租房市场频爆雷，租赁条例立新规

　　文《法人》杂志全媒体记者银昕
　　2020年年底，上市住房租赁企业蛋壳公寓和青客公寓接连爆雷，随后，蛋壳公寓被纽交所摘牌，青客公寓也举步维艰。贝壳研究院根据公开信息统计，2020年上半年，16家房屋租赁企业倒闭，其中多数企业倒闭原因是长收短付等模式引起资金链断裂。经过2020年的寒冬，到了2021年，住房租赁市场仍一派萧条。
　　亟待制定一部法律，对住房租赁市场中‘高收低租’‘长收短付’以及不合理的租金贷业务进行规范。12月28日，一位不愿具名的房屋中介行业人士告诉《法人》记者。2021年8月，北京市住建委出台《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（下称征求意见稿），这份被外界解读为史上最严条例的地方性法规，对押金、租金贷以及合同网签和备案等作了详细规定。2021年12月，杭州也推出带有行业自治性质的《杭州市住房租赁行业行为规范》，要求建立房源备案制度。
　　租房市场即将进入法治化时代。
　　命运多舛的租赁机构
　　蛋壳和青客的爆雷，把房屋租赁行业推到了风口浪尖。对于行业的动荡，某集中式房屋租赁机构负责人表示，爆雷的企业多是做分散式租赁住房的，我们一直只做集中式租赁住房，经营模式有很大不同。集中式公寓的每个项目，合同通常签十年甚至二十年，企业会长时间锁定在一个项目上，而分散式租赁则四处收房，与每个房主之间的合同通常只有三五年。他们利用‘长收短付’和‘高收低租’的方式实现快速扩张。这位机构负责人告诉记者。
　　据了解，长收短付是指租赁机构从房主手中收房之后，一次性只向房主支付三个月或更短期限的租金，反过来却向租客一次性收取长达半年甚至一年的租金；高收低租是指租房公司为了迅速占领较大的市场份额，以较高的价格从房主手中收房，却以较低的价格出租给租客。高收低租以长收短付为前提，二种方式配合，可在较短时间内形成一定规模的资金池。同时，企业依靠低价出租达到迅速扩张、海量收房的目的。
　　然而，在我国机构化租房市场的总量有限的背景下，一旦扩张的速度放缓，资金池的规模越来越小，终有一天长收来的租金会够不上需要短付给房主的费用，爆雷由此产生：明明租客还在按时交房租，公司却已无力支付给房主费用，导致还在租期内的房客，被拿不到费用的房主强行收房、赶出家门。
　　与发达市场动辄超过四分之三甚至更多的市场占有率相比，机构化租赁住房在我国的占有率并不高，在2017年只有2，即便在人口流动较频繁的一线城市，也只有5。2017年之后，借着各类鼓励性和培育性政策的东风，机构化租赁住房迅速发展，但爆雷风潮也随之而来。
　　克尔瑞在2021年年初对我国八座城市的租客群体的调查结果显示，倾向于绕开住房租赁机构直接从房主手中租房的租客占比最多，超过70，而倾向于选择机构化租赁住房的人占比从上一年度的22。7下跌至不到10。
　　长收短付将成历史
　　机构化租赁住房的种种作为，到了必须由法律来禁止的时刻。征求意见稿规定，租房押金不得超过一个月的租金，一次性收取租金不得超过三个月，一旦这项规定最终落地实施，一次性收取半年甚至一年的租金，并将三个月甚至更长时间的租金作为押金收取的做法将不能合法地存在。
　　值得注意的是，征求意见稿还规定，将押金交给由行业协会建立的第三方账户托管，具体托管办法和细则，由住建、房管部门另行制定。这意味着租房押金将不再进入住房租赁企业账户。
　　12月28日，北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉记者，早在今年3月，北京就已经开始施行租房押金托管制度，自推行押金托管以来，涉及押金的租赁纠纷明显降低，办理押金托管的36000多个租赁合同，只有一个出现纠纷。赵庆祥说。
　　押金托管，租金不得长收，将直接影响租赁企业的现金流。对此，赵庆祥表示，规定押金标准和收租周期，主要是为解决通过长收短付沉淀资金、经营不善就卷款逃跑的问题，这的确会对现有租赁机构的现金流产生影响。不过，一些头部租赁企业已经进行‘增益租’等业务转型，条例的出台应该不会影响住房租赁市场的稳定。赵庆祥说。
　　房屋租赁机构爆雷的另一个原因是租金贷。房租赁机构牵线搭桥，先寻找金融机构，再要求租客以个人身份向该金融机构申请小额贷款。而金融机构在放贷时，并非将贷款付给租客，而是直接付给住房租赁机构。也就是说，以租客的个人身份贷来的款，却未经租客的手，直接进入住房租赁机构账户。
　　征求意见稿规定，金融机构的租房贷款只能付给借款人。短短十几个字，使租赁机构再也不能将租客的个人贷款变成融资工具用以恶意扩张。赵庆祥告诉记者，经过几轮集中性的爆雷，各地方政府都加强了对租金贷的限制，目前已经很少见到有租金贷存在了。
　　网签、备案，租房也要按照买房管
　　2020年，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，其中提到在住房租赁市场实行合同网签和备案制度，这一条款也出现在北京市住房租赁条例的征求意见稿中。
　　截至目前，无论是全国性的法规，还是地方性法规，在结束对外征求意见后，尚未有最终版本的法规出台并实施。网签和备案平台由谁建立？是否会增加住房租赁机构的成本？这项规定的落地有多大难度？
　　中原地产研究院首席分析师张大伟告诉记者，目前的租赁市场对网签和备案是不习惯的。由于当前租赁市场的乱象集中在资本化运作、头部企业垄断市场等问题，调控的必要性很大，而地方政府对房源、租金价格的调控，都要以网签和备案为前提。张大伟直言，在此前不习惯网签和备案的租赁市场推行这样一套规则，绝非易事。所有租赁合同都走网签和备案，需要大量人力物力，至于网签平台，应由政府住建部门来搭建。
　　网签和备案制度是否会增加企业的负担？赵庆祥的回答是否定的。网签和备案不收取企业和租客的任何费用，和房屋买卖的网签制度一样，这只是加强对互联网工具的使用，将其用于对租赁市场的管理。赵庆祥告诉记者，网签备案采取1N模式，即北京市住建委牵头搭建的监管平台和各市场主体建立的住房租赁网络交易平台相结合的模式，备案能以多渠道形式进行，落地和执行难度不大。
　　上述集中式房屋租赁机构负责人对记者表示，征求意见稿中有关培育和发展住房租赁市场的内容，让人倍受鼓舞。比如，鼓励利用集体建设用地建设租赁住房，鼓励办公、商业、旅馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑建设为租赁住房等，这些政策出现在法规当中，一旦落地，对整个市场而言是件好事。
　　责编：惠宁宁编审：崔晓林
　　校对：张波、赵青、张雪慧