真正的救市，终于开始了

　　转自大胡子说房
　　昨天下午1点，央行发布最重磅的降息消息：
　　＂对于贷款购买 普通自住房  的居民家庭， 首套住房  商业性个人住房贷款利率下限调整为 不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点  ，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　字越少，事越大！
　　昨天到现在各路解读很多，我先给大家简单画下重点，再说我的看法。
　　1、降息针对的是首次购房者，但利好不止刚需。
　　除了首套刚需叫做首次购房者，很多城市现行政策是，只要在本地没有房产和房贷记录，就可以按照首房首贷计算，比如武汉、南京等等。
　　所以，这次降息利好刚需，但也不止是刚需。
　　2、必须是普通住房，不少城市规定144平以内的房子才叫做普通住房。
　　3、这是一次针对楼市的定向降息，4.4%可能不是今年最低房贷利率。
　　我们知道房贷利率=5年期LPR+银行加点，一般是5年期LPR降，房贷利率才会跟着降，而5年期LPR一般在每月20号公布。
　　但这次，还没到20号，官方就迫不及待宣布降息，并且降的不是5年期lpr，而是降低加点，现在是开了加点不仅可以是0，还可以是负数的先河。
　　如果20号5年期LPR也降，房贷利率可能比4.4%还要低。
　　4、不过这次采取的策略依旧是因城施策，也就是说调控的大权还是在地方手上，虽然不是全国普降，但 此举无疑为各地刺激楼市，留出了更大的空间。
　　所以，这是紧急为楼市安排的一场专属利好。
　　字数很少，但在此刻，请细心感受，此举万分重要。
　　那么，这次降息究竟是什么级别的利好？对楼市会有何种影响？
　　首先，这次的降息力度是大的。
　　虽然看起来，4.4%只比5年期LPR低了20个BP，但各地房贷利率向来高于4.6%。
　　去年，信贷控制最严格的时候，成都、苏州、惠州等地首套首贷房贷利率都超过6%。
　　哪怕现在各地为了救市纷纷降息，根据贝壳研究院的数据，4月份重点城市主流房贷利率仍保持在5.17%，比起4.6%还是要高出57个BP。
　　在此刻，央行支持最低房贷利率降到4.4%，还是能够显著降低全国房贷利率的。
　　跟过去相比，4.4%的房贷利率也是历史少有的低点了。
　　2015年救市时，从2014年11月开始央行进行了大大小小6次降息，房贷利率从6.55%降低到4.9%。
　　2008年，房贷利率是直接打7折，最低时接近4.1%-4.2%。
　　支撑首套房贷利率将至4.4%，至少有两大信号：
　　1、4.4%已经无限接近金融危机下的2008年了；
　　2、历来大救市，离不开降息，可以说救市，终于开始发大招了！
　　这次，会奏效吗？
　　截止到目前，市场就像深不可测的湖水。
　　一波波的救市政策砸进去了，但是湖面依旧平静。
　　截止至今天，市场的救市政策更多是松绑限售、针对部分人群放开限购，比如佛山针对持有5年以上人群放开限购，比如无锡生2孩家庭放松限购。
　　说真的，有用吗？有用，但是利好只是小部分人群。
　　能带动市场火热起来吗？
　　似乎是不能，因为市场想要火热，一定是要起量的，但是现在激励的人群，还只是小部分群体。
　　换句话说，此前救市还没有刺激到大部分购房者的痛点
　　购房者在乎什么？
　　实际上我们就是购房者，真正影响我们决策的我总结就是3大因素：
　　1、钱，2、名额，3、预期。
　　1、钱，也就是收入。
　　现在疫情之下，时不时就有封控到来，说真的现在没几个人敢拍着胸脯说相信自己未来的收入永远增长，甚至对会不会失业也没了信心。
　　所以我们看到，4月居民信贷依旧是负增长。
　　现在不是大家手里有钱没钱的问题，而是有钱，也不再考虑要不要去买房，而是倾向于提前还贷。
　　2、名额。
　　这里的名额，不止是购房名额，还有资金门槛。
　　核心城市门槛依旧很高，北上广深杭等城市几乎都是3-5年社保才能购房。也就是最近才有几个核心城市开始放松门槛，比如苏州、南京、合肥，将名额变成了6个月社保。
　　另一方面即使名额放开，资金门槛也很高。
　　比如苏州二次贷款需要8成首付，贷款结清也需要5成首付，这就拦住不少人想要置换的心。
　　假如在苏州2019年房价高点买房，现在房价可能不仅没有涨，反而因为用掉了首套名额，需要更高首付才能够置换。
　　这样的问题，在不少城市都普遍存在。而改善群体，反而是市场想要火热的重要支撑性力量，因为他们吃到过楼市红利。
　　但现在，信贷隐形成本并没有降低。
　　回首2008年，当时为了鼓励大家买房，动辄是2成首付，甚至0首付；2015年，大批城市包括北京、深圳，都放松了首贷和二贷限购和贷款比例。
　　截止至目前，救市还很保守。
　　3、预期。
　　经历过去年楼市最严整顿之后，说实在的，很多人对于楼市的未来都报以悲观。
　　会不会市场好了，政策又开始打击楼市，包括暂且搁置的房地产税等等。理论上核心城市长线会涨大家都认可，但实际落地，大家还是害怕当中可能存在的曲折。
　　以上3点，我认为都是目前救市的难题。这也是为什么政策松绑不少，但是市场买单者还是较少的原因。
　　那么这次降息，有多大影响呢？
　　首先单靠降息，确实不足以刺激市场立马回暖。
　　但是这次降息力度是猛的，释放出的政策信号十足，接下来各地的救市政策想必会更猛。
　　此前的文章中，我也说了，比政策更重要的，是政策背后的意志。
　　现在开始，真正的救市要开始了！
　　部分城市近7年的最佳购房机会，也即将来到！
　　你准备好了吗？