房地产行业供给侧改革明显，合理住房需求将会得到进一步满足

　　房地产行业的供给侧改革已日益明显。
　　大家知道，土地投资决定了住房供给。房企也是通过年销售额的目标，来反推年投资额。比如，A房企年销售额定为1000亿，那么，按照1:3的地货比，该A房企需要在当年进行334亿的土地投资，加上50%的前端融资或超前端融资，因此，该房企需要准备150亿的资金用于获取土地。
　　可以说，房企的土地投资决定房企的住房供给。
　　而房地产行业的供给侧改革不是直接体现在对住房供给的改革，而是间接体现在对土地供给的改革，从而最终达到房地产行业良性循环的目的。
　　自2021年12月以来，央行既降准，又降息，而且降息接连降了两次，第一次降息是2021年12月20日，1年期LPR利率下调了5个基点，5年期LRP利率保持不变，而2022年1月20日第二次降息，则直接将5年期LRP利率下调了5个基点。
　　因此，人们纷纷预测，房地产调控政策是否见底了。但是，人们忽略的情况是，房地产长效调控机制一点也没有变，而且房地产行业的供给侧改革愈发明显。降准降息仅仅只是为了满足合理的住房需求而已。
　　那么，为什么说房地产行业的供给侧改革愈发明显呢？
　　1、房地产行业投资端的土地出让的＂两个集中＂制度没有变
　　房地产行业投资端的土地出让的＂两个集中＂即在22个重点城市土地要＂集中发布出让公告＂和＂集中组织出让活动＂。
　　这两个集中，管理的是土地出让的量和条件，避免以往各个地方政府无序出现土地的状况再次出现，它对于土地的供应和住房的供应，可以说起到了一定的抑制作用。
　　＂两个集中＂制度可以说房地产行业供给侧改革的第一环。
　　2、房企头上的两个紧箍咒，即＂三条红线＂和＂贷款集中度管理＂没有变
　　房企的＂三条红线＂为：
　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
　　红线2：净负债率大于100%；
　　红线3：现金短债比小于1.0倍。
　　如果三个都踏线了，有息负债就不能再增长。踩中两个，有息负债的增长不能超过5%。踩中一个是10%，最高的有息负债未来也不能超过15%。
　　而房企的＂贷款集中度管理＂考核的五档银行机构依次为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。
　　在房地产贷款集中度管理中，第一档和第二档是红线，今后不能够再突破。也就是说在今后中资大型银行的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%这条红线不能突破了。
　　房企要发展，就需要＂有米下锅＂，而＂有米下锅＂就需要＂有钱买米＂。
　　现在的调控政策，把房企的＂钱＂和＂米＂都控制住了，房企既＂没钱买米＂又＂没米下锅＂，可以说房地产行业供给侧改革日益明显了。
　　那么，为什么要进行房地产行业的供给侧改革呢？原因也有两个：
　　1、人口出生率的下降，将会导致住房供需失衡，是房地产行业的供给侧改革的首要原因
　　2021年人口出生率为7.18‰，连续两年跌破10‰（即1%）。第一财经根据国家统计局数据对1949年以来历年人口净增量梳理发现，2021年净增人口数量创下了近60年来（1962年以来）的新低。
　　人生出生率的下降，导致在未来住房的需求会进一步萎缩，因此，房地产行业的供给侧改革势在必行。
　　2、城市化率逐年提高及放缓，也是房地产行业的供给侧改革的重要原因
　　统计数据显示：
　　1979年城镇化率是18%；2000年，城镇化率36%；2010年是50%；2017年是58%；2021年是64%。
　　从统计数据来看，城镇化率逐年提高并逐年放缓，未来可能会进一步放缓，因此，这也是房地产行业的供给侧改革的原因之一。
　　总之，不管央行如何降准降息（那些鼓吹房地产见底的人，基本上都是自嗨，央行降准降息对房地产影响非常有限），房地产长效调控机制没有变，房地产行业的供给侧改革将日益明显，央行降准降息仅仅只是为了满足住房的合理性需求。