房地产市场的变革在2021年真正开始了，很多人还没有察觉

　　今天写这个贴，目的是希望看到的朋友能引发思考。因为房子是我们老百姓在开支上最大的事，有些城市影响着一家两三代人。甚至由此影响着命运。
　　我国房地产市场巨大的变革已经开始，很多人还没有察觉。下面我会具体讨论。
　　我的分析将会基于历史、数据和政策方针，仅代表我个人观点，提供多一个角度供大家思考。如果有不同意见，可以理性探讨。古话：理越辩越明。
　　我先把推论结果放出来，再慢慢解释。
　　我国很快就会走新加坡模式，未来会建设大量保障性住房，年轻人90后00后大部分将居住在这些保障房里。保障房的品质和环境及地段和普通商品房没有区别，甚至社区配套会超过很多商品房小区。
　　大量保障房供应出来，会改变住房紧缺形势，自然很多城市房价会有很大跌幅，尤其二三四线城市，一线城市费核心区也会较大幅度下跌。
　　在保障性住房大量推出后，房产税会开征。家庭唯一住房很可能免征，但多套房会递进大额征税。由于大量保障房入市，所以多套房业主想通过加租金转移房产税愿望落空，只有选则抛售。
　　看了网友们的回帖，集中几个问题：
　　1.保障房的钱、地从哪儿来？
　　2.失去土地财政，地方政府钱从哪儿来？
　　其实以上问题都是方法论的问题，真正重要的问题是：为什么我国将会大量推出保障房？
　　以上问题我会逐一解答，但在之前我们先要搞清楚过去20多年我国房地产是什么道路。
　　我们来梳理一下：
　　过去20多年我国房地产选择的是香港模式。
　　至于为什么这样选择，还要改革开放初期说起。
　　在改革开放初期，中央财税来源非常有限，但改革开放很多领域需要资金。中央也尝试过直接印钱，副作用是通胀。这就是80年代的情况。
　　想想真的不容易，十几亿人要生存，处处都要用钱。到了90年代，为了解决缺钱问题，实行国地税分税制，中央拿走大量税源，解决了缺钱的问题。
　　但是地方政府一下就穷了，怎么办？实行了以下措施：
　　1.砍掉亏损的非经济命脉的国企，以减轻财政负担，副作用是下岗潮。
　　2.推出股市，让有保留价值的国企上市，解决生存问题。
　　3.实行医疗、教育、住房产业化，通俗说就是把这三个行业推给市场，自己找米下锅。其产生的影响至今影响到我们每一个人。
　　以上只是解决了地方财政负担的问题，地方好一些了，但直到90年代末，还是穷。
　　地方也要发展啊，怎么办呢？
　　为了解决地方财政收入问题，一个影响我们每个人最大的政策产生了：学习香港模式，出台土地招拍挂政策。
　　对于这种模式的利弊，网上已说得很多，请自行百度。反正高房价产生了。
　　上一节梳理了我国房地产发展为什么要选择走香港模式的原因。
　　这一节我们分析一下：为什么房地产发展道路今后要走新加坡模式？（可能要分几节来讲）
　　答案是：我国人口即将面临负增长的严峻问题！
　　这是过去20年我国新生儿人口统计图，从2017年开始，新生儿出生人口数呈断崖式下滑。平均每年较上年少出生近200万婴儿。
　　上图可以看到我国近5年出生及死亡人口数，近五年每年死亡约1000万人，呈缓慢增加态势。
　　从以上数据总结，历年死亡人数在1000万左右，呈缓增趋势，近三年新出生人口呈约每年200万骤降趋势。
　　那么按此趋势2021年新生人口很可能会降到1000万以下。
　　很多人预测，去年的新冠疫情致上半年老百姓在家休息，无所事事就只有…所以今年会来一泼婴儿潮。那么我们来看看资料。2021年上半年新生儿乙肝疫苗接种下降了40%，已经公布上半年出生人口城市统计数据看新生儿数量同比下降20%以上。具体数据请自行百度。从公布数据看，2021年新生儿人数继续呈大幅下降趋势。
　　也证明了我的趋势推论：2021年极大概率成为我国人口负增长元年。
　　这就是我国为什么在第七次人口普查数据出来十几天后开放了三胎政策。
　　人口下降形势迫在眉睫！
　　那么，为什么近几年新生儿数大幅下降？
　　结论：90后不愿意生了。
　　2020年新生1200万，其中二胎占了700万。也就是说占生育年龄主力的90后去年只生了约500万人。
　　为什么90后不愿意生孩子了？
　　90后回答：生孩子？我特么婚都不想结了，你还叫我生孩子？？？！！！
　　为什么90后选择躺平？
　　因为太内卷了。教育的内卷，一部《小舍得》道尽心酸。
　　但真正的最大的原因不是教育、医疗、养老，而是住房问题！
　　请看2017年至2020年新生儿数下降曲线，为什么是2017年？2017年发生了什么？
　　2017年开始，大多数城市房价直接翻番。
　　对于很多90后来说，我不努力买不起房，我努力也买不起房，那就只有选择躺平了。
　　新加坡是世界上出了名的低税率。但还是解决了大量保障房资金问题。后面我会详细讲一讲。请先看图表。
　　上一贴讲了房地产市场面临重大变革的原因是因为人口负增长问题。这一贴我们来探讨一下，为什么人口问题是个最大的问题？
　　人口问题超越了所有的问题，因为没有任何国家人口减少而经济是增长的。
　　如果一个国家经济长期陷入负增长，内部社会就会形成存量博弈，所有的发展都将停滞，所有的改革都无法推行。
　　在这里我们不得不把日本拿出来举例。请看图：
　　上图可以看出，30年来全球五大经济体中，只有中国和美国经济持续高增长，日本、德国、英国经济滞胀，尤其以日本经济刨去通胀经济甚至是下滑的。这就是著名的＂日本失去的30年＂。
　　曾经70、80年代不可一世的日本，叫嚣要买下美国的日本，今天只能在美国脚下摇着尾巴。
　　为什么会这样？英法德日都经历过几次经济危机，为什么就日本走不出经济的阴霾来？因为只有日本人口没有增长，作为世界上最长寿的国家日本，老人越来越多，没有足够的年轻人为社会创造价值和消费，经济社会就会走下坡了。
　　为什么日本的废宅世界最多？他们是世界上最早选择＂躺平＂的人群，号称＂平成废宅＂。你以为他们不想奋斗吗？太内卷了，找不到合适的工作岗位，我相信我国90后是有深切体会的。要不然怎么会有那么多大学生去送小学文化就能胜任的外卖？
　　据调查称日本18-34岁女性有40%从未和异性有过性行为，现在的日本年轻人不仅是婚都不想结了，连对象都不想处了。
　　再来看英国和德国为什么经济增长小胜日本，因为英国引进印巴及黑人移民，去过伦敦的朋友心里是有数的。德国呢，引进了中东和黑人移民。这几个欧洲国家的人口增长及新生儿大多都是有色人种贡献的。确实保住了经济增长，但副作用就是20年后选出的总统就没白人什么事儿了。
　　日本的今天就生动地诠释了一个没有足够年轻人的社会的现状，请自行百度《老后破产》。
　　前两贴都讲了人口问题，这一贴继续讲人口问题。
　　为什么笔者花这么多篇幅讲人口？
　　因为不能理解人口问题在决策层心中的重要地位，就始终不能理解房地产需要重大变革的逻辑。过去20多年房地产的牛市，让几乎所有人都形成了房价会永远涨的固化思维。这才是最可怕的！不管是科学家、经济学家还是哲学家，都无法反驳事物的发展会盛极必衰的规律，但只要回到房价的问题上，却几乎没有人相信房价会跌。
　　笔者写此贴的目的，是希望看到此贴的人能重视房地产变革的信号，在自己做决定时要慎之又慎。房子是牵扯每个老百姓的的头等大事，太多家庭为了房子付出几代人的努力。尤其倾其所有投资在房地产的人，甚至高杠杆投资房地产的人，错误的行为会击败你的一生。
　　…
　　最近关于＂教育双减＂的问题在网上热议，该政策的出台导致相关教育类股票腰斩——再腰斩——再腰斩…以新东方为例，股价从最高19.95美元跌至最低1.95美元，总市值从最高2220亿人民币跌至220亿人民币，只剩零头。史上空前的产业崩盘，为什么发生在今年？
　　2019管理层发布的教育政策还是鼓励民间资本投资教育产业，短短两年多时间为何会180度大转弯？数千亿资本折戟教育产业，为什么转变这么快？
　　请各位思考一下，这两年究竟发生了什么让管理层在教育政策上180度急转弯？
　　因为出生人口断崖式下滑！
　　因为今年也就是2021年总人口面临负增长的极大压力！
　　这也是为什么第七次人口普查数据刚出来半个月就开放了三胎政策的原因。
　　90后不生孩子了。
　　就业内卷、教育内卷、高房价等导致越来越多的90后选择＂躺平＂。
　　人口增长一旦为负，面临的将是经济发展停滞，经济发展停滞将导致百姓收入下滑，社会竞争将更加内卷，同时改革开放也将很难继续推进。
　　出生人口断崖式下滑还会造成人口结构失衡，现在是7.7亿人工作养2.5亿老人，十年后将是6亿人工作养4亿老人，二十年后将是4亿人工作养6亿老人。
　　2020年7.7亿人工作养2.5亿老人，社保年亏空5000多亿。请问10年后社保年亏空会是多少？20年后呢？
　　现在的日本给了我们很好的警示。
　　我国目前人口结构和90年代日本极其相似，请看图：
　　现在应该明白为什么日本＂老后破产＂了吧？一个年轻人工作养几个老人，社会养老成本太高，那么养老金只能撒胡椒面，微薄的养老金只够老人每天把一个便当分两顿吃。
　　日本的年轻人面临总人口下降老人却不断增多的社会，就业岗位必然紧缺，内卷必然越来越严重。谁也不想自己的孩子将来找不到好工作，必然造成教育内卷、就业内卷的恶性循环。年轻人既要支付大量社保开支，又要支付高房价带来的高租金，还要养家糊口，请问日本年轻人不选择躺平还能干什么？
　　婚都不想结了，还生什么小孩啊？？？
　　现在各位应该明白了人口问题是多么严重的问题，在管理层心中，这将是为来20年政策的重中之重！
　　围绕90后及以后00后生孩子的问题，打击教育产业化，实现教育资源平均化、民生化也只是一个小小的开始。在第七次人口普查数据出来的严峻形势下，管理层会出台更多的、更大的政策支持年轻人去结婚生娃。
　　一切不利于年轻人结婚生娃的产业，必将受到严厉打击！
　　一切有利于年轻人结婚生娃的措施必将迅速出台！
　　本文原载于天涯社区，作者：chaoye，点击下方天涯原帖，查看更多楼主最新内容>>>
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