是保障不同群体住房需求，完善多渠道住房供应体系的重要组成部分。
　　＂租赁住房需求、刚需、改善性住房需求等都属于合理的住房需求，预示着2022年政策利好对象覆盖群体将更广。＂王小嫱表示，为支持合理住房需求，预计2022年信贷政策有望调整。
　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也认为，会议相关表述意味着租赁住房、刚需以及改善性购房等合理住房需求都将得到支持，预计信贷政策对首套以及改善性住房需求的支撑力度将不断放大。
　　＂这一政策表述体现了对‘房住不炒’定位的正确理解和全面贯彻。‘房住不炒’既包括抑制炒，也包括支持住，相关表述将支持合理的居住需求放在突出位置，而不要因抑制炒而误伤了合理需求。＂中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，相关政策表述除体现完善多层次租购并举以及金融、土地和税收等来支持居住需求外，向市场发出明确的信号，住房市场仍然拥有较大的发展潜力，当前形势下，这对于提振市场信心、稳定市场预期具有重要意义。
　　值得注意的是，自2016年首次出现，＂因城施策＂的明确提法至今已四次出现在中央经济工作会议中。2017年与2020年的相关会议虽未明确提及，但均有类似表述。
　　不过，今年对＂因城施策＂的提法与以往有所不同，更加注重的是其对房地产业良性循环和健康发展的促进作用。而同样与此前提法有所差异的是，房地产业＂良性循环＂被首次置放在＂健康发展＂之前进行表述。多位专家预计，2022年房地产市场将逐步修复，进入健康发展阶段。
　　＂前段时间，一些地方在房地产调控中存在‘一刀切’的现象，对于合理住房需求造成了伤害，对房地产市场合理循环发展也带来不利影响。由于不同城市面临的市场形势不同，因此要贯彻‘因城施策’的方针，保障不出现规模性烂尾风险。＂中国银行研究院研究员王梅婷称。
　　＂当前房地产业确实存在一些循环不畅的因素，影响到行业健康发展甚至是风险防范，重视‘良性循环’，就是要去除这些不畅通因素。＂李宇嘉认为，这些影响行业良性循环的因素主要包括地价无序上涨、土地依赖、高杠杆的开发模式以及住房供应结构等。
　　＂因为政策合成或分解谬误，市场上出现一些不良反应，造成金融、消费以及土地、开发建设等环节出现一些堵点，因此要强调‘良性循环’。＂陈晟称。
　　首提探索新的发展模式
　　与此前有所不同的，还有此次会议首次提出的要＂加强预期引导，探索新的发展模式＂。多位专家认为，这一提法将促进房企加快开发模式转型。
　　＂新的发展模式探索实质上就是房地产业回归产业的基本面，首先要遵循两个原则，即房地产不能脱实向虚以及资本不能无序扩张。＂陈晟认为，房地产业要支持新增的实体经济发展，支持科创园区、战略发展区域新增空间的建设等，并对存量住宅和园区等进行生活服务业等方面的提升与赋能，因此房地产业新发展模式的探索应围绕实体经济而非过度金融化来展开。
　　许小乐认为，当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。
　　＂新的发展模式应该包括多元主体、多渠道住房供给、新的供地类型、土地出让模式和融资模式等。＂李宇嘉表示，未来开发商将不会是住房的唯一供应主体，多用途综合开发、弹性年期的新增供地模式以及招标、建设方案竞标等土地出让模式也更有利于房地价联动。
　　王梅婷也表示，探索新发展模式，就要求进一步形成分层的房地产市场模式，提供保障性住房、共有产权房以及商品房等多层次市场，满足不同群体的居住需求。
　　对于后期市场走势，李宇嘉认为，尽管政策在需求端有所扶持，但由于当下市场与行业环境的特殊性，不会再出现大规模资金流入房地产市场，居民杠杆率以及购房热情等也与此前完全不同，因此并不能类比此前几轮较大的市场波动，未来市场仍以走稳为主。