打工人如何买房，告诉你房圈内秘而不宣的操盘术

　　前一篇关于房价的文章，有很多网友私信我。除了认同，我更注意到两种不同的观点：
　　一种观点认为：深圳几乎没有地盖房，房屋供应量越来越少，房价低估了；一种观点认为深圳无论房租比还是房价收入比，都无法承受现在的房价。
　　上述问题反映了一点：从供给侧或者从需求侧看，得出的结论都是片面的。不能反映房价的全貌，更不能反映房价的未来趋势。
　　我通过分析房价形成的决定因素，回答上述问题。
　　在市场经济条件下，供需双方从各自立场，自由讨价还价，最终通过一致接受的价格，形成一个交易。
　　从供给侧看，全国人均住房面积约40余平方，距离成熟的发达国家50平方左右差距不大，全国房价上涨空间有限。深圳人均住房仅20平方，加上有限的发展空间和可以预见的人员流入，住房压力的确很大。但是，随着城际交通的便利化，东莞居住，深圳上班成为可能。若干年后，莞深一体化也不是不可能。当然，房不够住的压力是政府主要应该考虑的，除了限价限购等临时措施，还提出到2035年，新增建设筹集公租房+安居房+人才房共100万套。据说该＂筹集＂＂是在打600多万套小产权房的主意，可见建设之难。深圳房市只能且很快进入存量时代。最后的房产，开发商打死不会卖。
　　从需求侧看，房租比和房价收入比都是衡量房价很好的指标，但多数人选错了参照系。购买房屋的价款包括贷款利息，基本是固定的。但租金收入或者平均工资收入不是固定的。如果按照房价款跟现在的租金或工资比，房价高。但如果房价款跟50年后比，显然房价会很低。此外，从供需双方来看，买房的并不是那些拿工资的人。如果拿工资并没有进入房地产市场，他对房产价格有什么参考意义呢？
　　在深圳，供需双方似乎没有讨价还价的自由。不仅没有定价自由，连商品成本，折旧等基本属性也基本看不见，为什么呢？
　　马克思说：历史的进程是由生产力决定的，生产力不断发展，生产效率不断提高，虽然有很多偶然因素带来波折，财富是在波动中加速增加的。从历史趋势看，房价反映了生产力，也反映了生产成果的积累。包括单位面积GDP产出，也包括平均个人的价值产出。所以同一个地方，二线城市西安的房价一定比盛唐的长安高，深圳可能比香港高，就是这个道理。
　　所以，房价不是涨或者跌的问题，是怎么涨的问题。这就是房住不炒的初心。
　　前面讲了，房价由经济发展基本面决定。基本面的问题留给政府和经济大佬们。我们关注交易。交易必须落实到每一块钱上。这么贵的房，怎么到购房者手里的。了解了这个过程，你也可以成功逆袭，成为财富达人，实现财富自由。
　　稀缺市场的最佳策略是囤房不售，李嘉诚就是这样在成都上海赚到挨骂。在不得不卖的情况下，卖给出价最高的，银行的钱，使得卖高价成为可能（好怕）；也使得老百姓买房成为可能（喜欢）。
　　任何事物都是有不同要素组成，而构成方式决定性质。讲购房前，先了解下交易的构成要素和构成方式。房子、钱、及其构成方式，决定交易。
　　房子的属性有三个：居住，投资，融资。住，一人20平就够了。投资呢，人均40平米也够了。而融资呢，越多越好。地主都是这么想的，这就是为啥有人不断赚钱买房。
　　钱也有两个用途：消费、投资。穷人眼里，钱是拿来花的，消费的；另一拨人眼里，钱是资金，是投资，用来赚钱的。现在，什么融资最快？房子第一，无出其右者。投资人这么认为，银行也这么认为。现在是，人类想融资历史以来都是。所以，有句话叫＂卖房不富＂。先别说卖，回到买房。
　　我们都知道，铅笔芯和钻石都是碳元素组成，由于不同的结构，性质完全不同。在职业炒房圈里，他们是如何形成结构的呢？
　　以你我的第一套房为例：无房者最大的优势是房票，你只要拿出30%的本金30万，银行就可以按揭贷款70%约70万，支付利息20万。现金影响力仅0.25，而银行决定四分之三的购买力。如果是2010年买房，2015年大概率值200万，扣除成本浮盈80万。租金大概率从不够月供到抵月供，至此，这套房成了现金牛。
　　有了现金牛，就会有第二个，如何复制呢?
　　你手里有一套房，价值200万。你又看中一套房，价值也是200万。可按照深圳最严格的限购措施，你最高只能贷款三成，必须准备七成的资金，怎么办？
　　有了第一头现金牛，银行大概率会按新的评估价打个七折为你提供贷款，你有140万可用资金。发现没有，简直就是为我们第二套房量身定做的政策。第二套房，贷款三成，成功复制。
　　这个过程，是以30万为起点，经过200万，越过300万，到达400万的逆袭。同时，当初以为很贵的那个30万，如果你放在银行的保险箱里，保本加利息；要么，成为别人300万的一部分，那个人，可能就是你的房东。
　　这里面有没有风险呢？当然有，还款压力越来越大，万一收入中断，岂不是竹篮打水一场空。切莫急，根据发展原理和第一套房的实践，只需要为断供一年备足粮草（现金）。这一年的现金也不用你早早备好放枕头底下，银行再给你第二套房里留足了。在按揭仅三成的房子里。还可以再贷三四成，助你度过难关。如果坚持不下去了，可以选择卖房，至少不会亏本，只要你坚持五年。你不但解放了，还可以继续复制。
　　任何时候，总有人说：房子就是一堆砖加钢铁水泥，不值那么多钱。也有人说，房子，成本这么高，还要折旧，风险太大。好吧，一旦你选定立场，用脚指头都能拨弄出好多证据来。就像我孩子三岁的时候，有一次，在玩钱，我说钱上有病毒，他马上把钱扔了。但他玩手机的时候，我说手机有病毒，他却说，我看看病毒在哪儿。你最大的贡献，就是把机会留给别人。只是他们不会感谢你，只会催你该交租了。
　　人类生产力越来越高，发展呈加速度增长，但财富的分配永远是留足股东，留够未来，再给劳动者。换句话说：老板吃肉、用户啃骨头，劳动者喝汤。所以马克思讲无产阶级只有解放全人类，最后才能解放自己。财富很多，房产绝对是肉，在未来存量经济时代，房产是大肉。
　　买房，参与社会财富的第一次分配，分享社会发展红利，这是一笔好生意，目前，除了黄和毒，没有比他更好的。
　　关注我，下一篇通过规律和逻辑告诉你未来的房价是多少，通过解析房屋融资功能，以房致富，实现财富自由。