楼市政策变了

　　历史轮回，第三轮楼市周期即将开启
　　我们如今所面临的一切问题，其实在历史的长河里都可以找到相似的答案。
　　当然，如今的房地产问题也难逃其中。
　　当下的经济与楼市，我们能否从过去找到参照，答案是肯定的。
　　历史使人深邃，如果您有耐心看到最后，或许会发现
　　—— 世上真没有新鲜事儿。
　　2006年，为了遏制房地产过热等问题，京城九部委联合发布了年度重磅公告《国六条细则》
　　—— 自当年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
　　2007年，继续打补丁，二手房贷新政问世
　　—— 二套及以上住房的，首付比例不得低于40%。
　　自此首付比例方面的钢印被彻底打上，需求端被狠砍一刀。
　　正因如此，当年骂娘声无数，一波接着一波。
　　明白人都知道，政策历来是经济的映射，所以人们也为＂政策的周期性修改＂起了一个高大上的名字
　　—— 调控。
　　相对于楼市的各种收紧式调控，市场最看重的其实只有两个
　　第一个是限购。
　　原因很简单，资格比钱更重要，你说你有钱是吧
　　—— 不好意思，有钱并不稀缺。
　　大家也不妨想想，哪里的原住民最有自豪感，京沪牌五菱宏光就敢在冀苏牌BBA面前横着走。
　　在京沪老太太眼里，无论你背名包，还是戴名表，再怎么打扮也是土炮。
　　越无形的东西，越是无价，不是用钱可以衡量的。
　　限购威力巨大，但可遇不可求，我们平时更应关注的则应是第二个
　　—— 限贷。
　　原因也很简单，对于一项具有金融属性的实物资产而言，金融直接拿捏它的七寸。
　　无论是首付比例下调，还是利率的下调，对刚改客群的号召力是绝对给力的。
　　毕竟，这关系着咱上缴的真金白银数量。
　　以上任一条都可以作为楼市的发令枪，尤其是限贷。
　　从2006年到2022年，期间你不知换了多少对象，各大部门领导也不知道换了多少届。
　　但房贷首付比例下调至20%却只有3次。
　　第一次是2008年金融危机爆发后。
　　受金融风暴影响，那年中国经济出现大幅回撤，民工返乡潮席卷各大城市。
　　当年受伤最狠的不是别的，而是房地产。
　　全国商品房销售额2.51万亿元，同比下降16.1%；
　　销售均价3800元/平，同比下降1.7%；
　　商品住宅年末广义库存面积10.8 亿平，同比增速高达23.6%，去化周期同比提升了6.5个月至18.1个月。
　　那年王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二；
　　当然，那年还时任总裁的郁亮也只拿了年薪的三分之一。
　　那年也正是由万科吹响降价甩卖的号角。
　　北京各个楼盘也纷纷跟风降价，如星河皓月推出的10套特价房，价格下调幅度将近50%，合生的国际花园和帝景博悦的特价房优惠幅度分别达到33%和25%。
　　不过开发商们还是以限量特惠、尾房直降、送精装家具家电等各种方式遮遮掩掩，之后则愈演愈烈，折扣也一路走低，9.9折、9.8折、9.5折、9折……
　　瞧，历史真的没有新鲜事，只有缺乏记忆的人。
　　然而市场并没有买账，那年的降价来得如此突然，让购房者掏出来的钱包又塞了回去，所有人对房市的稳定预期已经不复存在，许多去年年底前买房的人是最大受害者。
　　由于当时的买价已经高出现在的卖价许多，一些人不得不选择断供以减少损失，但断供带来银行信誉受损等负面影响巨大。
　　更多的人开始在徘徊中等待，等待中选择了观望。
　　尽管当年央行10月已出了新政，将30%的首付比例调到了20%，将贷款利率下限一口气打到基准利率的7成。
　　注意，这是第一次下调首付比例，第一次大幅下调利率。
　　后来的事我们都知道了，无数70、80后家庭的财富命运被改写。
　　调控如钟摆，在边缘部分摆动后，终会回归中间位置。
　　2010年4月，《国10条细则》出台
　　—— 首套、二套首付比例分别回升至30%、50%。
　　而彼时的房地产市场，已青出于08年而远胜于08年，恍如大梦一场。
　　世间没有后悔药，前些年一起走出校园的不少80后发现，这两年产生的财富差距要用一生去追赶。
　　世上本没有新鲜事，可遇到不同的事人们就不这么想了
　　2014年9月30日，贷款利率再次来到7成；
　　2015年9月30日，首套贷款比例最低来到25%；
　　2016年2月，在最低25%的首付比例基础上，各地向下浮动5个百分点；同时首套未结清的情况下，二套门槛也由40%降到30%。
　　错过上轮的人们再次恍惚，有种梦回2008年的感觉，首付比例与利率的下调被完全复刻。
　　但是，这次有点不一样。
　　2014年，＂大众创业，万众创新＂横空出世，至于原因都懂吧？
　　2015年，相信股民朋友忘不掉吧，同时外汇储备持续暴跌，在2015年8月，一个月少了939亿美元。
　　正是那年里，香港李超人持续撤资，最终跑路英国。
　　网络上遍地BK论，人心惶惶，＂保xx还是保xx＂成为财经圈持续火热的话题。
　　而房地产市场，再次成为被抛弃的孩子。
　　2014年全国商 品房销售额 7.63 万亿元，同比下滑 6.3%；销售均价 6324 元/平，同比增长 1.4%，增速明显下滑；
　　商品住宅广义库存增至历史最高点：28.1亿平，去化周期高达 26.9个月。
　　高库存，高去化周期，量价齐跌，万念俱灰。
　　这样的背景下，开启了第二次下调首付比例，同样大幅下调利率。
　　后来的事我们都知道了，无数80、90后家庭的财富命运被改写。
　　而2022年，是历史上第三次调节首付比例与利率。
　　行业背景几乎再次被完美复刻，
　　居民购房意愿一直在降低；
　　房价持续下行；
　　库存上行速度加快。
　　2020年8月的政策收紧，可以称得上是2016年以来的最强力加码。
　　这为2021年的暴雷潮埋下伏笔，在扭转预期方面取得不可小觑的效果，而这也使得
　　—— 行业背景与经济背景在熟悉的窘境再次会师。
　　去年全国商品房销售金额和销售均价增速分别为从2020年的 8.7%、5.9% 降至 4.8%、2.8%，去化周期提升至 20.1个月。
　　另一方面，去年三四季度 GDP增速下降至 4.9%和 4.0%，而今年Q1恐怕再次刷新我们的认知。
　　本轮楼市宽松，是从去年4季度＂满足购房者合理购房需求＂开始的。
　　站在长周期上，你会发现调控的时间点并不是偶然。
　　昨天相关部门一篇关于 《you can you up，no can you down》的文章突然被下架，但却说了不少真话。
　　把房地产市场稳定发展搞好，把经济搞上去，一切就好办，所有房地产新发展模式转型的配套措施和工作都要服从这个大局。
　　政策不过是经济问题的映射，而我们当下面临的问题，历史两轮周期已经给过两次答案。
　　今人不见古时月，今月曾经照古人。
　　更巧合的是仍有人觉得这次不一样，或许他们还年轻，真不知道
　　—— 世上没有新鲜事！