巴曙松：2016是大陆房地产市场转型年

　　2015年大陆新房住宅交易额达7。3万亿人民币，较2014年上涨17，交易面积约11。24亿平方米，较2014年上涨6。9。与1998年相比，交易额与面积分别上升349倍与40倍。大陆新房交易额是美国的6。4倍，加拿大的6。9倍，日本的18。2倍，一个北京市的新房市场几乎可与整个日本抗衡。
　　虽然新房交易量仍处于上升趋势，但上升速度已明显放缓，一系列新特征也正在显现，预计在2016年及更远的未来，大陆的房地产市场总体将实现转型，呈现以下的基本轮廓。
　　一、交易分化成为趋势性特征。经过近20年的高速发展，目前的新房市场已站在高点并开始调整，各线城市间的交易出现分化。主要表现为：交易向主流城市集中，40个重点城市（占城市数量的14）的新房交易GMV（商品交易总额）占总量近6成，且集中度还在不断提升，由2013年的53上升至目前的55。7；主流城市的市场活跃度、抗风险及复苏的能力均高于全境平均水平；房价分化，一线城市价格涨幅远超过二、三线城市。2015年一线城市房价年内累计上涨18。6，二线城市为1。1，三线城市为2。2。
　　二、新开工见顶，投资的正回馈趋于弱化。决定大陆房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期，而决定去化率的关键是需求。目前需求增速已见顶。首先，第三次生育高峰（1983～1990年）带来的刚性需求正在减弱；其次，城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转，市场进入理性回归阶段。
　　大陆2015年新房住宅开工量为10。7亿平方米，较上年下滑15，房企的投资积极性明显降低，2015年房地产开发投资额为6。5万亿人民币，与2014年基本持平。自2014年起，投资额增速降为个位数，预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。
　　三、土地市场冷热不均常态化。近两年土地市场供应总量大幅下滑，2015年100个大中城市的土地供应面积为15764万平方米，较2015年下降35。7，连续两年下降，供应量达到2009年以来最低。可预期，未来新房市场的供应已见顶，房企自2012年开始，拿地步伐已放慢，开始主动减库存。一、二、三线城市的土地供应面积比例基本为1：4：5，其中一线城市的土地市场最热，土地争抢较为激烈，溢价率高达32，而三线城市仅为7。
　　四、房企集中度上升，利润率收窄。2015年典型房企的平均利润率降至个位数，较2009年的14。8下降近半，房地产行业进入中低利润行业，利润回归制造业已成事实。在此趋势下，企业之间的分化、并购与整合将成常态，集中度也会提升，表现为重点房企市场份额快速上升；房企布局集中于一、二线城市，在当地拿地额占比不断提升；TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市，占比达91。预计未来5年，在房地产行业趋向平稳或下行的新常态下，市场份额将更集中于领先企业，预计TOP10的市占率将超过20。
　　五、新房与二手房之间的连动性增强。首先，在一线城市，换房需求占比越来越高，购买新房的前提往往是卖掉旧房。2000～2015年大陆出售的商品住宅面积合计约为107万平方米，约占城镇存量住宅面积的44，也就是说有5成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74，较年初上升10个百分点。
　　其次，客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来，一、二手连动非常普遍，潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此，在新房交易管道上，二手房中介手中潜在客源的价值也越来越大，成为新房去库存的重要力量。