楼市已出现逆转？内行预测，两大趋势下房价或将面临考验

　　转眼间，时间已经进入了5月，据相关数据显示，今年5月的出行游玩人数将达到2.4亿人，可以说是热闹非凡。但与之相对的，楼市传来的一些数据却增添了些许凉意。回顾刚过去的＂金三银四＂周期，根据中国房价行情网公布的数据来看，3月份纳入统计的318座城市中，房价上涨的城市数量为150座，而下跌的城市数量达到了168座，4月统计报告还未整理完全，但公布房价的城市下跌数量已经超过了150座，下跌趋势比3月更加明显。
　　为什么3月和4月的房价数据这么重要呢？按照以往经验来看，每年的3月和4月，楼市行情都会比较好，房子卖得比较多，根据购房者＂买涨不买跌＂的心态，房价也会随之上涨，因此也就有了＂金三银四＂的说法，对于整年的楼市也有比较大的参考价值。但目前来看，今年的三月和四月，楼市已经出现了逆转，要知道，1月份房价上涨的城市有214座，2月份上涨数量有197座，从数量来看，上涨城市数量减少了1/4。
　　事实上，楼市会形成目前的情况也是有理可循的，可以说是＂十四五＂周期第一年第一季度楼市调控阶段性胜利。今年楼市调控主要分为三个方面，首先是政策层面，过去4个月各个城市调控次数已经超过了150次，力度丝毫不减过去，即使是刚经历了经济冲击，也不靠房地产市场来拉动经济。其次是经济层面，今年刚开始，楼市就迎来了＂三条红线＂和＂限贷令＂两条硬核新规，对于楼市资金流入进行了限制。最后是调控对象，以往的调控对象往往是炒房客、开发商等，今年银行也纳入了调控范围，比如＂限贷令＂要求银行对于个人以及房企贷款占比不能超过规定上限。内行预测，下半年楼市或出现＂贬值潮＂，未来房价将超出很多人想象
　　一、＂房住不炒＂将成为长效调控机制，部分调控措施影响持续深入
　　上文已经提到过，过去的4个月楼市调控次数已经超过150次，且在＂三条红线＂和＂限贷令＂的影响下，楼市资金流动受到了限制。先来看看＂三道红线＂的持续性影响，简单来说就是银保监会对于房企资金负债提出了三个标准：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。作为资金密集型企业，房企的资金配置是十分重要的，如果负债比例过高的话，资金链就会十分脆弱，一旦出现问题导致资金链断裂，很容易破产倒闭，与此同时还在建设的期房也会烂尾，大量购房者会因此受到损失。因此新规出台一方面保障购房者的资金安全，另一方面避免房地产企业无脑拍地卖房。
　　＂三道红线＂于今年正式生效，多家机构对于房企的＂踩线＂情况进行了调研，根据踩线数量多少分为＂红橙黄绿＂四档，在纳入统计的29家重点房地产上市公司中，＂红档＂有7家；＂橙档＂有7家；＂黄档＂有8家，＂绿档＂有7家。踩线率高达75.8%，三道红线全踩的房企占比也达到了1/4。因此，对于这些房企来说，当务之急是要降低自己的负债，也就是通过增加销量节省支出来实现。值得一提的是，＂三道红线＂今年生效，但出台时间为去年8月份，因此在9月立刻就有房企打出了＂全国房源7折出售＂的口号来卖房，为了降低自己的负债率。因此未来＂三条红线＂的持续影响下，越来越多的房企或将便宜出售房源。
　　另一方面，＂限贷令＂的影响也在持续加深。在央行的要求下，银行根据规模大小分为了5个档位，其中规模最大的一档银行，房企贷款占比不得高于40%，个人房贷占比不得高于32.5%。要求同样很高，以2016年为例，在2016年房价最高点时，四大行个人房贷占比均超过了70%，其中中国银行占比更是超过了80%，而新规要求个人房贷占比不得高于32.5。中国房地产报发布了一篇名为《监管升级，额度告急，房贷利率上涨周期来了》的文章。意思很明显，在监管升级的背景下，银行额度告急，未来房贷利率可能会上涨。根据贝壳研究院发布的数据来看，其监测的60个城市今年3月首套房贷平均利率为5.34%，二套房贷平均利率为5.62%，环比增长2个和3个基点。
　　二、住房供需关系已失衡，未来市场进一步转向买方市场
　　从商品的本质上来看，＂商品房＂本身也是一种商品，其价格会受到供需关系的影响。经济学家任泽平说过，房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。可见人口是影响房价的最终因素，而人口也正好对应着住房的＂需求＂方。随着时间的流逝，房价下跌的城市数量或将进一步增加，主要来源于偏远城市的房价下跌。对于偏远城市来说，每年大量的毕业生与打工者会前往一二线城市寻找工作机会，其中一部分人会选择在当地定居，因此本质上人口会不断减少，特别是资源收缩型城市。另一方面，随着楼市调控不断深入，泡沫不断消除，房价抗跌性比较差的城市会提前受到影响。
　　根据央行发布的数据来看，2019年12月我国城镇家庭住房普及率已经超过了96%，说明整体需求已然不多。而根据中泰证券宏观分析师陈兴3月中旬发布的报告显示，截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平米。＂广义库存＂并不是现房，已经开工但未竣工的期房也算在其中。如果按照每套房100平米来计算，相当于未来还有7000万套房源等待出售。与此同时二手房市场也已处于过饱和状态，最近两年多地二手房市场挂牌量直线上升，3月重点城市挂牌量环比上涨82.5%。
　　无论从新房市场还是二手房市场来看，住房供给已经远大于住房需求了。但这种情况肯定不是一蹴而就的，因此正如同很多人的疑问一样：既然几年前住房已经处于供大于求的状态了，那么为何房价还在上涨？原因很简单，因为炒房客的存在，由于炒房客不断炒房投资导致了房价上涨。但最近两年越来越多的炒房客正在退出市场，这点可以从二手房市场挂牌量体现出来。随着炒房客的不断退出，楼市的需求也会不断减少。
　　在楼市两种大趋势下，下半年部分地区将迎来＂贬值潮＂，未来房价或超出想象。因此对于未来几年有购房需求的人来说，不要随便买房，特别是偏远地区的房子需要谨慎考虑。如果是出于投资目的买房的话，则应该尽早打消这个念头，在供需关系进一步转变下，未来二手房销售难度进一步增加，可能会面临＂无人接盘＂的问题。