哈尔滨打响救市第一枪，四季度楼市走向扑朔迷离

　　本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
　　金九银十不再，房企接连爆雷，这个遭受重锤的行业，正在艰难走向四季度。东北省会城市哈尔滨于10日出台救市政策，而这似乎成了＂破冰＂的第一步。
　　10月10日，哈尔滨日报报道称，为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，市住建局联合财政局等多部门制订《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》（下称《意见》），提出了共计16条措施，自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。
　　具体来看，《意见》主要从房企端和购房端进行调整。房企方面，提出对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。
　　购房端方面，主要结合哈尔滨实际情况，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。同时，施行购房补贴政策，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，哈尔滨成为首个全面救市的城市并不奇怪，主要原因在于哈尔滨楼市冰冻叠加疫情影响，市场下滑明显。同时，楼市调控政策开始见底，市场依然处于下行通道，在这样的背景下，防止楼市下调过快很可能成为未来的政策趋势。
　　哈尔滨某资深从业人士表示，＂救市＂政策的出台主要原因在于今年下半年哈尔滨土地市场转冷，且房价下跌较为严重，一部分板块已经腰斩，市场、政府、业主以及哈尔滨未来招商引资都面临着较大的压力。
　　而除了哈尔滨这一明显的救市举措之外，超过10个城市已经发布的＂限跌令＂或是托市的另一种注脚。四季度，楼市风云变幻，调控与救市的天平走向何方？
　　不得不救
　　哈尔滨此番＂救市＂实际上早有端倪。
　　据中国房地产报10月8日报道，不久前，黑龙江省工商联房地产商会组织部分会长召开座谈研讨会，向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议，从而促进房地产市场健康稳定发展。
　　会上的部分建议被政府部门采纳，黑龙江省税务局联合多部门于9月30日发布了《关于调整土地增值税预征率的公告》，自10月1日起，黑龙江省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。在这之前，哈尔滨市土地增值税预征率为4%、4.5%和5%三档。
　　税率调整后，十一小长假刚过，哈尔滨市即发布上述救市举措，其中，以发放购房补贴最为吸引眼球。
　　而之所以由哈尔滨来打响救市的第一枪，源于其市场的不断下滑。
　　国家统计局最新数据显示，今年8月哈尔滨新建商品住宅销售价格指数环比下降0.3%，同比下降0.6%；二手住宅销售价格指数环比下跌0.2%，同比下降0.6%。这样的下降态势，在今年是哈尔滨楼市的常态。
　　同时，中原地产研究中心统计数据显示，哈尔滨8月商品住宅供应面积环比上升249%，成交面积却仅环比上升8%，供求失衡局面已经出现。
　　在去化艰难的背景之下，为冲刺＂银十＂，哈尔滨不少开发商纷纷进行降价促销，保利天悦二期、华润置地崑崙御二期、万科智慧未来城等多项目参与天猫好房1元秒杀1平方活动；还有包括中海时代名邸等项目，推出数额不等的现金优惠。
　　更为艰难的是，哈尔滨的房地产市场因近期新冠疫情爆发遭受了严重的冲击，基本处于停摆状态，＂虽然10月份疫情逐渐得到控制，但市场又遭遇二手房贷款收紧的影响，当下哈尔滨楼市冰冻超过其他同类型城市。＂张大伟告诉时代周报记者。
　　多重因素叠加，哈尔滨打响了＂救市＂第一枪。
　　实际上，一直以来，受限于经济、供地、人口流动等多方因素，哈尔滨楼市都较为疲软。第七次全国人口普查结果显示，截止到2020年，哈尔滨的常住人口为1000.99万，较六普时减少62.6万，下降5.89%，年平均增长率为-0.60%。
　　人口净流出导致需求不断减少，哈尔滨楼市没有强力的支撑点。在需求端不足情况下，商品房库存量进一步加大，目前，哈尔滨的新房及二手房市场均出现了严重的供大于求现象。
　　多城市将跟进？
　　不独哈尔滨情况不容乐观，进入8月，全国楼市均出现下滑趋势。而哈尔滨救市枪响，为冷清的楼市撕开一角。
　　国家统计局数据显示，8月，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点，其中广州由涨转跌，下降0.1%；一线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.2个百分点，其中深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。
　　当月，二手房价格上涨城市数量环比7月减少14个，降至年内最低水平。并且，8月二手房价格止涨转跌，出现今年以来二手房价格的首次下降。
　　一线城市转跌，并且有越来越多的城市加入下滑序列，楼市逐步传递出走弱信号。
　　这在房企端体现得尤为明显，据克而瑞研究中心显示，今年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模首次出现环比下降，且同比去年也下降36.2%。事实上，从7月开始，已经出现房企业绩连续三个月同比下跌的情况，且跌幅逐步扩大。
　　销售端趋冷，房企回款周期拉长，降价跑量开始出现在越来越多的城市里。下半年以来，岳阳多个楼盘价格＂跳水＂，降价幅度达3000元/平方米；张家口主城区房价从顶峰的13000元/平方米，降到了8000元/平方米，这样的现象时常出现。
　　此后，＂限跌令＂重出江湖。8月，岳阳市出台新规，规定中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85％，否则将不能网签。这是2021年出台的首个＂限跌令＂。
　　随后，全国多城发布限跌令。据不完全统计，全国已有超过10个城市发布＂限跌令＂，包括东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等。
　　限跌令的颁布，同样是另一种手段的救市，其目的在于稳定市场，不至于大起大落。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，当前全国很多城市的楼市矛盾，已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险，即房地产企业的金融风险问题。
　　严跃进表示，＂积极出台政策进行保障，符合市场预期。这一方面有助于促进市场交易的活跃，另一方面也有助于促进房企经营的稳健。预计后续全国其他城市也会跟进，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市，包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。＂
　　市场下行不断，压力较大的城市开始不断出现托市举措，现如今的楼市一边调控一边救市，四季度楼市走向将走向何处？合硕机构分析师郭毅对时代周报记者表示，四季度楼市能否转好，主要看接下来的信贷政策，如果银行能适当给予流动性宽松，则市场有望出现一定程度回暖。