麦当劳：披着餐饮外衣的房地产公司

　　地产出租业务贡献了麦当劳50的运营利润。
　　麦当劳的核心竞争力来自地产理念和金融策略。
　　企业为什么都需要具备“麦当劳思维”。
　　作为世界五百强榜单的常客，麦当劳是全球最大也是最知名的快餐连锁机构，这一点众人皆知。然而许多人不知道的是，麦当劳还是一家房地产公司。创始人雷克洛克就曾这样说过：“我的生意实际上是房地产”。
　　地产出租业务贡献50运营利润
　　为什么这么说呢，因为麦当劳有两种经营模式：一种是直营店模式，也就说麦当劳自己运营，收入主要来自快餐出售。另一种是加盟店模式，即加盟商一手交钱，麦当劳一手交店。
　　简单地说，麦当劳就是先将自己的品牌做大做强，然后等有人想加盟时，麦当劳会先自己找个合适的选址，再通过长期承租、定死租约的方式以低价获得地产。然后转租给加盟者，自己做“二房东”。其中在2016年的财报中我们发现，根据换算比例，地产出租在麦当劳全年营收利润中占50，而自营餐厅业务只贡献了10。
　　“选址跟着麦当劳”
　　业内曾经流传这样一种说法：“选址跟着麦当劳，人流客流肯定好！”实际上，麦当劳的选址分析堪称范本，它的团队很善于选择位置，以下几个选址策略非常突出：
　　第一，把握大局，研判城市未来发展趋势。在连锁快餐店的选址要素中，城市规划最重要。城市规划决定了一个城市未来发展的方向，也决定了餐饮业该如何布局。麦当劳对每个店的开与否，都要通过3个月到6个月的考察，再做决策评估。
　　其中考察重点就是看：选择的地点是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不进入。而有发展前途的商街和商圈、新开辟的学区、住宅区是选址重点考虑的地区。
　　第二，对不同商圈的物业进行细致的评估。包括人流测试、顾客消费能力对比、广告牌可见度和方便达到的考量等，从而得到最佳的位置和最合理的选择。有句古话叫，“一步差三市”，是说开店地址差一步，就有可能相差三成的买卖。你设想这样一个情形：一个商圈里已经开了一家肯德基，那么新入局的麦当劳是选择开在它的左侧，右侧还是马路对面呢？这时你要充分考虑人的流动线是怎么样的：比如在这个区域里的人，从地铁出来后主要往哪个方向走；是不是会先被竞争对手“截胡”，这里面大有学问。
　　第三，醒目的招牌。这里面有三个重要法则：
　　让顾客一眼能分辨出来是什么店铺
　　让顾客在路人的主要行进路线方向能顺利看到
　　让顾客白天黑夜都能顺利注意到，没有遮挡的杂物
　　除了以上三点策略，麦当劳的选址策略还包括：锁定目标群体；与其他品牌形成优势互补；低价拿地，利用自带的隐形客流促进周边租金上涨等。只要选址到位，麦当劳拿地拿的容易，收租收的手软。同时随着时间推移，麦当劳拿下的地产往往也会增值。可以说，麦当劳在餐饮界的房地产生意做得风生水起。
　　企业都要具备“麦当劳思维”
　　可见，麦当劳的基本商业运营思维如下：创造餐饮品牌扩大品牌效应选址土地溢价赚取租金差价。
　　我们必须要明确的一点是：餐饮确实是麦当劳建立之初的核心业务。麦当劳正是以优质的标准化餐饮和管理切入餐饮业，最终在全世界获得认可的。
　　而在品牌形成后，企业要想将资源合理配置，达到利润最大化，需要不断开拓自己的经营模式，实现多元化发展。
　　同样的案例有不少。比如说腾讯，起先是一款以QQ为依托的社交公司，但现在，QQ的使用率已大大降低，而腾讯公司反而越做越大，原因和麦当劳一样：是社交背后的流量变现成就了腾讯。再比如阿里，当初为人所知的是创建了淘宝这个电商平台，但在高速发展了十几年之后，马云说：电子商务只是一只摆渡船。阿里抓住的新机会是：新零售、新制造、新金融、新技术和新资源。
　　霍金说：“世界远比你看到的复杂，是不可想象的复杂。”从破土发芽到孕育成参天大树，这些大公司的发展轨迹，其实远比我们看到的复杂。
　　最适合自己的那个商业模式，都是自己闯出来的这种“麦当劳思维”，所有企业都应该具备。
　　领先别人半步，就是这么简单。下期见。