260家房企申请破产！587。2亿涉房债券违约！楼市真的要凉了？

　　作者：今纶，财经专栏作家
　　当一些人还在憧憬着未来房地产调控放松，他们可以继续炒房的时候，融创中国董事会主席孙宏斌在8月31日的2021年中期业绩投资人会议说了两句话，第一句是＂今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的＂。第二句是＂除了我们以外都有可能暴雷＂。
　　孙宏斌说这两句话的背景是：中国房地产报记者根据人民法院公告网统计，截至8月23日，今年递交破产文书的房地产企业累计约有260家，平均每个月约有32家房企宣布破产，平均每天约1家房企破产。从发布时间来看，8月份至今宣布破产的房企有42家。
　　截至8月中旬，今年已有超过38只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只），牵涉债券发行规模达587.2亿元（去年全年为322亿元），违约主体以民企为主，且逐渐向TOP50房企蔓延。
　　8月11日，知名地产公司阳光100有债券到期，共计5239万美元，违约。
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　　地产已经失去想象力
　　龙头公司同样在煎熬。
　　房地产的龙头公司万科几乎在过往的每一轮调控的末期都是手握足够的现金，然后去土地市场捡筹码，而且万科的经营一向以稳健著称，当恒大折腾新能源车，碧桂园研发机器人的时候，万科的主要精力还是在房地产。
　　万科今年上半年的营收和利润都是在增长的，但是，当半年报发布之后，股价连续下跌，而且是大跌。
　　为什么？因为市场看到了净利润和毛利不理想。这还是回归并保持＂绿档＂的万科，这还是持有巨量货币资金的万科。
　　股民已经失去了耐心，不是万科不努力，而是地产已经失去了想象力。
　　恒大一直处在风口浪尖，8月19日，人行和银保监会约谈了恒大高管，要求很明确：＂努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息＂。
　　可见，维护稳定已经成了恒大的第一任务，把房子建好，不要烂尾，把负债降下来，就算完成任务，至于利润，先不要谈了。
　　多年前，恒大遇到困难，许家印在香港陪着大佬打牌，拿到了救命的资金，如今香港大佬恐怕是指望不上了，就看看保持接触的几家地产企业有没有出手相救的了。
　　万科总裁祝九胜已经表示，最近几个月万科与恒大有接触，也有一些探讨，但目前没有实质性的更多合作。
　　万科是谈判桌上的高手，没有足够的好处，万科当然不会出手，在商言商，万科只是做了自己该做的事情。
　　＂宇宙级房企＂碧桂园发布的2021年半年报显示，报告期内公司实现营收2349.3亿元，同比增长27%；净利润224.2亿元，同比增长2.25%。从2018年至2021年上半年，碧桂园全职员工少了近3.8万人，业绩增速也是逐年下滑。
　　毛利率跌破20%，净利润不及2019年同期，＂三道红线＂仍踩中一条，碧桂园的日子也不太好过。
　　碧桂园的一大忧虑在于，大量的土地储备在三四线城市（占比62%），而这些城市正在遭遇人口流出以及产业转型困难，何况棚改高峰期已过，碧桂园未来遭遇的不仅仅是楼市调控、资金紧缩的挑战，还会承受越来越大的人口负增长的压力。
　　所以，在港股市场上，半年报发布后，碧桂园的股价应声下跌。
　　三大巨头的成绩单和往年不能比，恒大的处境更是微妙，这个时候再来看孙宏斌说的＂惨烈＂，当心有戚戚然。
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　　＂恶意降价＂一词被炮轰
　　在具体的城市中，＂恶意降价＂成为一个被很多人嘲弄的词语。
　　早在2019年6月，湖北恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的＂红头＂文件，即＂止跌令＂。但似乎没什么用，今年8月，我正好去了恩施，了解了一下，相比两年前，房价普遍下跌。
　　恩施只是一个较早使用＂止跌令＂的城市，两年后，跟随者接踵而至。
　　昆明房价也顶不住了，今年8月11日，昆明房协组织召开落实＂稳房价、稳地价、稳预期＂工作要求座谈会，昆明TOP30房企及大型经纪公司参加，主题就是联手禁止＂恶意降价＂。
　　两天后，唐山市政府召开房地产企业座谈会，同样痛斥＂恶意降价＂。
　　山东菏泽某企业降价卖房被查，湖南岳阳发布＂止跌令＂，沈阳多家房企降价销售也被约谈。
　　＂恶意降价＂一词被网民炮轰：涨价就是善意的，降价就是恶意的，这是哪门子的道理？
　　还有网民说：这样的＂恶意降价＂给我来一打。
　　这些房价顶不住的城市，要么是所在区域发展水平一般，要么是人口流失严重，比如岳阳10年间就减少了40多万人。
　　人口红利基本上只在一二线城市延续，而诸多的三四线城市是持续被虹吸的命运，所以，＂买房是最靠谱的投资＂这句话在越来越多的城市成了一个笑话，或者说一个噩梦。
　　在南方某海滨城市，曾经有各种地产经济学家、地产号、财经号带领粉丝搞＂团购＂，如今持续的下跌让数万投资者被困，二手房交易跌了一大半。本来是想买房战胜通胀，没想到损失的金额远远大于通胀损失。
　　机构数据显示，年内楼市调控次数创新高突破400次，每一次重要会议召开，几乎都在强调＂房住不炒＂，深圳的二手房交易跌至历史新低，均价今年跌了15%，很多人损失惨重，但调控毫不松动。
　　这一轮调控，炒房客已经等不到春天。
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　　这是一场输不起的调控
　　中国目前正在拆地产炸弹，通过时间换空间，希望慢慢让房地产和金融的关联度降至合理水平。
　　一段时间以来，因为银行与地产的业务高度紧密，所以，银行股和地产股有着几乎大致相同的轨迹，个别公司除外。
　　但是这一轮调控，在很多人嘲笑郭主席的＂灰犀牛＂论调之后，他们发现，银行在慢慢收水，而房地产在慢慢走向裸泳状态，有时候已经没水了，有些地产公司只是在假装划水，装不下去的只好破产。
　　个别金融保险集团深度介入地产投资，名为保险股，其实是半个地产股，当某地产公司爆雷之后，其股价大跌也是必然的。彼时蜜糖，此时砒霜。因果报应，丝毫不爽。
　　调控的目的恰恰是为了稳，为了均衡发展，炒房客和地产大V其实还没明白。
　　中国已经走上了要逐步摆脱土地财政的路线，这个时间很长，但是草蛇灰线，伏脉千里，方向已经定了。
　　土地财政还会存在，但是其贡献比例将在摸顶之后，逐渐降低，房地产税将落地，并逐步扩围，比例逐年上升。
　　中国正走在一条更注重民生，更注重公平，更注重社会稳定的道路上，因为某些领域存在的失序现象已经突破极限。
　　反垄断、提＂共同富裕＂、教育＂双减＂、严控网络游戏、教师流动、多校混合划片……这些都是一盘大棋中的一颗棋子，房地产调控也是。
　　这一轮的调控为什么异乎寻常地从开发贷、房贷、经营贷等方向全面下手，某些城市甚至要查首付来源，因为这是一场输不起的调控。
　　同时又再三强调＂稳地价、稳房价、稳预期＂，就是希望完成平稳的过渡。
　　8月31日下午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹在回答记者提问时直接就说到了：＂不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止＂炒＂的方面，切实防范和化解市场风险＂。
　　而且要＂督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展＂。
　　这说明后续指望房地产调控放松来对冲经济指数几乎是不可能的，靠时间熬，千方百计增加销售，打资金消耗战成了地产企业唯一的选择。
　　中国最缺的不是房子，缺的是关键技术领域的突破，这件事关乎国运和城市命运。
　　今年1月的深圳科学技术奖励大会上，深圳市委书记王伟中提到＂卡脖子＂的问题，不是传统的方式，提出要创新技术攻关组织模式，更多需要＂大兵团、长战线＂作战。
　　4个月之后，新任深圳市长覃伟中回答记者提问时表示，受中美科技战影响，深圳的产业链、供应链、创新链安全存在风险。
　　深圳是一面镜子，也是一个风向标城市，深圳严厉调控楼市，猛攻科技创新，如今成了＂不炒房示范区＂，这就是方向。
　　多年前，经济学家张五常在参加某高峰论坛时表示，中国的楼市泡沫是钢做的，而且还得继续涨。
　　如今，人口红利减退，银行收水，巨头退场，每年几百家房企破产，各地发布＂止跌令＂，张先生还坚持当年的意见吗？