全国房价小预测看看你家的房价未来会怎样

　　你家房价未来会怎样呢？很多粉丝都在问，我相信看完这期大家心里就有底了。咱们先来回顾下决定房价的底层逻辑。以经济学的视角去看，房子主要有三种属性。
　　一、用来住的消费品，这时房价的决定性因素就是供需关系。这个属性对房价的影响是长期的，缓慢的，同时也是跨区域的，但它不足以造成房价的暴涨暴跌。
　　二、能升值的投资品，既然是投资品，其核心因素，就是投资的成本和收益。这个因素对房价的影响是短期的，迅速的，周期的。房价暴涨暴跌主要就是受这个因素的影响。
　　三、经济发展的过渡品。这个过渡品是说，在不同的时代，房子具有不同的历史功能和政策定位。这个属性之所以重要，是因为它决定了房价的上限和下限。
　　我们在分析房价时，要先看第三个属性，确定价格的上下限；再看第一个属性，确定会不会涨；如果会涨，再来看第二个属性，确定到底是暴涨还是缓慢地涨。
　　首先看第三个属性，尽管房子在经济结构中的重要性会逐渐降低，这一点大家可以参照我以前的视频。但除了深圳和重庆，目前全国大部分城市仍然是以土地财政为主，这就决定了大部分城市的房价不会出现暴跌，否则政府都开不了锅还怎么和谐社会。
　　再来看第一个属性，供需关系决定了长期趋势。这里有个重要指标，就是住房供需匹配度，它等于年均住房需求面积预测值除以年均住房供给面积预测值，这个数字在1左右，说明供需基本平衡，数字越大，房子上涨压力越大，反之亦然。
　　我们看一下各大城市的具体情况。深圳2.99，上海2.05，北京1.73，合肥1.59，厦门1.57，广州1.56，武汉1.34，宁波1.20，重庆1.12，西安1.06，兰州0.77，沈阳0.56，长春0.52，吉林0.18，牡丹江0.15。（数据来自智研咨询）
　　这些数字很明显地告诉我们，长期看涨的区域主要集中在长三角、珠三角、京津冀、长江中游城市圈、成渝都市圈，而且涨幅要大于通胀，东北则明显长期看跌。其他大部分城市群要么在1左右，房价只会和通胀有同样的涨幅，是没有投资价值的，要么在1以下，房子明显供大于求，长期看跌。如果算上人口的因素，两千后，出生人口明显下降，如果这波人在30岁左右买房，那个时候，预计房地产市场将会迎来最后一波刚需。因此从供需来看，2030年房地产市场会迎来根本性的拐点。
　　最后来看第二个属性，长期看涨的这些区域到底会不会暴涨。咱们来看几条新闻，去年底，央行、银保监会宣布建立房贷集中度管理制度，主要是规定了房贷占比上限。1月份，房企融资＂三条红线＂全面实行，广州四大行的房贷利率集体上涨，2、3月份，国家严查经营贷资金违规流入楼市，这些政策产生的影响大同小异，都是增加了房地产的投资成本，这会明显抑制房子作为投资品的属性，而这个属性又是造成房价暴涨暴跌的直接因素，它受到抑制，那房价自然就稳定了。所以千万不要低估政府对房价调控的决心和能力，如果不相信这一点，那只能说明你还年轻。
　　总结一下，还是那句话，整体来看，房子值得投资的时代已经结束了。但如果你资金充裕，长期看涨的区域是可以选择的。不过对于动辄几百万的首付款来说，显然不适合大部分人，有这些钱还不如用来投资自己。我相信下一个十年，人的升值速度会远远大于房价的。
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