部分房价下跌15，仍然不好卖！专家清醒得越早，未来失望越少

　　相比20年以前，大家的生活越来越好了，至少温饱上不是问题，想吃什么都能吃到。然而却感觉没有以前快乐了。吃的喝得多了但健康吗？食品添加剂、各种疾病多了，身体越来越差了。工资确实提高了，但是房价、物价增长幅度远大于工资的涨幅度。
　　很多人看到房地产走出了20多年的大牛市，认为房价只涨不跌，炒房投机客就是利用这一点。看准一座城市，像秃鹫一样一哄涌入，造出声势把房价炒起来，然后借机套现圈钱。当人们都发现发财最大的捷径不是工作，不是创业，而是炒房时，大家都会想着去炒房。于是假离婚、经营贷、各种杠杆就来了。
　　现在更喜欢投资房地产，主要是因为很多人可能觉得房子还有个实物，而其他投资有点虚幻不踏实。然而房价还能继续翻番吗？茅台，股价半年前由2600元跌至不足1600元，市盈率由60倍降至39倍！楼市中的茅台当属深圳，据易居院研报，2020年深圳房价收入比全国第一，40倍，全国一枝独秀，京沪也只有20多倍。
　　近三个月，深圳房价已经进入下跌通道，房价收入比也将向理性回归，磨磨蹭蹭地跌了10-15%，不过成交量冰冻。6月份成交量跌破了3千套的＂荣枯线＂， 7月则跌到2557套，创近17个月以来新低，同比下跌超8成；在其调查的样本来看，有54%样本房源价格下跌，46%样本房源价格上涨。
　　一线城市和三四线城市房价分化越严重，所以就算要买房也是核心城市核心地段，不会像以前那样普涨了。这两年调控还是有效果的，此轮调控的影响不仅是楼市降温，一大批龙头房企裁员风声，从过去盖房、卖房就能暴利的简单模式已经不存在。三个信号比较明显，可以确定房价只涨不跌的时代彻底过去。
　　第一，开发商的日子不好过。三条红线，将房地产压得死死的，开发商融资难，以前是空手套白狼，现在不行了限制开发商无序的扩张。净负债率不能超过100%，现金负债比必须大于1，资产负债率不能大于70%。这两年要说哪一个房企最为广为人知，那一定是恒大了，规模第一，负债第一，降价促销卖房也是跑在最前面。房企负债过高，已经是普遍的现象。
　　第二，二手房限制多，多个城市二手房停贷，同时限制出售年限，提高交易税费，炒房最受伤。以后二手房的出货会越来越难，流动性被快速冻结。毕竟房贷是大部分人买房的主要手段，一旦大程度地停止房贷，买不起了。买卖都不活跃，房价上涨几乎是不可能的。
　　第三，房地产税，遗产税，资本利得税这几年出来的可能性大。特别是房地产税，今年已经被多次提及。易居副院长杨红旭表示，本轮长周期的房价暴涨，让大城市的人们对自己城市的楼市信心爆棚，总是认为还会继续上涨，一点也不担心下跌。其实，对于全国很多城市而言，只是泡沫而已。很多城市，未来十年，都不会出现类似本轮短周期的暴涨了。朋友们，清醒得越早，未来失望越少。