房地产企业项目管理指南读书总结

　　近期学习了《房地产企业项目管理指南》，针对《房地产企业项目管理指南》中的＂地产项目质量控制＂篇节中提到的施工质量控制要点，结合在建工程项目质量管理现状，作出了如下分析：
　　施工阶段是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，所以施工阶段的质量控制就显得尤为重要。
　　一、工程质量控制要点
　　我围绕书中提到的工程现场管理制度方面总结了工程质量控制的要点。工程现场管理制度大致可分为：图纸会审制度、施工交底制度、样板先行制度、旁站监理制度、工序控制制度、材料管理制度和联合检查制度。
　　综合施工质量控制现状，总体看来，实施细则有待健全，下面就各细分项进行说明：
　　1、图纸会审
　　图纸会审至少应有两次，内审和外审，第一次为公司内部（设计、成本、项目及设计院等）的会审，主要解决建筑及功能上的问题，由设计部主持，第二次会审为开工前期的会审（设计、项目、设计院、监理单位、施工单位等），主要解决施工工艺上的问题，由项目部主持，形成会审纪要，与会各方审核无误后签章确认，作为设计补充文件及有效结算文件。
　　2、样板先行
　　涉及外观及对质量有较大影响的材料均需相关部门确定样板，与样板不符的任何材料不允许在项目中使用；所有装修工程，包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经项目部确认后可大面积施工。
　　主体结构做至标准层，要求承包商先做工程样板房，项目部组织各专业工程师、设计部、设计院、营销部、物业公司及施工单位人员共同验收，未达标准的严禁开展大范围施工。
　　关于材料样板的确认
　　所有可见工程均应确认样板，包括：外墙砖、外墙石材、门槛石、精装修材料、大堂、电梯厅装修、楼梯间地砖、踢脚、铝合金或塑钢门窗、百叶窗、阳台栏杆、楼梯栏杆、入户门（包括门锁、门碰等）、外墙涂料、沉降缝、英红瓦、木格栅及耐力板、园建面层装修、私家花园装修、庭院栏杆、栏杆扶手、烟道、复式钢爬梯、屋面砖、绿化苗木、管井门及防火门、水表箱、配电箱、信报箱、室外灯具等。
　　直接影响工程质量的乙供材也需要确定样板，如防水卷材、PPR或UPVC管材等。
　　3、监理旁站
　　我在与项目的日常沟通中，曾接收到项目部经理反馈的这样一个现象＂监理费用偏低，导致监理岗位形同虚设，不能发挥实际监理职能＂所以我们要调动发挥监理责任作用，控制监理单位行为质量，书中讲到可供参考的措施有以下：
　　1）除了需对监理单位现场人员数量配置提出具体要求外，还需对监理单位人员的考勤、不称职人员的撤换以及因工作失误造成损失人员的处分等提出具体管理办法。
　　2）要求监理单位认真履行监理合同，对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控，做好日常检验记录、工作日志及工程技术资料的收集整理工作，要求其对隐蔽工程及重要工程节点加强质量控制，实行旁站监理。
　　3）为更有效的监控监理工作，监理单位各施工阶段需上报项目部＂监理人员分工表＂，按月上报《监理月报》，并对其反映的质量问题形成反馈意见，填写＂监理月报审核意见表＂，督促其按时召开监理例会。
　　建议我公司通过以上措施加强对监理单位的控制管理，使其发挥更充分的监理责任。
　　4、工序控制
　　工序控制管理即在上一道工序检查合格后方可进入下一道工序施工。所以我们要在此方面加大监管巡查力度，要求施工单位每一工序检验批完成后进行分项工程检验批检查及填写质量验收记录，提交监理审核通过后即可进入下道工序施工。
　　5、材料管理制度
　　项目部与采购部牵头，组织监理工程师、施工单位把好材料进场验收关，发现不合格或货不对板（样板材料）时坚决予以退货，情况恶劣者予以处罚甚至取消承包、投标资格。
　　6、成品（半成品）保护
　　项目处于抢工期的攻坚阶段时，交叉作业项目较多，处于成品易破坏的高危期，要更有效的做好成品（半成品）保护，减少因成品（半成品）保护不善而影响工程质量的情况发生，以下措施可借鉴采用：
　　1、每周例会通报成品（半成品）保护工作的执行情况，加强成品（半成品）保护意识
　　2、各参建单位之间签订成品（半成品）互保协议书，施工时，与交叉工序、工种协调配合，确定合理施工顺序。
　　3、书中的《项目成品（半成品）保护管理办法》较具体完善，建议各项目认真学习总结，借鉴运用。
　　二、地产项目安全管理
　　1、书中《施工现场安全管理实施细则》较完善全面，建议各项目学习运用。
　　综上所述，项目管理只要做到事前控制（图纸会审、施工交底、样板先行）、事中控制（旁站监理制度、工序控制制度、材料管理制度）、事后控制 （联合检查制度、成品（半成品）保护）三管齐下，管理到位，各方资源协调运作，产品品质就得到了保证。
　　随着新常态房产市场经济环境的到来，地产项目已由＂土地增值＂向＂运营增值＂转型，传统项目的运营管理与现代项目的运营管理也出现了如下差别：
　　传统项目的运营管理与现代项目的运营管理差异
　　所以，提升产品品质，强化项目运营管理能力，势在必行。